浅谈对景德镇物业管理的看法_我对物业管理的看法
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浅谈对景德镇物业管理的看法
—海慧花园物业管理有限公司实践报告 2011年1月1日，我来到了景德镇海慧花园物业管理有限公司进行我的物业管理实践。此次实践的目的是为了让我学会将课堂上学到的知识与实际相结合。所以，虽然此次实践时间只有短短的一上午，可还是让我获益匪浅。在实践过程中，海慧相关工作人员对我的耐心讲解指导，也让我加深对物业管理实际工作的认识，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。
海慧花园位于景德镇市瓷都大道88号，在景德镇算得上是比较好的小区。实践的前半部分我跟着小区的保安进行了一次巡逻工作。在巡逻过程中，我也对小区也有了一个大致的了解。海慧花园的入住率达到了70%左右，每月物业管理费上交率达90%。公共设施比较完善，还安装了可视电话，实现智能化。而其物业管理公司大致分为三部分：保洁部分、保安部分和工程部分。在巡逻过程中，我发现小区的保洁工作做的不错，而且小区的绿化覆盖率也比较高。小区的相关工作也十分为居民着想。当然，小区也存在着一些很明显的问题：
1、车辆乱停放现象。在小区巡逻的时候，我们发现有很多车辆并没有停放在地下停车场，而是停放在小区空地。对此，小区管理员解释说是因为很多居民为了节省停车费和怕麻烦等原因，都不愿意将车停到停车场，而是就近停在房屋附近。对此，小区物业管理人员也没办法，只好将一些空地改造成停车场，方便居民。但管理员也表示，对于停放在空地的车辆如果发生偷盗和破坏事件时，物业公司并不负责。
2、公共用地被居民私用。在小区，我们发现了一些居民利用小区的绿地饲养鸡鸭和种植蔬菜的行为。对于这种明显违规行为，物业公司表示很无奈。又因为小区居民自身素质的差异，有的居民无视物业管理员的理劝，物业公司也不能采取强制手段。因此，目前为止物业公司还没有很有效的方法解决这种情况。
3、小区出入人员复杂，难以管理。在小区，有很多业主将房产用来开网吧、美容店、棋牌室等。因此使得小区出入人员复杂，不利于小区的安全管理。而且网吧等还经营通宵等业务，这也为小区的安全留下隐患。
4、业主委员会没有成立，也无法订立业主公约。虽然小区入住率达到70%，但受景德镇物业管理发展所限以及居民自身对业委会认识不足，同时物业公司也不希望小区成立业委会。所以，小区的业委会一直没建立，对物业公司也缺乏监督。
5、物管人员没有专门的办公空间。我发现，海慧物管公司的管理人员办公室和保安室公用一个办公室，这样就有可能造成职责不明，工作流程不顺畅等问题，导致工作效率低下。巡逻结束后，小区主管接待了我。通过与主管的交谈，不仅让我对海慧花园的物业管理情况有了更深层次的认识，而且对整个景德镇的物业管理也有了一个初步的认识。与经济发达地区相比，景德镇的物业管理发展相对缓慢。政府对物业发展不支持，报纸和舆论对物业公司进行负面报道。物业管理公司也不够正式，大部分还是完全靠人力来完成物业管理工作，工作效率低等。大致来说，景德镇的物业管理存在以下几个问题：
1、发展商遗留问题多。有的房地产发展商往往基于发展成本的因素，造就种种问题楼，而增加日后物业管理的难度及成本。如新建物业的遗漏工程、物业配套设备不匹配和公用设施、设备维修专用基金未能落实等方面；部分物业设备的零件及安装方法经常出现不符合标准的情况，或因草率的工程未能及时发现情况，导致有关物业设备的运行年限降低，增加管
理费用的开支；还有的发展商在降低成本基础上，多选择使用较先进的设备为主体，再配备较差的配件，令设备因主次配件不匹配而产生问题，皆增加日后物业管理的难度及费用。还有的发展商为降低投资成本及物业售价，在物业落成后交付使用时，均不建立公用设施、设备的维修专用基金，导致设施、设备需要更新或大型维修时，物业管理公司没有足够资金进行更新及维修，使物业整体寿命及价值降低，更甚者，造成部分设施、设备的使用瘫痪。
2、缺乏有效追收管理费的途径。目前，物业管理公司缺乏有效的物业管理费用追收途径，根据现行的物业管理法规制度，物业管理公司虽然能够向不交物管费的业主提起民事诉讼，但整个程序需时日久。如此一来，物业管理公司根本无法有效及快速地追收欠款，因而影响物业管理公司日常运作的资金流转。
3、物管费收取标准过严。景德镇政府将景德镇所有的物业管理公司资质全部定为三级资质，一定程度上限制了物业管理的发展。如海慧花园，明明已经达到了二级资质却只能收取三级资质的物业管理费，使得物业公司资金紧张，无法提供更好的服务。
4、物业法规落后与实践。现行的物业管理法规制度，目前还处于起步阶段，存着不全面、不严密、不具体及不够协调的缺陷，有些法规性的文件之间明显存在着不协调，甚至相互矛盾。物业管理的法规建设落后于物业管理的实践，故专业管理公司的管理难度亦相应地增加。
5、业主认识不足影响物业发展。景德镇目前的人均收入普遍不高，对于高标准物业管理服务的收费难以承受。而物业管理费用的高低取决于物业本身的配套与设施，故物业管理企业在平衡收费及服务标准时较难处理。有些业户对专业物业管理概念不清，经常因误会而引起对物业管理服务的投诉及争议也时常见，这同样也加重物业管理企业的工作难度，如有很多的业主认为既然交了物管费，那么小区内所有事物业公司都得负责。但正式专业物业管理服务应只提供公用设施、设备，如提供自用单元的维修，亦应为有价服务，以保障物业整体利益，同时还有部分业主经常占用公用地方，加建外墙窗花用招牌等，所有这些均会给物业管理带来不同程度的影响。
针对当前景德镇的物业管理发展现状，我也提出了几点我的建议：
1、强化物业管理人员应具备的基本素质和责任。这主要包括两方面：一是物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育。二是物业管理企业要加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。
2、全方位、多层次、专业化的开展物业管理服务。物业管理企业要规范自身的服务行为，在日常服务管理工作中引入ISO14000质量体系，加强内部队伍服务管理水平。针对居民生活需求，加大针对性的专项服务、委托性特约服务的开发。
3、有效的处理好物业管理与物业服务二者之间的矛盾，协调好物业与业主之间的关系。首先是明确双方定位、利益共享。其次是建立互信机制，共存共荣。
通过此次实践，使我认识到物业管理工作其实是一项十分复杂艰巨的工作。它不仅要求物管工作者对物业管理法规、条例要有所了解，对物管的专业知识能熟练运用，还要求物管工作者有良好的修养和人际沟通能力，这样才能更好的跟业主沟通，与业主开展良好的互助合作关系。同时，此次的实践也让我充分认识到经验与理论结合的重要性，让我在此后的物业管理学习中受益良多。
(09公共事业管理张媛200910810121)
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