房产税、城镇土地使用税业务培训_房产税城镇土地使用税

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房产税、城镇土地使用税业务培训

一.政策掌握

房产税纳税义务人

房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，有承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

自2009 年1 月1 日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞）应依照《 中华人民共和国房产税暂行条例》 和《 北京市施行 的细则》 及其他有关文件规定缴纳房产税。

房产税纳税义务人的其他规定

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。财税[2010]121 号

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。财税[2009]128 号

纳税人以分期付款方式购买房地产开发公司的新商品房时，房地产开发公司和购买方均未取得房产证的情况，由购买方缴纳。京地税地[2001]400 号

城镇土地使用税纳税义务人

土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人，拥有土地使用权的纳税人不在所在地的由代管人或实际使用人缴纳。土地使用权未能确定或权属纠纷未解决，由实际使用人缴纳。土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。

凡在本市城区、近郊区行政区域内，远郊区的区、县政府所在地和建制镇、工矿区使用土地的单位和个人，除国家和本市另有规定外均应按规定缴纳土地使用税。所称单位包括：国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、以及其他企事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户及其他个人

城镇土地使用税纳税义务人的其他规定

免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税。对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税 房产税纳税义务发生时间

（一）纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

（二）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

（三）纳税人对未竣工先使用的房产，应自其使用之次月起，就其实际使用部分计算征收房产税

（四）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

城镇土地使用税纳税义务发生时间

（一）以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让房从合同签订的次月起缴纳土地使用税。

（二）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征土地税。

（三）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征土地税

土地使用税条例定减免

1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地。

7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

注：国家财政部门拨付事业经费的单位，是指由国家财政部门拨付经费、实行金额预算管理或差额预算管理的事业单位。对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的土地，免征城镇土地使用税 关于人民团体的解释：

人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。

关于由国家财政部门拨付事业经费的单位的解释：

由国家财政部门拨付事业经费的单位，是指由国家财政部门拨付经费、实行金额预算管理或差额预算管理的事业单位。不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位。关于免税单位自用房产和土地的解释：

国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用房（地）和公务用房（地）。

事业单位自用的房（地），是指这些单位本身的业务用房（地）。宗教寺庙自用的房（地），是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用房（地）。公园、名胜古迹自用的房（地），是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用房（地）。以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。

关于直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的解释：

直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。

关于开山填海整治的土地和改造的废弃土地及其免税期限的确定：

开山填海整治的土地和改造的废弃土地，以土地管理机关出具的证明文件为依据确定；具体免税期限由各省、自治区、直辖市税务局在《土地使用税暂行条例》规定的期限内自行确定。

关于公园、名胜古迹中附设的营业单位使用的土地，应否征收土地使用税：

公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的土地，应征收土地使用税。关于宗教寺庙自用土地范围的解释：

宗教寺庙（包括寺、庙、宫、观、教堂等）自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。

关于继续执行供热企业房产税、城镇土地使用税优惠政策

自2011 年7 月1 日至2015 年12 月31 日，对向居民供热 而收取采暖费的供热企业，为居民供热 所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。

对既向居民供热，又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税、城镇土地使用税。

计算公式如下：免征税额= 年应纳税额X 免税比例。

供热企业在本年度房产税、城镇土地使用税的征期内可按上一年度免税比例自行计算本年度免缴房产税和城镇土地使用税税款。也可先暂按上一年度免税比例计算本年度免缴税款，于本年度终了后30 日内，按本年度免税比例重新计算免缴税款，向主管税务机关提出书面申请，对已缴税款多退少补。

供热企业的解释：是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。

二.工作中应注意的问题

一、《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定

关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10 人（含10 人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

一、对于符合《 财政部

国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121 号）第一款规定条件的纳税人，免征当年的城镇土地使用税。

二、上述纳税人应于每年1月31日 前向主管税务机关申请上年度免税情况备案，提交《 安置残疾人就业单位年度享受城镇土地使用税免征政策申请表》、《 减免税备案表》 及《 减免税申请资料清单》。经主管税务机关登记备案后，办理上年度已缴纳税款退税手续。

安置残疾人就业单位土地使用税减免、退税问题

对于符合《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第一款规定条件的纳税人，免征当年的城镇土地使用税。须办理相关手续（略）

二、多层建筑缴纳土地使用税问题

拥有整栋楼的部分，如何计算应税土地面积。

依照“ 土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。” 的规定，纳税人应就自己占用部分的土地纳税。

计算：年应纳土地使用税= 占用土地面积（平米）* 年适用税额 占用土地面积= 占用房屋的建筑面积/ 房屋的总建筑面积* 房屋应纳税占地面积。

三、房屋大修连续停用半年以上免征房产税

1、因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税的纳税人，应按照税务登记变更程序，向主管税务机关办理相关手续，并提供以下资料：

（1）北京市地方税务局税务登记表附表（房产土地情况登记/ 变更表）；

（2）房产大修停用免征房产税备案说明书。

2、大修期间免税时间自房屋大修工程开始日（施工单位进驻施工现场）起至该工程完工日（施工单位与委托方办理交接）止。

3、纳税人免税时间到期后，应按照税务登记变更程序，向主管税务机关办理相关手续，填报《 北京市地方税务局税务登记表附表》（房产土地情况登记/ 变更表）。4、提交相关资料的纳税人，应在一个月内将有关纸质资料报送主管税务机关。6、纳税人在免税期间减免的税款在申报纳税时自行计算扣除。如纳税人在申报纳税后发生减免行为的，在办理完相关变更手续后，凡本年已纳税额超过全年应纳税额的，可到主管税务机关提出退税申请，并办理相关的退税手续。

7、纳税人在征期申报纳税时，已自行计算扣除免征税额，但未发生减免行为的或减免税行为提前终止的，应及时到主管税务机关按照税务登记变更程序办理相关手续，并补缴已自行多扣除的免征税额。