2004年中国物业管理行业咨询报告_中国物业管理行业分析
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2004年中国物业管理行业咨询报告
报告简介：完成日期：2005年05月
中国物业管理行业是房地产业分化出来的一个服务行业。行业的成长性、利润水平等指标与房地产业的相关指标呈正相关，但是，各项经济指标又与房地产业有一定的滞后性。
物业管理企业按照《物业管理服务合同》的约定为业主（使用人）提供服务，行业没有有形的产品，企业负债率低，投资风险低，收益稳定（物业管理费收入和开发商补贴）。在物业管理覆盖率高的地区物业管理权的争夺激烈。从全国范围看，住宅区物业管理的普及率还很低，在物业管理覆盖率低的地区相当部分业主处于被动消费状态，收费难是突出的问题。
物业管理行业一般遵循“谁开发、谁管理”的潜规则，行业进入门槛高（在今年实施行政许可法，仍然采用物业管理资质准入制度，而且物业管理企业“接项目”也不容易，及外资物业管理企业也是一样很难接到项目）。即使在物业管理发达地区，市场化的公开招投标尚不足10%，市场化水平极低。物业管理企业以国有企业居多，市场化和企业改制是行业内两大亟待解决的问题，不市场化、不改制企业就不能够生存。
行业内业主（特别是小业主）权益被物业管理企业（或大业主）侵占的情况普遍存在，即使在实行10%佣金制的地区，企业实际利润经常超过法定比例。发达地区物业管理处主任年收入（正常收入与隐性收入）一般在10万元以上，企业总经理收入也在20万以上。虽远低于房地产行业相关指标水平，但在风险水平相当的情况下，仍大大高于其他行业。
本报告由在深圳、北京和上海多年从事物业管理工作的专家小组，运用产业经济学基本原理和行业分析的一般方法，考察了深圳、上海以及国内主要城市有特色的物业管理项目、行业内知名企业、在得到了各地物业管理主管部门和协会组织的大力支持后，对物业管理的基本概念、经济学解释、国内外物业管理的对比研究、主要法规政策、深圳市物业管理、物业管理模式以及收费、业主大会及业主委员会、招投标与市场化等专题进行了深入研究（部分专题进行了量化研究）。本报告特别适用于物业管理企业从全局和全国范围内了解中国物业管理的方方面面，同时也适用于希望对物业管理行业进行投资分析、行业分析和市场分析的相关专业人士。
本报告研究数据截止到2004年7月，18万字，共有图表60多个，主要数据引用自建设部房地产业司、各级地方政府物业管理主管部门以及各地行业协会。
（本报告4900元/份精美打印文本，详情请致电：0755-26873472、21306472 报告格式：电子版、报告全文纸版 交付方式：EMAIL电子版或EMS特快专递印刷版）
目录
（下文每一行最后的数字是报告中的页码）
第一部分 物业管理行业概述 6
第一章 物业管理的基本特征 6
一、国外物业管理的基本特征分析 6
二、国内物业管理的基本特征分析 9
第二章、物业管理的解释 11
一、物业管理业的界定 11
二、物业管理产生的产权理论解释 13
三、物业管理与房地产 15
第三章 国际物业管理综述 16
一、香港物业管理的现状和未来发展 16
二、新加坡的物业管理模式 20
三、英美和香港物业管理模式分析 21
第二部分 中国物业管理行业现状与结构 24
第四章 中国物业管理基本状况 24
一、中国物业管理业综述 24
（一）物业管理行业宏观统计 24
（二）中国现阶段物业管理行业的现状分析 26
（三）中国物业管理存在的主要问题 31
二、物业管理业的结构分析 33
（一）潜在的进入者 33
（二）替代品 35
（三）购买者的讨价还价能力 36
（四）供应者的讨价还价能力 36
（五）行业内部现有竞争者的抗衡 37
三、物业管理的模式分析 37
四、物业管理公司业务外包分析 39
（一）物业管理公司业务外包原因分析 39
（二）物业管理公司选择外包公司的方式 41
（三）物业管理公司选择外包公司的原则 42
（四）物业管理公司选择外包公司的程序 42
（五）物业管理公司业务外包的管理措施 44
第五章 中国物业管理市场研究 45
一、物业管理服务产品的结构分析 45
二、物业管理的消费特征 48
（一）物业管理费的支出是一种消费性支出 48
（二）物业管理消费的特征 49
（三）物业管理消费的功能 50
三、物业管理市场化分析 51
（一）市场经济条件下的物业管理模式的特点 51
（二）按照市场化需求，建立和发展物业管理企业 54
四、物业管理投诉分析 55
（一）物业管理公司乱收费 56
（二）少数业主不交管理费，物业管理公司不提供服务 57
（三）人员素质不高，服务态度不好 58
（四）防盗管理存在着一定的漏洞 59
（五）公用设施不到位 60
五、物业管理市场营销战略 61
第六章 中国物业管理若干焦点问题 66
一、业主与业主委员会 66
（一）物业公司与业主关系的分析 66
（二）业主委员会的法律地位 68
二、物管业的经营状况 73
（一）物业管理市场分析 73
（二）各地物业经营情况比较 75
（三）老小区物业经营管理分析 81
三、村镇物业管理问题研究 82
四、物业管理咨询业问题研究 88
五、物业管理规模及其困境 93
六、物业管理的 “父子关系” 95
七、物业管理招投标 97
（一）中国物业管理业招投标分析 97
（二）香港物业管理业的招投标特点 101
八、国有物业管理企业机制分析 105
（一）国有物业管理企业机制不适应市场经济的要求 106
（二）国有物管企业缺乏经营风险意识 108
（三）国企人事劳动关系存在的问题 109
九、物业管理薪酬制度研究 11
1（一）物业管理行业薪酬与人才现状 111
（二）薪酬研究（深圳样本）116
第七章 深圳物业管理 124
一、深圳物业管理发展综述 124
二、深圳物业管理统计数据 127
三、深圳物业管理的优势 1271、品牌 1272、致力物业升值 1283、物业管理创新 1294、可持续人才战略 129
四、深圳物业管理法规研究 131
五、深圳物业管理各行为主体研究 134
六、物业管理资格与行业考评研究 137
七、深圳物业管理企业分析 141
八、深圳业主大会、业主委员会与投诉分析 144 第三部分 物业管理行业投资分析 147
第八章 物业管理行业一般分析 148
一、物业管理发展的平衡分析 148
二、物业管理因素分析 1501、物业管理法规制度不健全 1512、缺乏有效追收管理费的途径 1513、物管费收取标准控制过严 1514、发展商遗留问题多多 152
三、物业管理可持续发展战略分析 153
（一）我国物业管理面临的主要矛盾 153
（二）我国物业管理持续发展的对策 159
二、物业管理业的竞争性分析 160
（一）中国物业管理行业竞争分析 161
（二）物业管理行业的分析方法（SWOT）
三、物业管理行业生命周期 164
四、增强物管企业的竞争力 165
（一）物业管理企业创建品牌的策略 165
（二）物管的佣金制 167
第九章 物业管理业的风险及获利分析 168
一、物业管理企业经营风险 169
（一）行业的“进入”与“退出” 169
（二）物业管理企业的经营风险 172
二、物管企业的盈亏分析 174
（一）亏损面分析 174
（二）向“零物管费”挺进 176
（三）导致行业性亏损的七大因素 177
三、物管企业的盈利模式分析 178
（一）明确物业管理定义 178
（二）组织物业管理的严密架构 179 16
2（三）缔造物业管理新概念 184
四、中小型物业管理公司经营分析 187
（一）中小型物业管理公司的运营 188
（二）区域内中小型物业管理公司的运营方式 190 第四部分 中国物业管理适用法律分析 193
第十章 国务院《物业管理条例》 193
第十一章、《物业服务收费管理办法》 分析 197第十二章 深圳招投标制度简述 200
第五部分 物业管理发展趋势 204
第十三章 行业趋势分析 204
一、物业管理市场走势分析 204
（一）国内物业管理发展方向与趋势 204
（二）发展趋势 208
（三）跨区域经营发展趋势 211
（四）“零缺陷”发展趋势 214
二、物管业发展模式分析 216
（一）物业管理的品牌化趋势 216
（二）服务代理集成商模式 217
第十四章 WTO后与中国物业管理 219
一、WTO后的中国物业管理 219
（一）我国物业管理的基本情况 219
（二）WTO的积极影响 220
（三）WTO的消极影响 221
（四）我国物业管理行业的应对措施建议 222
二、进入 WTO 对中国物业管理产业的影响 224
（一）国外物业管理的特点 224
（二）“洋物业”的竞争力分析 225
（三）业主对国内外物业公司态度对比 228第十五章 国有物管企业的改制研究 229
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