物业论文[推荐]_物业论文指导

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提高物业管理水平 推动社区文明建设

一、提高物业管理水平

从软件方面来说，一个企业的服务理念及久而久之所沉淀下来的企业文化为提高服务品质提供了一个指导思想及文化氛围。大家一提到海尔电器与国内其它品牌电器不同之处，大多数人会说海尔的服务做的好，这与海尔服务创新的核心理念是分不开的，我也曾因工作关系多次与海尔的售后服务人员打交道，从他们接到顾客需求到回访你对他们服务质量满意度中的第一个细节，都是同行无可比拟的。物业管理不但要有一个核心的服务理念作指导，还要建立一个顺畅的、不断创新的服务机制，以确保服务的快捷有效。

从硬件方面来说，就是通过对改善一些旧设备、设施的性能或增加一些新设备、设施，以及利用最新科技产品为物业管理服务提高品质。早期的停车场管理人员一般是通过手工写卡来控制车辆出入和计费，这样不但会延误车主时间，而且管理人员操作起来非常不便，在使用一卡通智能管理系统后，车主从取卡、开闸、车辆识别、交费都可通过该系统自动完成，管理人员只须在电脑前轻点鼠标即可，这样不但为顾客提供了快捷的服务，而且还节减了人力资源。同样，如果没有现在的一卡通门禁管理系统，我们的安全管理人员在人员出入控制上是非常困难的，特别是在一些大的社区，安全员不可能把每家的人员熟记在心，只有靠盘查来控制人员，这样部分业主就会有情绪，为什么我回家还要盘查我呢？因此与业主发生冲突比比皆是，目前大多数小区及写字楼都使用了一卡通管理系统，业主要回家或上班，你必须刷卡才能进去，这样安全管理人员只须监控人员出入即可，甚至可以再把它设计的人性化一点，你只需把卡放在身上，通过红外感应即可识别你的身份，当你走到门前时，门已打开。深圳红树西岸在业界可以说早已遐迩闻名，很大一个原因就是靠其顶尖的智能化系统，业主不在家即可通过手机遥控家居生活。从可遥控的窗帘、灯光的自动调控到空气的自动调节无不显示智能家居给人们带来的种种方便。其实在我们的物业管理服务中，一个小小的改进就可使顾客感到多一份温馨，比如增加一个坡化通道、对台阶进行防滑处理、小区内放置便民车等。

高物业管理服务品质，不是一句空口号，更多的需要我们付诸于行动，需要我们细意尽心的管理和专业的技术水平改善物业的使用性能。在硬件设施不能满

1足要求的地方，我们要设法通过完善管理进行弥补;在管理上存在困扰时，通过改善硬件设施来使我们的管理更方便，服务更贴心，软硬兼施，来使我们顾客的不动产不断的得到保值和增值。

（一）管理的内涵和理念决定管理方式

不同的管理只能由不同素质的人来实现，适当的管理需要素质适当的人来操作。科学化、规范化、法制化的组织体制的建立和运行，不同于单一性、封闭性、作坊式的管理；现代物业管理，不同于传统房管所的管理。

物业管理方式的变化，激发物业管理内涵的变化；物业管理内涵的变化，决定物业管理理念的变化。管理的内涵和理念与管理方式的关系，类似于行业政策措施的企业内部规章制度的关系——行业政策决定企业的发展，企业的发展为行业政策服务，企业内部规章制度的落实使行业政策稳固，保证行业政策实现；管理的内涵和理念决定管理方式，管理方式为管理的内涵和理念服务，管理方式使管理的内涵和理念稳固，保证管理内涵和理念的延伸和进步。

（二）物业管理是系统工程

物业管理涉及公安、消防、卫生、工商、税务、环境、能源等等各个行业，领域十分广阔，相互交往空前密切。几乎一切物业管理活动都能形成系统。物业管理是一种工作内容的突破（如互联网宽带入户），会推动物业管理中其他相关工作的发展，这是管理所覆盖内容全面发展的规律。物业管理所涉及的其他任何一个行业或部门在管理科学和技术方面的突破，必将会推动物业管理工作的服务和管理内容的丰富，并对物业管理提出更高要求。这是管理的外溢效应。一个管理过程的总体改进和提高，不是由过程中强大的环境决定的，而是由过程中最薄弱的环节决定，这是管理的管道效应。

目前，一些国有物业企业的体系构架基础、领导动作模式，仍受过去房管所思维方式的影响，计划经济的体制的痕迹远未清除，链条式思维方式的表现，比比皆是。这种构架和运作在一部分物业管理企业中势必造成机构臃肿、人浮于事、办事拖拉、不思进取及服务意识欠缺等问题，这将严重阻碍物业管理行业管理水平的整体提升。人们对居住及办公环境不断增长的需求，决定了物业管理要系统化、规范化、科学化和法制化，只要建立和形成满足客户各种需求的管理和服务

体系，并不断更新和完善，才能适应这个需求。

上述物业管理局部范围的不良现象，是链条式思维方式和现代物业管理经营理念的矛盾。我们应该从这种现象中领悟：解决这种新旧物业管理模式之间的矛盾，只能用系统工程的观点和方法。许多在计划经济体制下曾经长期使用甚至获益匪浅的观点和方法，已经到了深思痛改的时候了。清醒地认识现代物业管理的经营模式是系统工程，才能正确地把握和促进物业管理行业的发展。

（三）全面提高管理体系的有效性、科学性和可操作性

体系的建立是管理，体系的运行是管理；制订规章制度是管理，执行规章制度也是管理；管理体系运行中的监督和纠正还是管理。市场经济是至今人类劳动规模最宏大、劳动化分工最精细、劳动节奏最快、劳动效率最高的社会组织形态，因此要求自觉、完整、严密、高效的管理体系与之匹配。市场经济管理的要求是人类发展以来最高最严的，管理在市场经济中实现目标的作用也是最关键、最重要的。

物业管理各个落后方面和不尽人意之处均和管理落后有关，一切成功和失败均可归结为管理的失败。旧的管理形式和服务意识，直接影响企业和市场经济的融合；旧的质量管理体系和旧的奖惩制度，直接影响人们的工作热情转化为现实生产力。我们常说尊重知识、尊重人才，只有自觉管理、善于管理才能做到尊重知识、尊重人才；不善于管理、不自觉管理，只能埋没知识、浪费人才。

我们憧憬物业管理行业能在第三产业中占有显著地位，能成为令人向往的职业。只有物业管理企业整体提高物业管理水平，整体提高从业人员的素质，整体提高全员的服务意识，才能圆满实现这些目标，否则很容易在某些范围偏离目标，或者干成什么样就算什么样。目前管理水平低下的最突出的表现是物业管理行业中有许多人对管理不自觉，不知道什么是服务，不知道自己在管理。许多人在进行盲目的管理，许多人在进行习惯的管理，许多人还自觉不自觉地实行过去房管所式的管理。

营养学家谈及人体对营养的吸收时，提出一条名曰：“木桶原理”的理论，即人体同时需要多种营养，并且按一定比例摄入各种营养，保证最低供应量。人体对其他各种营养的摄入，即按最低供应量进行平衡，其余无法吸收的营养均成为过剩营养。所以，现代社会许多人，营养不足与营养过剩同时并存。影响社会效益的各种因素对社会的影响，也遵循“木桶原理”。供应量不足的因素，决定其他因素的作用程度，无法起作用的部份，成为过剩因素。现实社会许多现象也是营养不足与营养过剩同时并存。

从总体看，物业管理作为新兴的朝阳产业，自上世纪80年代初进入国门并形成一个产业后，发展速度迅猛，但极不均衡。物业管理的影响社会效益的各种因素的供应量中，差距日见增大。差距增大，有两层含义：一是物业管理成为影响社会效益的各种因素中最薄弱的部分，起瓶颈作用；二是改进和提高物业管理可带动其他因素更有效地发挥作用，起道“木桶效应”全面提高物业管理水平是物业管理行业急需解决的重大课题。全面提高管理水平，有三层意思：其一，各个物业管理企业都要提高管理水平，无一例外；其二，国家政府机关宏观调控物业管理市场，加大监督管理力度；其三，通过协会形成整顿和规范物业管理行业行为。

总之，提高物业管理水平，务求全面，整个物业管理行业的各个企业、各个环节都要相应同步提高管理水平，以适应市场经济提出的新要求。

二、推动社区文明建设

社区文明是一定区域、一定条件下社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，它包括文化观念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文明环境等等，其中，价值观在社区文明的核心。社区文明不可能离开一定的形态而存在，这种形态既可以是物质的、精神的，也可以是物质与精神的结合。具体来说，社区文明可以包括环境文明、行为文明、制度文明和精神文明四个方面的内容，（一）环境文明

社区环境是社区文明的第一个层面。它是由社区成员共同创造维护的自然环境与人文环境的结合，是社区精神物质明、对象化的具体体现。它主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文明设施、生活环境等。通过社区环境，可以感知社区成员理想、价值观、精神面貌等外在形象。如残疾人无障碍通道设施可以充分体现社区关怀、尊重生命、以人为本的社区理念。当然，怡人的绿化园林、舒心的休闲布局、写意的小品园艺等都可以营造出理想的环境文明氛围。现在很多社区积

极导人环境识别系统(CIS)，用意也基于此。

(二)行为文明

行为文明也可以被称为活动文明，是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文明。通常所说社区文明都是指这一类的社区文明活动。这些活动实际上反映出社区的社区风尚、精神面貌、人际关系范式等文明特征。如儿童节晚会、国庆节联欢会、广场交响音乐会、元旦千人舞会、重阳节文艺汇演、趣味家庭运动会、游泳比赛、新春长跑等等。

(三)制度文明

制度文明是社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的制度、规章、组织机构等。同时，这些制度等对保障社区文明持久、健康地开展具有一定的约束力和控制力。制度文明可以粗略地分为两大类：一类是物业管理企业的各种规章制度，另一类是社区的公共制度。企业的规章制度，企业的规章制度和社区的公共制度都可以反映出社区价值观、社区道德准则、生活准则等。如奖罚分明可以体现在社区的严谨风格，规劝有加可以体现出社区的人性感悟等。为保障社区文明活动深入持久地开展下去，现在很多小区物业管理部门都成立的专门社区文明部，负责社区文明活动建设工作。社区文明部在引导、扶植的基础上成立各种类型的社区文明活动组织，如老年活动中心、艺术团、协会、表演队等，同时还对社区文明活动开展的时间、地点、内容、方式、程序等予以规范。

(四)精神文明

精神文明是社区文明的核心，是社区独具特征的意识形态和文明观念，包括社区精神、社区道德、价值观念、社区理想、行为准则等。这是社区成员精神观、价值观、道德观生成的主要途径。环境文明、行为文明、制度文明都属于精神文明的外在体现。如社区升旗仪式、评选文明户、学雷锋演讲等。由于精神文明具有明显的社区特点，所经往往要多年积累，逐步形成。

参考文献

1、齐锡品，于冰，赵丽娜，物业理论与实务。北京：中国建材工业出版社，20022、卢恩平，物业管理实务。北京：中国轻工业出版社，20013、方芳，吕萍物业管理实务。上海：上海财经大学出版社，20014、赵绍鸿，物业管理实务，北京：中国林业出版社，20005、班道明，物业管理概论。北京：20006、赵向标，物业管理操作制度范例。广州：海天出版社，2002