城镇土地使用税、房产税培训讲稿_房产税城镇土地使用税

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城镇土地使用税、房产税培训讲稿

培训大纲

第一部分

城镇土地使用税

城镇土地使用税暂行条例修订的背景 条例修订的主要内容 土地使用税相关政策介绍 第二部分

房产税 房产税内外合一的背景 房产税相关政策介绍

土地使用税暂行条例修订的背景

•2006年12月30日，国务院公布了483号令，修订了《城镇土地使用税暂行条例》。

•《城镇土地使用税暂行条例》是1988年公布实施的。条例的政策是依据上世纪80年代中期的经济发展水平、土地利用状况及相关政策制定的。近年来，随着土地有偿使用制度的实施、经济的发展和土地需求的不断增加，原城镇土地使用税的一些规定已明显滞后于经济形势发展变化的要求。主要表现在以下两个方面：

•一是税额标准太低，条例规定每平方米土地的年税额最高只有10元，最低仅为0.2元，这个税额标准与我国人多地少、土地资源极为紧缺的现状是不相适应的，与近年来日益攀升的地价水平也是极不相适应的，导致这个税种的调节作用没有全面发挥。

•二是城镇土地使用税对外商投资企业不征税，造成内外资企业用地成本的差异，不利于不同经济类型的企业共同协调发展，也不符合市场经济公平竞争的原则。因此，有必要对原《城镇土地使用税暂行条例》的有关内容进行调整和完善。

•而且，近几年一些地区和行业固定资产投资增长过快、乱占滥用土地的现象仍然严重，这与土地保有成本过低有直接关系。为了抑制投资过热，促进合理开发利用土地，中央针对当前土地管理特别是土地调控中出现的新动向、新情况，出台了一系列宏观调控措施，其中一项重要措施是通过调整相关税收政策，加大对建设用地的税收调节力度，提高土地使用成本，以抑制建设用地的过度扩张。为了落实国家宏观调控政策和完善城镇土地使用税税制，根据国家税务总局和财政部的建议，国务院常务会议对《城镇土地使用税暂行条例》进行了修订，并重新予以公布，规定从2007年的1月1日起施行。

条例修订的主要内容

一是提高了城镇土地使用税税额幅度。

新修订的《城镇土地使用税暂行条例》，将税额标准在原来的基础上提高了2倍，调整后的“城镇土地使用税每平方米年税额：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”考虑到城镇土地使用税的税负水平

应与各地经济发展水平和土地市场发育程度相适应，条例仍授权各省级人民政府根据当地实际情况在上述税额幅度内确定本地区的适用税额幅度。

二是将外商投资企业纳入城镇土地使用税征税范围。

新修订的《城镇土地使用税暂行条例》对城镇土地使用税的纳税人进行了调整并做了进一步的解释，明确规定使用土地的单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；也就是说，把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也明确为城镇土地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。土地使用税相关税收政策

征税范围 纳税人 计税依据 单位税额 纳税期限 纳税地点 减免税

征税范围

城市、县城、建制镇、工矿区



（一）设区的市城市规划区；



（二）非设区的市、县城、建制镇的人民政府所在地；



（三）工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地（以下简称工矿区）。设区的市城市规划区内所辖经济欠发达区域是否列入征税范围，由设区的市人民政府决定；非设区的市、县城、建制镇人民政府所在地征税的具体区域范围，由县（市）人民政府决定；工矿区开征土地使用税的，应当经省人民政府批准。纳税人

拥有土地使用权的单位和个人，使用权共有的，由共有方分别纳税 前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

土地使用权未明确或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

[1988]国税地字第15号：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

财税[2006]56号：自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

计税依据

纳税人实际占用的土地面积

纳税人持有县以上人民政府核发的土地使用证书的，按照证书确认的土地面积计算纳税；尚未核发土地使用证书的，暂按由纳税人据实申报并经设区的市、县（市）税务部门审核确认的土地面积纳税。单位税额



（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

设区的市、县（市）人民政府应当根据市政建设状况、经济发展程度等条件，将所辖地区的土地划分为若干级别，按照本办法第五条规定的税额幅度，制定相应的税额标准，逐级报省人民政府批准。浏阳市城镇土地使用税纳税标准，非工矿区用地为4元，工矿区用地为2元。纳税期限

按年计算、分期缴纳。

土地使用税按年计算，可以按月、季或半年缴纳。具体缴纳期限由县（市、区）税务部门确定。

纳税义务开始时间：

（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始

缴纳土地使用税；

（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

财税〔2006〕186号 ：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

财税〔2008〕152号 ：关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

纳税地点

土地所在地的税务机关

土地行政管理部门应当向土地所在地税务部门提供土地使用权属等资料

减免税

条例第六条

下列土地免缴土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。关于免税的解释

国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地。事业单位自用的土地，是指这些单位本身的业务用地。宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。

关于直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的解释

直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。开山填海整治的土地和改造的废弃土地，以土地管理机关出具的证明文件为依据确定。

企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。

实施办法第八条

个人所有的居住房屋和院落用地以及经批准的福利企业自用土地按照国家规定免缴土地使用税。

实施办法第九条

纳税人纳税确有困难的，经有权限的税务部门批准，可以减免土地使用税。

减免税的审批

国税函〔2004〕940号《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知》规定：

纳税人因缴纳城镇土地使用税确有困难（含遭受自然灾害）需要减税免税的，不再报国家税务总局审批。

城镇土地使用税减免税审批权限应集中在省级(含计划单列市)地方税务机关，不得下放。

各级地税机关在受理、转报土地使用税减免税申请时要严格把关。对国家限制发展的行业、占地不合理的企业，一般不予减税免税；对国家不鼓励发展、以及非客观原因发生纳税困难的，原则上也不给予减税免税；其他情况确实需要减税免税的，应当认真核实情况，从严掌握。

土地使用税其他规定



一、关于对免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地应否征税问题

对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。

二、关于对纳税单位与免税单位共同使用多层建筑用地的征税问题

纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

三、关于对基建项目在建期间的用地应否征税问题

对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收土地使用税。

关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题



对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。



对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

企业非社会性用地城镇使用税的征收 房产税内外合一的背景

《城市房地产税暂行条例》是1951年原政务院颁布实施的，1986年国务院颁布《房产税暂行条例》后，对内资企业和个人统一征收房产税，城市房地产税仅对外资企业和外籍个人征收。由此，在对房产征税上形成了内外两套税制的格局。随着我国改革开放的不断深入和

社会主义市场经济体制的逐步完善，特别是在我国加入WTO以后，这种内外有别的税制结构与市场经济要求的公平、一致的税收环境已很不适应。为统一内外税制，2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税。房产税相关政策

征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区 纳税人：产权所有人、承典人、代管人、使用人 计税依据：房产余值或租金收入 税率：1.2%或12% 纳税期限： 房产税按年征收、分期缴纳  纳税地点： 房产所在地 减免税：条例

实施细则

纳税人

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

房产与非房产的区分 计税依据

 房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。湖南省为20% 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

关于房产原值如何确定的问题

财税〔2008〕152号：

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。税率

依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％。

依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。

2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。纳税期限

房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

房产管理部门应纳的税款每月缴纳一次；企业和其他单位应纳的税款每季缴纳一次；个人应纳的税款每季或半年缴纳一次。具体征收时间由县(市)税务机关确定。

纳税义务发生时间和终止时间

纳税人新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起交纳房产税；未经验收使用的，从使用的次月起交纳房产税。

纳税人调入、调出、买卖房产的，其调(卖)出以前及当月应纳的税款，由调(卖)出单位或个人缴纳；调(买)入单位或个人，从调(买)入的次月起计算缴纳。

财税〔2008〕152号 ：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

纳税地点 房产所在地

纳税人应于本施行细则公布后，依照税务机关规定的期限，将现有房屋的座落、面积、原值以及出租房屋的租金等情况，据实向当地税务机关申报登记，新增加的房屋应于增加之日起三十日内申报登记。 纳税人变动住址，转移产权，关闭停业，或者在扩建、改装房屋后变动房屋原值的，应于上述行为发生后的三十日内持有关证件向当地税务机关办理变更登记手续。

纳税人不按照税务部门的规定申报纳税，税务机关有权按照规定确定其应纳税额。

减免税

条例第五条 下列房产免纳房产税：



一、国家机关、人民团体、军队自用的房产； 

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 

四、个人所有非营业用的房产； 

五、经财政部批准免税的其他房产

《条例》第五条一至三款免税房产中的公用、自用房产，包括公务用房、宗教活动用房和干部、职工家属宿舍及宗教人员居住用房。不包括生产经营用房。

除《条例》第五条规定的免税房产以外，下列房产给予减征或免征：



一、纳税人用作学校、医院(医务室)、疗养院、幼儿园、托儿所的房

产免征房产税；



二、毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定停止使用后免征房产税；



三、遭受自然灾害后恢复修建的房产以及其他纳税有困难的，给予定期减税或免税照顾。

其他有关规定



一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题



无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。



二、关于出典房产的房产税问题



产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

三、关于融资租赁房产的房产税问题



融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。财税〔2006〕186号

 关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

例子：