住宅小区物业管理现状与问题分析_物业同行业现状与分析
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住宅小区物业管理现状与问题分析
来源:物业管理师考试网
住宅小区物业管理现状与问题分析
一个行业要发展，首先要做到本行业的经济运作符合客观经济规律，服务的内容要符合广大消费者生活需求的内涵，管理运行的机制要有规则，并不断发展完善，物业管理行业的发展也是如此。随着社会经济的发展和社会消费水平的提高，物业管理作为服务行业有很大的市场需求空间，而且这个空间在不断扩大。但是，这个扩大的过程不是必然的，如果经营管理不善，这种扩大就可能停止，甚至被其他的经济模式所取代。随着我国住宅商品化的发展，物业管理服务已经逐步被社会广泛的接受，城市化进程的加速也促使物业管理的步伐加快。与此同时，物业管理也暴露出来由于体制的不完善而引发的各种问题，对于住宅小区实施的物业管理就更为突出。
在一些地方，物业管理首先是靠一种垄断的方式介入，是以一种半强加的形式出现和存在；许多物业管理企业服务的责任心不强，遇事扯皮推诿，不能让业主满意；由于一些体制的欠缺，使一些在房屋生产建设管理过程出现的问题在进行物业管理时显现出来，责任关系混乱；一些物业管理企业缺少管理规范和规则，把过去针对公有住宅的那一套管理方式用到住宅小区的物业管理服务当中去。总之，物业管理还没有完全实现社会化、专业化、市场化、规模化和法制化。其问题的根源在于：
1、机制的非竞争性。
物业管理缺乏竞争，从企业之间到物业管理企业内部之间都是如此。企业作为经济组织却对竞争的信号不敏感，岗位对员工的竞争要求不明显。在缺乏竞争机制的情况下，造成物业企业漠视业主需求，工作效率低下，浪费很多资源。先天的、难选择的物业公司与业主的关系阻碍了市场机制的发挥，同时使物业管理企业生存发展也受到限制。
2、管理的无规则性。
物业管理服务质量的标准不清晰，住户对物业管理普遍不满。2000年建设部曾下发《全国物业管理示范住宅小区标准及评分规则》以及2004年中国物业管理协会出台了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》。但是，行业缺乏一个承诺性的文件，示范小区标准对一般的物业管理企业缺乏约束力，形成一个企业一个管法的局面。业主对物业管理公司的服务没有表扬、批评或评价的机会，也难以对物业管理服务表达自己的愿望。物业管理的服务水平与规范化要求相距甚远。
3、组织的分散性。
物业管理公司利微，企业发展困难。由于实施物业管理时要对治安、环境、车辆、公用设施等进行管理，支出较大，单靠企业收取的服务费用不足企业运营开支，企业开展服务的积极性受到影响。与此同时，企业本身缺乏规模、缺少品牌、自建自管，也违背和破坏了“优胜劣汰”的市场规则。
4、市场的不健全性。
物业管理公司与业主的初始关系不自主，纠纷不断，职责不明确。物业管理往往是在消费者选购商品房产时的既成事实，物业管理公司和业主之间缺乏一个规范的、自主的衔接过程。业主与物业管理公司缺乏相互信任，收支内容与服务项目的关系模糊，管理随意性较大，人员素质不高，服务意识淡薄。业主委员会的作用一直没有得到有效地发挥，应该说物业管理服务的市场还没有完全建立起来。对比分析物业管理行业的发展状况，经济发达地域优于经济欠发达地域，大城市好于小城市，物业管理行业发展好的地方具备有市场、有需求、有效益、工作规范较为清晰、经营稳定的特征。而越是物业行业发展得不好的地域，问题就越多，行为就越不规范，服务质量更是参差不齐，导致经济效益差。物业管理差异的存在，从表面上看是地域经济发展水平的差异，实质上是发展的观念、发展的方式、发展的机制的差异，是行业发展的共性的问题没有解决好。
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