沈阳市物业管理存在的问题及对策_物业管理的问题及对策

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08级经济学院工程管理刘国祥280707113

沈阳市物业管理存在的问题及对策

物业管理作为一个起步较晚的一种模式，在各方面还存在不少的不足之处，在经过为期几天的调查（当然大多数是网上查阅资料）后，我对沈阳市物业管理存在的问题提出自己的如下一些拙见。

1、沈阳市物业管理存在的主要问题1、1 关于物业管理方面的法制建设的滞后使得物业管理涉及的一系列法律问题还没有从根本上得到解决。

随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然现在已经有《物业管理条例》，相关部门也推出了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式。

1、2 相当一部分物业管理企业资质不全，在人力资源素质、风险意识、危机管理水平、质量管理体系、公共关系能力、品牌塑造能力等多方面还处于较低水平，物业管理企业经营理念、管理水平有待提高，其中以高素质物业管理人才的短缺最为严重。

目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之

一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

1、3 产业物业纠纷的一些根本性问题没有得到解决。

当前的物业纠纷要么因收费问题引起，要么最终导致收费问题，物业收费成了物业管理部门和业主相互博弈的一个重要选项。根本原因在于各利益主体保证自身利益的正常渠道不顺畅，符合当前公民素质的能够保证各方利益的可操作性机制尚未形成。《物业管理条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，1

谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

1、4 对业主行为进行约束和规范的程度缺乏力度，对业主的约束偏少，而且多数业主的物业知识也较缺乏。

1、5 物业管理企业以单纯谋利为目标导致物业管理水平低下。

追求利润是物业公司的出发点之一，本应无可厚非，但如果是片面追求利润，单纯追求利润或只管理不服务，必然在物业管理中酿成巨大的问题。许多地产公司及其附属的物业公司，在售楼时就信誓旦旦，大肆喧染，许下种种承诺，并在售楼时一次性收取3年左右的物业管理费。待接管物业后，便抓住居民维权意识差，没有业主委员会等弱点，千方百计降低服务成本，有的甚至只是搞象征性的服务，待时间一到，钱也赚了，便以种种托词逃之夭夭。留下一大堆问题交给居民，交给社会。

2、沈阳市物业管理问题的对策2、1 加快物业管理方面的立法建设，从根本上让物业管理做到有法可依，有规可循。

这方面需要政府方面的努力，作为一般居民也无能为力，我们做的就是要提出自己的意见，让政府去加快这方面的立法。

2、2 促进物业管理企业提高经营管理水平

第一, 发挥物业管理协会的优势, 更多地介绍发达地区先进物业管理企业的经营管理经验；在行业内展开经营管理方面的交流；组织企业管理者对外埠先进物业管理企业和物业项目进行实地考察；针对部分企业管理者业务素质不高的情况, 举办业务培训, 开展物业管理企业员工业务竞赛。培训上要加大力度，培训一批适应我区物业工作需要的人员是当务之急，也是今后物业管理的需要，一是强化对物业公司法人的培训，使他们在政策法规、专业知识等方面得到全面提高。同时，帮助没有取得物业工作资质的企业，尽快拿到资质。打造一支有资质、素质高、责任心强的物业管理队伍。二是开展物业公司专业人员的强化培训，如物业财务人员、保安员、水电工等，使他们具备良好的职业道德和工作需要的专业技能。

第二, 在核定物业管理企业资质的条件中, 除规定物业管理专业人员的职称标准外,还应考虑增加学历标准, 促进物业管理企业积极吸收高素质人才加入, 从整体上保证沈阳市物业管理行业人才素质的提升, 为企业长远发展提供人才保障。

第三, 进一步加强宣传, 推动物业管理企业积极按照国际标准规范物业服务质量, 提高物业服务标准化水平； 加强对住宅小区物业管理中的危机管理。

2、3 针对目前的物业收费难的问题，建立新的物业缴费机制。

新的缴费机制旨在将收费与物业纠纷分离开来，就是物业费不由物业公司直接收取，而由业主委员会代收，并且介入第三方的仲裁和认证机构，保证业主委员会秉公办事，通过这种收费机制，可以有效的将业主与物业公司的矛盾分离开来，如果仍是原先那样物业公司收取物业费，本身就和物业公司有纠纷的业主会因为各种纠纷纠缠在一起而不缴纳物业费，这样更加加大了收取物业费的难度。

2、4 政府介入，加大对物业管理公司的管理。

政府管理主要是通过制度方面，通过建立制度，强制约束物业公司提高物业服务质量，并加大对他们的监督力度，渐渐地通过强制约束到让物业公司从思想上转变单纯为谋利的观念，让物业公司在公众中树立起一个好的形象，改变物业公司单纯谋利的现状。把物业管理的责任全部归结于政府是不公平的，但如果说物业管理中存在的一系列问题政府没有责任也是不客观的，或者说政府是造成出现这些问题的主要症结。试想，哪一个小区的规划审批不是政府所为，哪一栋楼的验收把关不是政府决定，哪一家开发商、建筑商不归政府管理，哪一个物业公司的运营组建不是政府准入。所以说政府有责任加大对物业公司的监督力度。

2、5 物业管理也可以有针对性的尝试一些新的管理模式。

在加大对沈阳物业的扶持力度的同时，像对于低收入人群密集的住宅小区以及近郊区, 可以尝试开展业主经营式管理的物业管理模式。在尝试新模式的同时提高物业管理企业的信息化管理水平，完善物业公司的信息管理系统。