房地产开发项目的立项及可行性研究_房地产开发项目立项

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什么叫房地产开发项目可行性研究？

房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面、系统的分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行的一种科学方法。

项目评价可行性研究的理论和方法在国际上已相当完善。它是在20世纪前叶随着社会生产技术和经济管理科学的发展而产生的。它最早是在20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始试行采用。在我国，则是从1979年开始引进并应用于工业项目建设前期的技术经济分析．并于1981年明确规定把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序。在1983年颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。而在房地产开发投资领域采用可行性工作的时间更晚一些。房地产项目具有投资额巨大、项目建设周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。而决策的重要依据是可行性研究对项目进行科学的分析与预测后所得的结论，所以，房地产投资项目的可行性研究对房地产开发起到关键的作用。

具体而言，可行性研究是投资决策的重要依据，也是项目审批和项目资金筹措的依据。在项目建设中，可行性研究报告又成为编制设计任务书所依赖的重要文件，及开发商与各方签订合同的指导框架。

房地产开发项目可行性研究如何划分阶段？

可行性研究作为项目投资前期的一项重要任务和环节，它一般可以划分为三个阶段，即投资机会研究阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究或正式的可行性研究阶段。

投资机会研究主要是为项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性建议，一般分为一般机会研究和项目机会研究。

初步可行性研究则是介于投资机会研究和详细可行性研究的一个研究阶段，它主要是对房地产项目投资中一些关键问题和重要环节进行专题研究，进一步说明投资项目的价值所在。

详细的可行性研究则是指对项目建设进行详细深入的技术经济分析和比较论证，为项目决策提供评价依据。

可行性研究的这三个阶段是一个相对完整的可行性研究过程的有机组成部分。一个完整的可行性研究工作的完成必须经过项目的立项、界定、筹划；市场调查、研究；投资方案的分析、比较；预测方案的预期收益及其评价；编制可行性研究报告书等程序。

可行性研究报告撰写的具体格式？

A、可行性研究报告的主要内容

一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个部分。

1、封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

2、摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

3、目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

4、正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容：

a、概况（包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写人员、编写的依据、编写的假设和说明）；

b、市场调查和分析； c、规划设计方案；

d、建设方式和建设进度； e、投资估算及资金筹措； f、项目财务评价； g、风险分析；

h、可行性研究的结论；

i、研究人员对项目的建议；

j、相应的附表。

5、附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。

6、附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图。有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。

B、可行性研究报告正文部分的编写

正文部分是可行性研究报告的核心部分。内容多，较复杂。

1、概况：

（1）进行可行性研究的背景；

（2）所研究项目的名称、性质、地址、周边的市政配套和基础设施现状，交通及周围环境等；

（3）委托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；（4）受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；（5）可行性研究的目的；

（6）可行性研究的编写人员名单；（7）可行性研究的编写依据；（8）研究报告的假设和说明。

2、市场调查分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。

3、规划设计方案：要求写出项目所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。市政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地区）及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件。

4、建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。

5、投资预算和资金筹措：要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等。

6、项目的财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内部收益率和动态回收期等。

7、风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标。

8、结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。

9、有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。

10、附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。

房地产开发项目的立项和可行性研究的流程

一、初步开发方案的确定；

二、项目建议书的编写；

三、项目建议书的备案；

四、项目建议书的审批；

五、可行性研究报告招标事宜的说明；

六、房地产开发项目的会审。

项目建议书的主要内容有哪些？

一、建设单位基本情况

企业名称、性质、经营范围、注册资本、法人代表、投资各方情况等。

二、建设项目提出的必要性和依据

说明项目建设的主要理由和兴建的必要性；提出主要依据文件，如国民经济行业发展规划、地区发展规划、生产力布局及国家和省市其他有关规定等。

三、拟建规模和建设地点

说明项目的建设规模，如道路长度、建筑物的建筑面积等。

四、建设资金来源及投资额估算

说明项目建设所需投资总额估算，资本金和资金筹措的渠道。

五、项目的建设期

说明项目建设拟安排的进度和峻工时间。

六、经济效益和社会效益分析

说明项目所产生的经济效益和社会效益。

七、行业主管部门加具意见

行业主管部门对项目建设的规模，资金来源、建设布局合理性和社会效益等提出具体意见。

外商投资项目撰写项目建议书的主要内容有哪些？

（一）项目概况

项目名称、项目由来及背景。

项目承办单位和项目投资者的有关情况。即：生产经营内容、生产经营规模、产品销售情况、年上缴税额、自有资金数额、债权债务情况等。

兴办外商投资项目要简述：

（1）合营各方概况，即：合营各方名称、法定地址、法定代表国籍及姓名、资金实力、技术力量等。

（2）合营方式（注明合资、合作、独资）。

（3）合营年限。

（4）经营范围。

（5）产品销售方向（内销或出口比例）。

简述项目建设的必要性和依据。技术引进项目，要简述技术引进内容（关键设备或技术专利）、拟引进技术设备水平及其国别和厂商。

产品技术水平及市场销售前景。

（二）项目建设初步选址及建设条件

项目建设拟选地址的地理位置、占地范围（四至范围）、占用土地类别（国有、集体所有）和数量、拟占土地的现状及现有使用者的基本情况。

如果不指定建设地点，要提出对占地的基本要求。

项目建设条件。简述能源供应条件、主要原材料供应条件、交通运输条件、市政公用设施配套条件及实现上述条件的初步设想。需进行地上建筑物拆迁的项目，要提出拆迁安置初步方案。

（三）项目建设规模、建设内容

建设规模和建设内容。生产性项目要提出主要产品品种、生产工艺及生产能力；非生产项目要根据项目的不同性质说明其规模，如旅馆、宾馆项目要说明有多少客房、多少床位；房地产开发项目要说明拟建的建筑物类别及数量；成片开发建设的小区要说明小区的主要功能、建筑容积率等。

总建筑面积及主要单项工程的建筑面积。(四)技术方案、设备方案和工程方案(五)环境影响

一般民用建筑项目不写，其他非工业生产项目简写。

(六)投资估算及资金来源

项目总投资额。技术引进项目要说明进口技术设备使用外汇数额，建设费用和购置国内设备所需人民币数额；外商投资企业要说明总投资额、注册资本数额、合营各方投入注册资本的比例、出资方式及利润分配方式。

资金来源。利用银行贷款的项目要将注设期间的贷款利息计入总投资内。

利用外资项目要说明外汇平衡方式和外汇偿还办法。

（七）建设进度初步设想。

（八）经济效益和社会效益的初步估算。

（九）结论。

（十）附件

建设项目拟选位置地形图（城近郊区比例尺为1：2000；远郊区县比例尺为1：10000）。标明项目建设占地范围和占地范围内及附近地区地上建筑物现状。在自有地皮上建设，要附市规划部门对项目建设初步选址意见（规划要点或其它文件）。

国家限止发展的或按国家及市政府规定需要先由行业主管部门签署意见的项目，要附有关行业主管部门签署的审查意见。

外商投资项目要附以下材料：

（1）会计师事务所出具的外商资信证明材料。

（2）合营各方的营业执照（复印件）。

（3）合营各方签署的合营意向书（境内单位要有上级主管部门的意见）。

两个或两个以上境内单位合建的项目要附以下材料：

（1）合建各方签署的意向书（要有上级主管部门的意见）。

（2）合建各方的营业执照（复印件）。

其他附件材料。

外商投资项目撰写项目建议书需要提交的资料？

1.公司背景/历史 2.目前的资本结构

3.股东介绍，包括在公司的职位、能力、资质、股份比例等 4.有没有期权协议，如果有的话，主要条款如何 5.公司提供的主要产品/服务介绍

6.主要产品与消费者目前所使用/所拥有的产品/服务相比，消费者将从公司的产品/服务中如何受益?强调比较结果 7.产品生产技术简要描述

8.公司有多少潜在用户?其增长率是多少?公司计划占有该市场的多大份额? 9.公司如何发现潜在市尝如何打进潜在市场? 10.公司发展计划 11.目前客户状况 12.市场开拓战略

13.竞争分析公司的竞争对手是谁?公司比竞争对手强/弱的地方是什么?是否具有能阻止其他人进入的壁垒(例如技术/法规)? 14.可替换产品/服务

15.公司的优势/弱势/发展的机会/受到的威胁

16.业务计划的实施：业务计划将如何实施?公司的实施战略是什么? 17.上下企业产品/原材料/销售关系 18.公司发展实施时间表和预算

19.管理团队介绍,公司主要员工构成?他们拥有何种经验、业绩记录和技能? 20.公司需要多少资金来实施该业务计划?公司如何向外部投资者估值自己?预计“资金消耗率”(或每月支出)是多少? 21.资金用途

22.财务分析，描述公司的财务规划 23.现金流动的安排与使用

房地产开发项目的会审程序及法律依据

一、受理

申办人需提交如下申办材料：

1、立项申请报告；

2、项目性质、规模和开发期限的说明（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十二条）；

3、市规划委出具的规划意见书（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十二条）;

4、基础设施和公共设施建设投资方案（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十二条）；

5、项目拆迁补偿、安置方案（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十二条）；

6、房地产开发企业资质证书（依据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第九条）；

7、企业的项目资本金证明（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十三条）。

标准：

申办人提交的申办材料齐全、规范。

二、审核

1、申办材料真实、合法、有效；

2、申办项目符合本市土地利用总体规划和年度建设用地计划的要求（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十条）；

3、符合城市规划的要求（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十条）；

4、符合房地产开发年度计划的要求（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十条）；

5、申办项目符合基础设施和公共设施的建设要求、产权界定清楚（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十二条）；

6、项目拆迁、安置方案符合国家和本市有关规定（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十二条）；

7、申办企业资质等级符合承担相应房地产开发项目的要求（依据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第九条）；

8、申办企业的项目资本金占项目总投资的比例不低于20％（依据《城市房地产开发经营管理条例》第三章第十三条）；

三、复审

标准：同审核标准

四、审定

标准：同审核标准。

五、告知 工作标准：

1、及时、准确通知申办人有关事项；

2、留存归档的审批材料齐全、规范。