假设开发法作业答案.10_假设开发法及其运用

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2011年假设开发法作业

1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。（1）设开发商能承受的地价为V（2）开发完成后的总价值 3000×40=120000（元）

（3）建造成本、专业费用及配套费用 1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元）（4）投资利息

V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80（5）税收

120000×5%=6000（万元）（6）开发商利润

（V+50820）×30%=0.3V+15246（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）

=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V 则V=20077.08（万元）注：本题中应注意以下几点： ①购买待开发房地产之费用应计利息；

②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；

③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。

2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可租出。

根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建筑土地2003年8月出售时的市场价格。解：根据题意，应采用现金流量折现法（1）设待建土地的价格为V（2）开发的总价值

1001270%70%40009%11117332045.98元 47319%114%（3）建筑费与专业费

2000400016%50%35%15%7356753.95元 0.5114%114%1.5114%2.25（4）销售费用和税费

17332045.98×（3%+6%）=1559884.14（元）（5）购地税费：0.03V（6）地价

V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-0.03V 则

V=8170298.92（元）或817.03万元

（注：现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）

3、某在建工程开工于2002年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，开发成本为2500元/m2，管理费为开发成本的3%；至2003年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑物面积5000元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80元/m2，出租成本及税费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料分别用传统方法估计该在建工程于2003年5月1日的价格。（买方购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%）解：（1）用传统方法求算 ①设该在建工程正常价格为V ②求开发完成后的价值V1

1V15000100002400801285%75%125%15914.02万元4812%112%1

 ③求开发成本及管理费用C1

C1=2500×12400×（1-35%）×（1+3%）=2075.45（万元）④求投资利息C2

C2V13%11.5%1.51.512075.4518.5%210.134V130.95

⑤求销售费用和销售税费C3 C3=5000×10000×8%=400（万元）⑥求开发利润C4

C4[V13%2075.45]15%0.1545V311.32

⑦求购买该在建工程应支付的税费C5 C5=0.03V ⑧求在建工程于2003年5月1日的价格V V=V1-（C1+C2+C3+C4+C5）

=5914.02-（2075.45+0.134V+130.95+400+0.1545V+311.32+0.03V）

=2996.30-0.3185V 则V=2272.51（万元）

根据上述计算可知，运用传统方法，该在建工程于2003年5月1日正常价格分别为2272.51万元。

4、某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。（2001年）

解：（1）设该在建工程的正常购买总价为V

（2）计算该在建工程续建完成后的总价值：

①总建筑面积=2000×5.1=10200（m2）

②续建完成后的总价值计算公式：V

③续建完成后的总价值：

a111r1rn1rdt

80121020065%80%130%1113569.34万元 5021.58%18%114%

（3）续建总费用25001020055%114%0.751271.23万元

（4）购买该在建工程的税费总额=V×5%=0.05V

（5）该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V

V=2188.68（万元）

（6）该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146（元/m2）

5、某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为15000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需要1.5年，可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的5.5%。试利用上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为8%，折现率为12%）。

解：设该在建工程的正常购买总价为V：

续建完成后的总价值A111R1Rn1rdt

上式中用rd表示折现率，t表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建 完成后的总价值计算如下：

80121500075%80%125%1116650.19万元 5031.58%18%112%

续建总费用12001500050%112%0.75826.66万元

销售费用和销售税费总额=6650.19×5.55%=365.76（万元）购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V

该在建工程的正常购买总价V=6650.19-826.66-365.76-0.03V 所以，在建工程总价V =5298.81万元

在建工程单价=5298.81÷1.5=（3532.54元/m2）

6、估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000m2。③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途；3～18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000m2，居住用途的建筑面积为44000m2。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。

解：建成后的总价值

=4500×6000/（1+14%）3+2500×44000×[30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+20%/（1+14%）4]=8829.33（万元）

开发建设费用总额

=（1200+500）×50000×[20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%（1+14%）2.5]=6921．57（万元）

销售费用和销售税费总额-建成后的总价值×9%-8829.33×9%=794.64（万元）

购地税费总额=总地价×3%=0.03总地价

总地价=8829.33-6921.57-794.64-0.03总地价

总地价=（8829.33-6921.57-794.64）/（1+0.03）=1080.70（万元）

7、某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（报酬率为8%，折现率为10%）。解：（1）设该在建工程的正常购买总价为V。（2）续建后的总价值用下式计算 续建完成后的总价值

A111R1Rn1rdt111

504218%110%

80124000070%80%130%8%14396.65万元（3）续建总费用=2800×40000×60%÷（1+10%）=6109.09（万元）

（4）销售税费总额=14396.65×6%=863.80（万元）

（5）购买该在建工程税费总额=V×3%=0.03V

（6）V-14396.65-6109.09-863.80-0.03V

V=7207.53（万元）

故：该在建工程总价为7207.53（万元）该在建工程单价为1801.88（元/m2）。

8、需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。

解：设该宗土地的总价为V：

开发完成后的总价值=（2000×5000×2）/（1+12%）2=1594.39（万元）

建筑安装工程费等的总额

=800×（1+12%）×5000×2×[60%/（1+12%）0.5+40%/（1+12%）1.5]=810.36（万元）

建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。

销售费用和销售税费总额=159439×（2%+6%）=127.55（万元）

购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V（万元）

V-1594.39-810.36-127.55-0.03V

V=637.36（万元）

故：

土地总价=637.36（万元）

土地单价=1274.72（元/m2）

楼面地价=637.36（元/m2）

9、需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格，获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每1m2建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2004年10月的总价，单价及楼面地价（折现率为10%）。

解：（1）设该宗土地的总价为V。

（2）开发完成后的总价值

=4000×7000×4×[30%/（1+10%）3+50%/（1+10%）3.5+20%/（1+10%）4]=8065.93（万元）

（3）建安工程费等的总额

=1500×（1+8%）×7000×4×[30%／（1+10%）0.5+40%/（1+10%）1.5+30%／（1+10%）2.5]

=3942.46（万元）

（4）销售税费总额=8065.93×（2%+6%）=645.27（万元）

（5）购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V

（6）V-8065.93-3942.46-645.27-0.03V

V=3376.89（万元）

该宗土地总价为3376.89（万元）

该宗土地单价为4824.13（元/m2）

楼面地价为1206.03（元/m2）

10、某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费为建筑安装工程的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年年内均匀投入；毛坏房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。

解：（1）当项目建成毛坯房情形时的地价：

1）该项目开发完成后的价值＝8000元/m2×5万m2=4亿元 2）销售税费=4亿元×6％=2400万元 3）续建成本

①建安成本、专业费用和管理费=1100元/m2×5万m2×（1＋6％）×（1＋3％）＝6004.9万元 ②销售费用=4亿元×3％＝1200万元 4）设地价为X万元，则取得税费=4%X X4000万元16%6004.9万元60%6004.9万元40%1200万元4%X 0.51.51.50.25112%112%112%112%2得：X=22653.32万元

（2）当项目建成精装修公寓情形时的地价：

1）该项目开发完成后的价值=10000元/m2×5万m2＝5亿元 2）销售税费=5亿元×6%=3000万元 3）续建成本

①建安成本、专业费用和管理费＝1100元/m2×5万m2×（1+6％）×（1+3％）＝6004.9万元 ②装修及其专业费用、管理费用等＝800元/m2×5万m2＝4000万元 ③销售费用=5亿元×3％＝1500万元 4）设地价为X万元，则取得税费＝4%X X5000万元16%6004.9万元60%6004.9万元40%4000万元1500万元4%X0.51.520.2520.25112%112%112%112%112%2.5得：X＝24722.14万元

（3）当项目建成宾馆情形时的地价：

1）该项目于发完成后的价值＝510万元×[1-1/（+10%）37.5]＝49570万元 2）销售税费=49570万元×6％＝2974.2万元 3）续建成本①建安成本、专业费用和管理费＝1100元/m2×5万m2×（1+6%）×（1+3％）＝6004.9万元 ②装修及其专业费用、管理费用等＝800元/m2×5万m2=4000万元 ③购置设施设备费用＝200元/m2×5万m2＝1000万元 ④销售费用=49570万元×3％＝1487.1万元 4）设地价为X万元，则取得税费＝4%X X49570万元16%6004.9万元60%6004.9万元40%4000万元1000万元1487.1万元4%X112%0.5112%1.5112%20.25112%2.5112%20.25112%2.5得：X=23843.94万元

将三种方式计算出的土地价值进行简单算术平均，得出合理地价为23739.8万元。

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