房产税及城镇土地使用税纳税实务_房产税城镇土地使用税

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房产税及城镇土地使用税纳税实务

房产税及城镇土地使用税纳税实务

主讲：李晓永 第一讲：

第一部分 房产税

一、纳税义务人与征税范围

（一）纳税义务人

以房产所有权人为纳税义务人，具体包括：

1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人按房产余值纳税。

5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。

（二）征税范围

房产税的征税对象是房产（不等于建筑物）。

所谓房产是指有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。

房产税的征税范围不包括农村

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

（一）税率

1.从价计征：税率为1.2%；

2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

（二）计税依据

1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。河北省规定房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。需特别注意的问题：

（1）对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

（2）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（3）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设施和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可口除原来相应设备和实施的价值；对于附属设备和配套设施中易损坏、、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

（4）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均包含地价，包括为取得土地使用权所支付的地价、开发土地发生的成本费用等。综合容积率低于0.5的，安房产建筑面积的2倍计算度地建筑面并据此确定计入房产原值的地价。2.从租计征——计税依据为房产租金收入。

如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（三）应纳税额的计算 1.从价计征的计算

全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% 2.从租计征的计算

全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）

【例】某公司办公大楼原值30000万元，2014年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部房产原值5000万元，租金每年1000万元，当地规定房产税原值减除比例为20%，2014年该公司应缴纳房房产税？

三、税收优惠

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。

个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。

对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。

（六）经财政部批准免税的其他房产。

1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

3.在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。

4.为鼓励利用地下人防设施，暂不征房产税

5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

6.老年服务机构自用的房产。

7.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房。具体包括：

（1）企业和自收自支事业单位向职工出租的单

位自有住房；（2）房管部门向居民出租的公有住房；

（3）落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房。

8.对邮政部门坐落在征税范围内的房产需交房产税，反之，则不交房产税。

9.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

10.对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人员就业人数占在职工总人数中的比例大于等于25%，且实际安置残疾人人数大于等于10人的单位，可减征或免征该年度房产税及土地使用税。

11.高校学生公寓的房产税免税。

四、征收管理

（一）纳税义务发生时间 房产用途

纳税义务发生时间：

纳税人将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起

纳税人自行新建房屋用于生产经营 从建成之次月起

委托施工企业建设的房屋

从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起 购置存量房

自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起

纳税人出租、出借房产

自交付出租、出借房产之次月起

房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房 自房屋使用或交付之次月起 其他

因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末

（二）纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

（三）纳税期限：国家规定按年计算、分期缴纳；河北省规定房产税按年计算，每半年缴纳一次。上半年三月份征收，下半年九月份征收，每次征期为一个月。

五、会计处理

企业应当设置“应交税费---应交房产税”科目来核算与房产税有关的经济业务。其中执行《企业会计准则》的企业，按规定计算应交房产税时，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费---应交房产税”科目，企业实际缴纳房产税时，借记“应交税费---应交房产税”科目，贷记“银行存款”科目；执行《小企业会计准则》的企业，按规定计算应交房产税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费---应交房产税”科目，企业实际缴纳房产税时，借记“应交税费---应交房产税”科目，贷记“银行存款”科目；