调控背景下多业态布局成房企生存发展之道_商业业态功能布局建议

调控背景下多业态布局成房企生存发展之道由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“商业业态功能布局建议”。

调控背景下，多业态布局成房企生存、发展之道

近日，当万科等大部分房企在去年基础上大幅度调高销售目标的同时，也有不少开发商坦言“日子已经不好过了”，并对政策的市场影响心存隐忧，延期推盘的观望之风渐起。

业内人士表示，这背后反映了不同房企和高管们对风云变幻的深圳楼市的判断分歧、对各自企业持不同的经营与战略思路，“谨慎、稳健、低风险”等低调面貌已成为不少深圳房企进行策略调整的新主题。

一、丛林法则

“生存为先”

著名生物学家达尔文对“丛林法则”，有这样一种精辟的阐述：“自然界中有一条看不见的食物链，大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米、虾米吃泥巴是这条链条中弱肉强食的形象表达，优胜劣汰是最核心的丛林法则。”楼市也像一座巨大的亚热带丛林，里面物种丰富，也有一条看不见的食物链，房地产企业处于食物链的顶端，他们资金雄厚，能量强大。买家处于食物链的末端，属于楼市丛林中的食草类动物。

总之，自由开放的楼市也是现代房企生存的“丛林”，优胜劣汰的市场规律是现代楼市丛林的不二法则。

当没有受到外界压力干预时，楼市“丛林”表面上能自发维持着自己的平衡，但这种平衡也有被打破的时候。如同亚马逊流域上的一只蝴蝶扇动几下翅膀便会在密西西比河上引发一场风暴一样，宏观政策的出台、各种

楼市情绪的蔓延，就会让楼市丛林环境频频波动，或者阳光普照，或者暴雨突降。

自去年4月开始，楼市丛林并不平静，冷空气持续加剧，饱食终日的食肉类动物——房企也难过安逸生活，数量众多的房企也不得不主动出击、调整战略，以求在这种动荡的丛林风暴中得以生存，“生存为先”成为现阶段所有房企的共同诉求点，也是房企们开展一切事务的根本出发点。

二、进化方向

整体战略转向为“稳健、务实”

从国家产业政策看，本轮地产调控是要对房地产进行产能和结构调整——用大量兴建保障性住房、廉租房来增加供给，用高昂的资金成本、土地成本作为市场手段压缩部分高档商品房产能。

长江证券分析师苏雪晶表示：“这就要求房企必须适时实现两个“多元化”：一是在经营领域多元化，即把开发销售和开发投资这两个模式结合；二是实现产品多元化，在建设商品房的同时，努力投入到保障性住房的建设中来。”“如何将民生、社会保障等与房地产业务结合起来，是房企要考虑的首要战略转型问题。”苏雪晶如是说。

“去豪宅化”产品成主流

“第三轮调控的显著特点就是加大了土地增值税在房地产调控中的作用。按照国务院要求，占相当比例的高档住宅、别墅项目以及部分价格在高位的地区等均将被重点清算土地增值税。“中原地产研究总监王世界分析到。

而实际上，在楼市调控及限购令的双重压力下，多名开发商均表示征收土地增值税的影响重在长远，将对高端项目的生存环境造成巨大影响，众

多走高端路线的开发商，也将向中低端项目倾斜，一场“去豪宅化”大潮很可能在今年开始上演。

行业集中度进一步上升

据中国房地产决策咨询系统数据，自2007-2010年，在全国商品住宅销售金额的贡献率上可以看出，前十大房地产企业集中度超过10%，而前二十大房企的集中度则突破20%，房企集中度在呈逐年上升态势。

同时，在逐渐深入的政策调整中，由于大型国企、知名房地产企业与区域龙头企业，拥有相对充沛的现金储备、更高的运营效率，因此其主导的并购将增多，小型房企的日子会越来越艰难，未来房地产行业的集中度也将不断提高，房地产行业面临新一轮洗牌。

三、生存环境

“新国八条”、土地增值税清算等密集调控政策多管齐下

针对去年8月以来房地产市场持续升温、房价涨幅难控的状况，地产调控政策频出、重拳不断，各类政策调控手段可谓是“你方唱罢我登场”：家庭限购、首付比例、公积金政策、加息、各种交易税费等不一而尽，多重调控政策的叠加效应，使得房企面临的楼市生存环境压力骤然加大。

继去年两轮针对房地产行业的调控政策密集出台之后，1月26日，以“增加供给、抑制需求”为主线的“新国八条”正式出台，限购令升级、首次通过行政手段来干预房价二套房提高首付比例至60%、增加二手房交易成本等，成为此次调控诸多齐下的猛料，加快了调控的步伐。随后，按照国务院的统一布置，全国税务系统正准备对高档住宅重点进行土地增值税清算。

同时，在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后，信贷、ＩＰＯ、发债、信托等一概从严，房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄，再加上连续性的加息和存款准备金率提高，令很多房企的资金链极度收紧。

2月18日晚，央行又宣布年内第2次上调存款准备金率0.5个百分点，与24日起执行，存款准备金率达19.5%的历史高位，这意味着可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。

对此，中信证券地产分析师陈聪表示：“资金实力薄弱的房企将濒临破产的边缘，成为一些资本实力雄厚的房地产企业并购的对象。”

此外，据调查，2010年房地产企业拿地疯狂，全年土地出让金达到2.7万亿元，而其中一半的土地款须在2011年支付，开发商资金支出压力将继续加大。

因此，目前房企不仅要受到“开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年、首次缴款比例不得低于全部出让款的50%”政策的限制，而且还要正视有关部门“对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”的决心。

对此，深圳大学国际金融研究所所长国世平表示：“长期来看，这对公司的财务运作是有一定影响，尤其是现金流方面。”

于是乎，部分中小房企开始通过私募基金的方式，探索银行贷款之外的项目融资，恒大地产、绿地中国和金地集团等一些“不差钱”的房地产巨头，也开始未雨绸缪，纷纷通过优先票据、信托等方式融资已近百亿元。

在采访中，记者发现，春节过后，多数房企都以已调整或正在调整此前的战略规划，在拿地速度、拿地总额、新开工面积、开工进度等方面都将采取整体收缩战略，毕竟，“房企销售节奏和拿地都是基于对市场判断后的重大行为，企业应该基于对市场的理性判断和数据分析后得出，若超过承受能力就不要再拿地，战略规划就得调整。总之，„谨慎、稳健、低风险‟等低调态度应成为房企策略的新主题，策略明智与否也将决定房企阵营发展的日益分化。”深圳一开发商负责人表示。多名深圳开发商还表示，调控对楼市存量的去货速度、地王地价款总额、溢价比例等方面的影响将表现得更为明显。

“在宏观调控的大浪淘沙中，楼市„丛林‟法则仍客观存在，房企唯有不断变革、调整战略，才能夯实领航者地位。” 殷姿表示。

四、心理素质

忐忑应对，市场判断出现明显分歧

1、房企相继调整2011年销售目标

世联地产研究部门负责人表示，自去年年底出台第二轮调控政策以来，今年1、2月份深圳楼市成交量显著下跌，年后大部分深圳在售楼盘成交仅1-2套，建议开发商在今年第１季度尽量快跑。

一位深圳本土房企负责人表示，多重调控政策的叠加效应，令2011年市场出现了一些更不确定的因素，公司出于比较审慎的判断，认为楼市表现不容乐观。记者了解到，在深圳，年后几个获得预售证的楼盘项目销售情况颇为惨淡，部分项目甚至至今仍为零成交。

所以，虽然万科、金地等房企对2011年的销售情况仍保持相对乐观，并纷纷在去年基础上调高今年销售目标，但鉴于调控日渐深入且将持续整个2011年，大部分开发商眼下信心不足，纷纷选择推迟开盘，或暂作观望，以谨慎观望态度应对调控。

“2011年全年都将延续严厉的调控政策，开发商的日子不会太好过。”一上市房企董秘向记者坦言。

在他看来，所有调控政策中，对市场影响最为重大的，还是正在全面铺开的“限购令”。不过，即便对政策的影响心存忧虑，该董秘对今年的销售仍保持谨慎乐观：“我们预计，公司2011年全年销售量较2010年还会有一定幅度的增加，但具体幅度还要报批董事会后才能在年报中公布。”

2、机构评级分歧加大

“我方唱罢你登场”。2011年，Ａ股各房企依然受到机构的集体减仓，不过，有退出也有进入，有“唱空”也有“唱多”，未来多空双方的分歧预计将加剧。截至2月中旬，申银万国行业分类下的Ａ股地产公司中已有26家公布1月销售额，其中，仅有4家房企1月份的机构持股比例环比上升，其余22家房企的机构持股比例均不同程度下降，占比近八成。

新年伊始，各基金对房企的持股比例下降更为明显。据悉，基金持股比例环比下降的房企多达41家，而同比降幅超过20百分点的房企达到19家。“万保招金”四大房企在今年开年均遭遇了基金的整体减持。

最新公布的券商研究报告对房地产业的看法也有所分化，其中看多的机构开始增多。中投证券最新发布的房地产报告认为，2011年主要城市楼市

出现“价跌量升”是大概率事件，行业调整将向更有利于行业龙头和优势公司的方向运行，板块的投资机会将由“价值修复”向“价值提升”转变。

3、房企“换将风”骤起

近半年来地产企业高管纷纷变动。1月28日，地产老大万科传出人事动荡，万科集团执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠辞职，另行创业；2月11日，佳兆业公告称执行董事金洁，因拟寻求其他事业发展辞职；鸿隆地产总裁张宜均或将加盟金地集团。

对此，合富辉煌深圳公司总经理李举明表示，相比楼市好的时候，调控背景下的房企高管变动更为频繁，调控令不少房企不得不进行战略调整，而高层人事的变动正是战略调整的直接或间接产物。这背后隐藏的是龙头地产商已在战略、管理等方面适时而变，以期谋得新一轮领航。

五、谋生方式

多元多渠道多区域，开发商打破单一依存

1、海外融资等多渠道扩充资金

“我们预期2月份，房地产开发商的销售业绩将会出现更明显的变动，这给房企带来的资金压力可想而知。” 申银万国分析师殷姿表示。

业内人士分析认为，随着央行数次提高存款准备金率及加息、调控政策加大房企在国内融资难度，房企开始积极开拓融资路，一些握有海外资本市场入场券的实力房企更是未雨绸缪，早已掀起了一场发债融资的高潮。

数据显示，进入今年以来的头两个月，房企仅海外发债总额已达275亿元，相当于去年全年的4成。

标准普尔数据显示，去年内地开发商的新发债券规模达到近80亿美元，创下历史新高，进入2011年，房企新发债有过之而无不及。

除了具有海外上市背景的龙头房企积极在海外发债融资外，各类其它二、三线房企也是八仙过海，各显神通：由于银行对国有企业放贷有天然的偏好，再加上信托资金利率较高，因此国有房企对信托资金普遍不感兴趣，更多的选择银行信贷、销售回笼、关联方借款、合作建房等方式来解决资金问题；而大部分中小房企则侧重于从减少拿地支出、调整项目建设周期等方式来缓解资金压力。

2、项目合作开发与并购

刚刚进入2011年，房地产业便多次传出项目合作与并购消息：1月 18日，佳兆业集团宣布拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权；1月20日，恒大集团正式进军深圳，以16.6亿元竞得深圳建设集团71%的股权，在深圳楼市掀起一场哗然大波。

2月21日，万科联合万年基业在北京丰台联合拿地，楼面价为6500元／平米，大大低于周边同期其他项目地价。这表明继与中粮、绿地等进行了多次成功的项目合作开发后，万科打算将此手法继续发扬光大。

“面对日益高企的地价及建材原料，房企开发项目所花费的投入越来越大，为应对有所带来的资金与风险，企业间合作的项目渐趋频繁，大企业在此背景下通过建立利益共同体逐渐形成行业寡头。”长江证券分析师苏雪晶表示。

同时，在多重政策的叠加效应下，今年房企之间的并购现象更为普遍，房地产行业的集中度将不断提高。由于大型国企、知名房地产企业与区域

龙头企业，拥有相对充沛的现金储备、更高的运营效率和更强的市场适应能力、资源整合能力，因此其主导的并购将增多，未来房地产行业的集中度也将不断提高。

3、发力商业地产 多业态规避风险

多名业内人士都指出，当前，房地产行业正面临着转变发展方式的时代要求，应积极推进企业经营模式创新，包括复合商业模式、养老地产和旅游地产在内的多业态战略，将成为有效规避风险的发展趋势。

事实上，作为此轮调控下的避风港，不少开发企业已将重金纷纷投向商业项目，尤其是城市综合体项目，在土地储备上也开始增加商业比例。

目前，万科、中粮、保利、中海等诸多国内一线开发企业高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%—30%，尤其是城市综合体的开发量将明显扩大。

而随着一批商业、酒店、公寓等商用性质产品的扎堆开工和上市，未来商业地产竞争格局或将逐步升级。

“国内排名前十位的房地产都要开始尝试城市综合体，这是大家无法逃避的商业模式。”苏雪晶认为，未来3年将是城市综合体商业模式迅猛发展的时期，预计二三线城市未来3年的增长数量级是200%甚至300%。

4、区域布局深入到二、三线城市

近日，招商地产发布公告显示：招商地产子公司通过竞拍方式取得佛山顺德乐从区一幅居住兼“商服”用地，成交总价为5.95亿元。

不仅招商地产，万科、保利、金地几大品牌房企，近期也频频发力二、三线城市，这说明其在房企大佬中的战略地位日益上升。“一线城市已成调

控目标主战场，所以，唯有重金布局二、三线城市项目。”中原地产市场总监王世界表示。

5、积极探索旅游、养老地产

住宅市场饱受宏观调控之困，商业地产又面临激烈的竞争，很多企业都在扩大房地产发展领域的内涵，寻找新的机遇。

而对于资金实力雄厚的企业而言，旅游地产是个不错的选择，如万科、万达、龙湖、世茂等房企纷纷宣布增加旅游地产项目规模。

这两年炙手可热的海南，就吸引了香港新世界、万科、富力、雅居乐、中粮、中信、海航、山东鲁能等开发商，扎堆进军当地的旅游地产开发。

6、加大保障性住房投入

由于楼市遭遇历史上最为严厉的调控，未来，房企通过公开挂牌方式来低价获得优质土地的机会逐步减少再加上融资渠道的不畅通和融资成本的上涨，造成房地产企业的资金链受到严格控制，更迫使房企必须通过保障房项目获得土地储备。

与此同时，国家政策对保障性住房建设的重视程度却越来越高，根据政府规划，2010至2012年期间全国保障性住房计划建设1880万套。

仅在2011年，我国保障性安居工程建设规模就将达到1000万套，全国保障性安居工程总投资将超过1万亿元，已经达到了全国房地产开发总规模的1/4。

“这种历史性的高点，将给房地产行业带来新的改变。为达成这一目标，地方政府对于参建保障房建设的企业拿商品房用地必会给予相应的优惠，更多地加入保障房建设对于开发企业来说是未来的必然趋势。”

据长期从事地产调研的某分析师介绍，虽然由于利润有限，大部分深圳房企表示会出于积压资金等方面的考虑慎重参与，但保障房项目建设并非无利可图。

以金地集团在深圳的项目金地上塘道为例，该地块住宅可售建筑面积为6.5万平米，其中包括184户经济适用房，建成后产权无偿移交给政府，最终该项目商品房部分出售均价达16743元／平米，按照该地块成交时的楼板价为5981元／平米计算，地价房价比为35.7，金地集团在该项目上的利润依然相当可观。

六、实战亮剑

中国地产名企战略调整备忘录

1、万科：减少拿地量

2月23日，万科董秘谭华杰公开表示，为保证资金的充裕，近期将减少拿地量，以度过行业低谷期。

同时，在2010中国企业家年会上，王石发出了万科转型新信号。他说：“万科现在品牌做大了，但10多年来的设计理念没有进步，甚至倒退了，因为利润倒向冲淡了消费者倒向。所以，如何向技术型和服务型转变，是万科当前必须直面的问题。”

2、招商：高管“洗牌”

2月17日，招商地产发布公告称，原董事长孙承铭已辞职，原公司董事总经理林少斌升任董事长，公司董事杨天平升任副董事长，原副总经理贺建亚升任总经理。对此，业界解读为这不排除在当前房地产市场趋紧、招商地产去年业绩落后的情况下，一部分高管的功成身退。的确，作为地产

上市公司四大龙头之一，招商地产去年销售业绩与其他龙头公司相比明显落后很多。

3、万达：掘金旅游地产

日前，万达集团董事长王健林透露，今年将放缓拿地节奏，重点放在对现有土地储备的开发上。

同时，为了降低地产调控对自身带来的影响，目前万达除了减缓在商业地产上的拿地节奏外，还大肆增加地产调控的盲点——旅游地产的开发。自2008年至今，万达已投资近1700亿元于旅游地产，目前已占据旅游地产业近50%的市场份额，在商业地产之外开辟了另一片战场。

4、保利：土地储备强大 增加商业比重

对于房地产企业而言，土地无疑是最重要的资产。在2010年的调控中，行业龙头公司的市场占有率稳步提升，依仗的便是傲人的土地储备。在这一方面，保利地产表现得尤为生猛。

1月11日，保利地产公布了2010年销售业绩：全年销售额不仅同比增长超过50%，而且大大超出公司年初定下的500亿元销售目标。

一位接近保利高层的研究人士表示，在销售大幅增长的同时，2011年保利地产在土地上将继续保持激进的态势，其拿地规模还将在2010年的基础上增加。

同时，“今年公司仍以住宅开发为主，并有计划增持中心城市的商业地产项目，稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重；开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增

长点。”该人士表示。而事实上，自去年开始，保利地产就逐步加大其在商业方面的土地储备。

5、龙湖：借力商业地产

2月14日，龙湖地产对外公布2011年1月公司销售业绩：1月份实现合同销售金额42.6亿元，同比增长228%；单月销售面积达31.3万平米，同比增长249%。业内人士分析，此次龙湖能首次告别年初无盘可推的局面，原因之一就在于公司加大了商业综合体的推盘力度。

同时，2月22日，龙湖地产表示，将对未来布局城市进行微调，适当关注限购令之外的城市，以应对本轮地产调控。

6、碧桂园：强调优质土地回报率

2月1日，在香港举行的碧桂园年度业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌表示：“与此前更看重土地成本不同，现在我们想拿更加优质的土地。未来碧桂园将注重吸纳优质的土地进行储备，强调优质土地的回报率。”

莫斌表示：“目前，公司的产品模式正处于转型过程当中，我们希望做一些优质的物业，改变人们对碧桂园产品廉价且利润低的印象。”这意味着，2011年，碧桂园将开始向房地产中高端市场转型。

7、雅居乐：加大高端物业比例

近日，雅居乐公司投资部高层表示，2011年公司销售目标或将在本年247亿元销售目标的基础上增长20%，冲300亿元大关。

该人士透露，今年雅居乐共计64个项目，其中在售的有33个，不是靠提价提高销售，而是靠扩充新项目，预计2011年雅居乐起码会推出8－10个全新项目。

“今年，我们将逐步加大豪宅、高端市场的比例，预计未来豪宅产品、高端产品以及中高端以上的产品各占三分之一比例。”上述高层透露，这是雅居乐产品未来定位的方向。

8、恒大集团：成功进军京深楼市

提起年初楼市的关注焦点，恒大集团首次成功进入北京、深圳等一线城市楼市绝对是引人瞩目的一笔，也正式迈开了其实施全国化战略的标志性一步。

1月20日，在经历20余轮举牌的激烈“咬价”后，恒大集团最终以16.6亿元成功竞得深圳建设集团71%的股权。业内普遍认为，恒大对此次深圳建设集团股权收购势在必得的主要原因是，深圳建设集团旗下拥有众多土地资源和项目，具有升值潜力，也是恒大借此进军深圳市场的大好时机。

2月14日，恒大地产投资的6家文化创意产业独立法人公司成功落户北京，注册资本共计人民币8.5亿元，据悉，此次投资的文化创意产业公司与公司的地产业务相关联。这就意味着：借道文化创意产业，恒大终于曲线进入北京地产界。

2月15日，恒大地产公布今年1月实现合约销售额97.9亿元，首月合约销售额同比增长181.6%，销售面积同比增长139.9%，合约销售均价同比增长17.4%，相对全年700亿目标，已达成13.98%。

恒大表示，这主要是由于公司主动调整了产品推售节奏，并将部分项目的推售时间安排到2011年。

9、金隅股份：加快保障房开发

在2月初举行的一次发股路演活动中，在北京拥有大量经济适用房、双限房和中高端商品房等土地储备的金隅股份董事长蒋卫平称，金隅将继续加快对保障性住房的开发力度，使其成为近期新的增长点。

中银国际分析师指出，2010至2012年，金隅股份房地产业务50-60%的结算面积来自保障房，但公司房地产开发业务的综合毛利率仍然快速增长达到40%、45%和51%，利润回报十分可观。

10、首创置业：高息举债保增长

2月15日晚，首创置业发表公告，称公司将发行总额为11.5亿元、年利率为4.75%的有担保人民币债券。由此，首创置业成为第一个在港发行人民币债券的内地房地产企业。

首创置业有关负责人表示，“发债所募得款项将为新增房地产项目提供资金，并做公司的一般用途。

出自《深圳都市报》，2011年2月25日刊http://sztqb.sznews.com/html/2011-02/25/content_1455515.htm