管理案例分析6则及解析_项目管理案例及解析
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管理案例分析 6 则及解析
一、某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双 方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现 在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主 与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。
1、试析本案所涉及的法律问题。
2、对此类纠纷应如何解决。
二、两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。最近物业管 理公司多次发出通知，催他补交一年的物业管理费。王先生以未居住为由拒交。试析：王先生的做法是否正确？为什么？
三、张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵 押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由 于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院 判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。于是，该套房子易主。该银行又将 该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也 拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。分析：
1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？
2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？
四、某物业管理公司为了弥补经营的亏损，多次擅自提高“宇宙花园”住宅小区业主的水电 费，对此，部分业主表示不满，并拒交水电费。为了加强管理，物业管理公司采购了一批新 的 IC 卡水、电表，要求小区业主每户出资 500 元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部 分业主的反对。于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停止送水、送电，并对拒交水电费 的业主给予罚款处理。小区业主对物业管理公司的做法义愤填膺，强烈要求更换物业管理公 司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业管理公司来到小区，但原物业管理公司 以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管
（一）答：（要点）
1、本案涉及的是物业管理法律关系问题；
2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的-考w试大-所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。
3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。
（二）答：（要点）
1、王先生的做法不正确。
2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，不管你是否居住，你的房产都已享受到了，并因这些服务而得以保值和增值。还有，公共服务的收费不便以住户多少来划分，物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况这对其他业主也是不公平的。因此，只要业主购买了住房，开发商又及时有效地发出了入住通知书，就不管房子是否有人居住（或居住频率如何），原则上都应支付物业管理费，但因居住才会发生的费用是不用缴的，至于公共费用收取多少则可以与物业管理公司协商。
（三）答：（要点）
1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。
2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。
3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的；其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以，本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。
（四）答（要点）：
1、物业管理公司的不对之处及分析
① 擅自提高水、电费不对。水、电费是由政府有关部门定价，由水、电管理部门 收取的费用，物业管理公司只是代收，不能擅自提价；
② 向业主收取500元的水、电表设备费不对。按规定，开发商必须将每户业主的水、电表设备的费用打入房价中。物业管理公司要更换水、电表应与开发公司协商，而不能强行向业主收取费用；
③对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门才有权对用户进行停水、停电的处理权。
④给业主给予罚款处理的做法不对。根据我国《行政处罚法》的规定，只有国家司法机关和有关行政机关才有处罚的决定权或执行权。
⑤以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权的做法，理由不成立。在小区成立了业主大会和业主委员会后，物业管理公司的管理委托权就属于业主大会及其委员会，业主委员会有权续聘或解聘由开发商聘请的物业管理公司。
2、业主的不对之处及分析：
①部分业主拒交水电费的做法不对。业主对物业管理公司的收费标准有意见，可通过协商、调解、仲裁-考w试大-甚至诉讼等形式解决，在问题未解决之前，不能拒交水电费。
②部分业主通过联合签名去聘请新的物业管理公司的做法不对。业主有权对原物业管理公司的工作进行监督、审查、批评，如果对该物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会按照特定程序选聘、解聘，但是这种权利必须按照法定的程序通过业主委员会来行使。业主委员会是全体业主的代表，代表全体业主的利益，部分业主不能按照自己的意愿去解聘或选聘物业管理公司，在没有业主委员会或经过业主委员会的情形下所做出的决定是无效的。
（五）答（要点）：
1、首先，当廖先生上月费用拖欠后，物业管理公司在第二个月即应向其发催款通知书，此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知廖先生；
2、如果第二个月依然拖欠，物业管理公司应在第三个月再次发催款通知书，将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知，并限期缴清；
3、业主廖先生长期拖欠物业管理费，物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释，争取廖先生的理解和支持；
4、如果廖先生确有苦难，费用方面可以考虑适当给予优惠；
5、如果廖先生没有特殊困难，当收费员上门催款时依然拒付，物业管理公司可以根据物业管理公约停止对其提供服务；
6、如果依然没有成效，物业管理公司可以根据相应的法律程序提起诉讼。此时，应当注意催款工作的书面记录是极其重要的，它是按照法律程序到法庭解决问题所必需的物证。
（六）答（要点）：
1、本案属于物业管理侵权纠纷；
2、本案中物业管理公司应承担严格责任即无过错责任。无过错责任是指当事人承担责任的要件并不以过错为前提，只要不能证明是被侵权人的过错，法律规定的责任主体就要承担责任。
3、在物业管理关系的当事人中，对管理商或开发商将更多地适用严格责任。物业管理是一种服务，严格地讲也是一种产品，因服务质量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或过失，物业管理商或开发商也要承担相应责任。因此，本案中的管理公司和开发商均不能免责，他们应首先对业主谢先生承担责任，然后再通过有关途径明确他们各自的责任（有无责任或责任大小）。
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