物业管理市场发展综述_物业管理系统文献综述

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物业管理市场发展综述

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1999年10月26日05:46 我来说两句(null)

物业管理是一种建立在住房产权多元化基础上的企业化管理方式，它通常通过对住宅小区各项服务实行企

业化、专业化、经营化、一体化的管理，为小区住户提供全方位的服务。

目前我国物业管理市场机制尚未形成，市场化程度比较低。表现在：

1.在市场形态方面，物业管理还没有有形市场。商品房营销有各类经纪商，有挂牌交易所，还有各类中介

服务机构，物业管理则是 有市无场。

2.在法律法规方面不健全，存在业主、物业管理公司、房地产开发公司三者权益划分的模糊区。大量的权益划分不清，使物业管理企业的成本与收益不对称：物业管理企业有相当一部分成本付出得不到市场承认，无法从市场上获取相应的收益。

市场机制不完善的最终结果是真正自主经营、自负盈亏的物业管理企业在市场上很难生存。换句话说，即目前物业管理市场的供给主体，仍然是依托房地产开发公司的物业管理企业，再加上需求主体也存在诸多问题，导致物业管理市场运行机制的关键环节--物业管理招投标制的实施面临困难，因此以引进竞争机制，实现规模效益、品牌效应为目标的物业管理市场发展进程不可能一帆风顺。

物业管理市场需求主体的发展

物业业主是物业管理市场的需求方。业主委员会，作为由住宅区住户大会或住户代表大会选举产生，代表和维护住宅区内全体住户的合法权益，并依法对住宅区实施自主管理的组织，是物业管理市场的需求主体，他通过招投标，选聘或解聘物业管理公司，因此业主委员会是物业管理市场主体之一，没有这一主体的建立，物业管理市场就难以发展。正如宋春华副部长在全国物业管理工作会议上所说 建立业主委员会，发挥业主委员会的作用，是建立物业管理体制的当务之急，只有尽快成立业主委员会，确立起物业管理市场的买方主体，并增强这一主体的决策能力，物业管理企业与业主之间的双向选择才能实现，物业管理市场的启动才有了现实的基础。

但目前业主委员会的成立有很多困难：一.因利益不清，或者是因对业主委员会不了解，业主对物业管理关心程度不高，常常不愿主动承担委员责任，有的业主委员会即使成立也形同虚设。二.在存在垄断的情况下，物业管理公司并不愿有一个业主的组织存在，他们从自身利益出发，总是千方百计维护自身的垄断，防止业主委员会改变这一状况。三.物业管理行政主管部门的指导力度不够大，另外缺乏深入调查，对各小区是

否具备建立业主委员会的条件并不清楚。

为此，一方面要按《业主委员会章程》建立起有能力，透明度高的业主委员会，并规范它的行为；另一方

面，需加强宣传，以提高业主对物业管理的认识及成立委员会的自觉意识。

物业管理市场供给主体的发展

物业管理企业是物业管理市场的供给主体，至去年年底统计，我国物业管理企业已达12，000家，从业人员150万人。作为一种寓经营管理于服务之中的服务性行业，物业管理企业的经营效益是建立在规模经营基础上的，规模经营又必须通过市场竞争来实现，而市场竞争需要独立经营的竞争主体。如前所述，物业管理企业还不能脱离房地产开发环节，真正独立的物业管理企业并不适应当前的市场环境，物业管理企业的品牌都由大型房地产开发公司树立。这从本质上制约了物业管理市场竞争机制的形成，制约了物业管理市场重要内涵和市场运行机制关键环节的招投标制度的实施。故如何发展物业管理企业的独立地位就成为

供给主体发展的关键。

一.加强市场介体的建设

成立为物业管理交易服务的中介组织，如经纪公司、交易所等，以形成有形的物业管理市场；

成立物业管理行业协会，协会应对物业管理企业进行立法治市、依法操作教育，规范企业市场行为，对企

业与城市各专业管理部门的关系进行协调，维护企业的正当权益；

成立规范服务监督的中介组织，如价格审批机关和仲裁机构。

注重物业管理市场主体介体的建设，不仅能促进物业管理公司从房地产开发环节中脱离出来，有利于市场

行为的规范，而且还有利于发展大中型物业管理企业。

二.完善相关法律法规

1.规范开发商、管理公司、业主三者之间权利、义务的法规，如参照香港制定的《房屋使用、维修、管理公共契约》。注意解决住宅区内共用设施设备的移交问题，共用部位共用设施设备维修基金的管理问题。

2.体现物业管理竞争机制，规范招投标行为，强化物业管理体制，明确管理原则的法规，如建设部已起草的《物业管理条例》。

3.制订《物业管理企业自治管理办法》，以规范企业设立条件，控制企业数量，提高企业素质，促进企业

建立现代企业制度。

4.划分政府职能部门的行政管理职能，协调与物业管理公司的关系，如居委会与物业管理公司合署办公的问题。把政府管理从传统的行政手段为主的模式逐步转变为以经济、法律手段为主的模式。

三.发展多元化经营

1.发展管理信息系统（Management Information Systems简称MIS）在物业管理中的应用。以MIS为手段，以提供顾问咨询、发展信息服务为形式，扩大物业管理服务内涵，促进服务水平的提高，最终提高经济效益，增强企业生存、发展能力。另外利用MIS有效降低管理成本，提高管理人员处理事务的效率，主要表现在其有效改善资料的存储方式，实现信息的共享与高速交换，实现决策的科学化，为物业管理公司脱离

房产开发公司提供了重要条件。

2.扩大物业管理的覆盖面，可涉及工业、商业、教育、卫生、机关等物业的专业化管理，也可加入农村城

市化建成区的管理。

物业管理市场尽管还存在许多不完善，但只要我们继续深化改革，转换机制，就能从早期的无序管理，到规范化管理到市场竞争；从浅层次的价格竞争，到深层次的规模竞争、人才竞争、品牌竞争，实现物业管

理市场主体的深化和成熟。