创新物业管理行业监管措施浅析_物业管理行业发展创新

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创新物业管理行业监管措施浅析

2010-07-13 22:15 阅读(431)评论(0)

孙清鹏

（佳木斯市物业管理办公室，黑龙江佳木斯154002）

摘 要：随着房地产业的飞速发展和人们生活水平的提高，人们的投资意识逐步提升，新一轮的购房热已成为人们当前的主导消费和投资热点。这就为物业管理行业提供了更大的空间。面对行业的迅猛发展。物业管理行业主管部门如何创新工作思路，在培植物业管理市场和服务上下功夫是各级行业主管部门的值得探讨的课题。

关键词：物业管理 行业监管 发展

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1671-8089（2010）03-0078-02

当前，物业管理进入了跨越式发展的新时期，行业发展中面临着很多问题值得政府主管部门关注，如何强化行业管理和机制创新是摆在主管部门面前的新课题。本文从开展诚信体系建设、实施前期物业管理备案制度、为民连心工程等项工作入手，探讨从源头上规范物业管理活动的举措，破解物业管理监管中的难题。

一、以行业“诚信”体系建设为核心，深入开展以公开、透明、诚信、温暖为主题的“阳光物业行动”

行业主管部门可以依托行业协会的优势，以“诚信杯”优质服务竞赛、小区庭院绿化建设、环境卫生综合整治、旧小区综合改造、为民连心工程等项工作为载体，深入开展“诚信”体系建设，内容涵盖物业服务企业所有重点工作，并与时俱进不断充实和完善其内涵。重点推行“企业分类定档”、“小区分等定级”的管理机制。“企业分类定档”即依据企业性质把物业企业分成国有、开发商下属、民营、股份制四类（评先创优在类别中产生）；依据各项工作“载体”的落实情况，通过综合测评将企业分成A、B、C、D四个档级，与承接的物业项目对接（A档的可以承接任何物业项目，B档的可以承接除非住宅物业和高层住宅物业以外的物业项目，C档的只能承接老旧物业项目，D档的不能承接任何物项目）。“小区分等定级”即依据小区建筑物的品质和配套设备设施硬件条件，把小区分成4个等级；依据物业企业对该小区的管理服务，把服务标准分成4个等级，等级与物业服务费对接。“企业定档”、“小区定级”实行一年一测评的动态管理。实现市场公平竞争下的企业优胜劣汰，扶持想干事、能干事、能干成事的企业做大做强，整合优化资源，形成规模化、集约化经营。

二、以实施前期物业管理备案制为切入点，从源头上规范物业管理活动

物业管理主管部门要强化工作协调，建立“三把锁”机制，“三把锁”即：第一把锁在市开发主管部门。开发企业在取得开发项目许可证前，必须到物业管理主管部门办理《开发项目登记备案》，领取“标准化物业管理指导手册”后，市开发主管部门再发放开发项目许可证。第二把锁在房产主管部门的商品房管理科。开发企业在办理商品房销售许可证前，必须到市物业管理主管部门办理《前期物业管理备案》，依法履行物业管理项目招投标或协议方式选聘物业企业，确定物业服务企业，使物业服务企业在售

房之前依法介入，为开发建设单位在制定临时管理规约、物业费成本测算、售房、进户等方面提供建设性的意见和建议，保障三方主体（开发建设单位、物业服务企业、业主）的合法权益和两个合同（商品房买卖合同、物业服务合同）的合法效能。第三把锁在市产权主管部门。开发企业在办理预售登记前，必须办理配置物业管理办公用房的认定审核，通过物业管理主管部门和产权主管部门的联动机制，在产权部门锁住认定审核的物业管理服务用房，使开发企业不能擅自处置该物业管理服务用房。

三、以开展为民连心工程为纽带，及时协调解决业主急、难、愁问题，努力构建和谐物业管理新局面

物业管理主管部门应该设立了24小时物业热线，实行AB顶岗无缺位制、首问负责制，坚持谁受理、谁负责，谁督办的原则。使其成为解答物业管理方面法律、法规，化解物业纠纷和矛盾的平台，成为协调、维护各方权益的重要载体。物业热线要“上”与“12345”市长热线、12319城建热线联动，“横”与供水、供热、供电、天然气热线互动，下于物业服务企业热线保持畅通。同时建立物业管理的网站，设置业主园地、网络投诉等内容，并不断进行充实完善。同时受理物业网络投诉，对热线、网站所有咨询、来电、来访人及上级交办件，从受理、记录、到落实责任主体，从现场调查、督办，到协调相关单位，直至全部办结，装订成卷，都应建立完整、严谨、实用的工作程序。同时，要强化政策宣传，通过具体的工作措施，逐步普及和推广物业管理政策，提高企业的管理服务水平。热线受理部门要做到事事有交代，件件有着落。通过为民连心工程的实施可以拉近政府、企业、业主间的距离，融洽政府、企业、业主间的关系。

四、以竞赛和培训工作为载体，以经验交流会为契机，强化对所辖县（市）、物业企业和小区业主委员会工作的指导

一是要通过开展行业经验交流会、推介会、现场会和优质服务竞赛活动，针对行业中普遍存在的问题，先后编撰了《物业管理服务人员工作指导手册》、《标准化物业管理工作指导手册》、《物业管理政策法规文件汇编》、《物业企业从业风险防范及法律诉讼技巧》、《规范化物业企业指导手册》，增强企业自身建设和风险防范意识，促进企业经营、管理、服务水平的不断提升。二是要针对所辖县（市）物业管理工作正处在培育市场阶段的实际情况，开展物业管理培训班，上门送教。同时，编撰解决物业服务用房、小区配套设备设施、依法确定前期物业服务企业、依法收缴住宅专项维修资金等问题的《县级物业管理主管部门指导手册》，从而提高主管部门对行业的监管效能。三是要解决物业管理从业人员普遍素质低、持证率低、人员流动性大的问题，推行“持证上岗制度”和“有证年培训制度”，开办了培训班。四是应针对小区业主委员会工作不规范、履行职责不到位的问题，举办业主委员会成员培训班，并编撰成立业主大会和选举产生业主委员会工作指导程序。

四、以诚信承诺为载体，加强企业自律，提高企业公信力，树立良好的企业形象

为加强物业管理行业诚信和物业管理协会会员自律，主管部门应倡导诚信经营，规范服务，全面提高物业服务行业水平，引导企业通过公开承诺方式，展示企业形象。向社会公开做出承诺：保证依法开展经营活动、保证杜绝恶意竞争、保证遵守行业规范、保证履行物业服务合同、保证履行法定义务、保证规范承接移交物业项目、保证物业服务收费明码标价、保证有效处理客户投诉。通过倡导诚实守信的从业精神，树立行业新风，加强行业自律。

作者简介：孙清鹏，男，佳木斯市物业管理办公室物业管理科科长。