不动产登记的实施对土地保护的作用_不动产登记土地利用
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不动产登记的实施对土地保护的作用
摘要：土地乃万物之基础。土地在自然资源中的自然属性与特殊地位，决定了其他不动产客体与土地的依存关系。随着土地开发利用程度的增加以及技术经济手段的滥用，造成一系列的生态灾难。不过，法律部中有一系列的保护土地资源的条款，这一系列的法规对防止不合理的土地利用和开发起到很大作用。而《不动产登记暂行条例》在2015年3月1日落地实施。将更有效地对土地资源起到保护作用。土地权利的登记对维护土地的社会主义公有制和保护耕地起着重要作用。
关键词：不动产；登记；土地保护；
The role of the implementation of the real estate registration for land conservation
Abstract:Land is the foundation of everything.Land in the natural attribute and special position in the natural resources,determine the dependence of other real estate and land.With the increase of land development and utilization degree and the abuse of technical and economic means, cause a series of ecological disaster.In the legal department have a series of the terms of the protection of land resources, a series of laws and regulations to prevent unreasonable land use and development plays a big role.“The provisional regulations on real estate registration to be implemented in the sunset on 1 March 2015.Will be more effective protection of land resources.The registration of land rights in maintaining the socialist public ownership of land and the protection of cultivated land plays an important role.Key words: immovable property;land protection;registers
在一切能为人类所利用的自然资源中，土地是最基本、最宝贵的资源，是人类不可缺少的生存条件和再生产条件。然而随着土地开发利用程度的增加以及技术经济手段的滥用，造成一系列的生态灾难。不过，法律中有一系列的保护土地资源的条款，这一系
[1]列的法规对防止不合理的土地利用和开发起到很大作用。而《不动产登记暂行条例》在2015年3月1日落地实施。将更有效地对土地资源起到保护作用。土地权利的登记对维护土地的社会主义公有制和保护耕地起着重要作用。土地开发利用不合理、土地保护与城镇建设发展的矛盾突出
由于农业产业结构调整、生态退耕和非农建设占用等，导致城市耕地面积不断减少，尽管开展了土地开发整理用以补充耕地、执行了严格的耕地保护政策，但耕地总面积和人均耕地面积仍呈下降趋势。耕地的大量减少和人口的快速增长，使得人地矛盾更为突出。
土地作为城镇建设的承载基地，随着城镇的发展不断受到蚕食，特别是中小城镇，由于人口大量涌入城镇，土地大规模向城镇用转化。近年来我国城镇开发区多达9000余个，占用土地3万km2之多。但往往圈地之后呗闲置“开而不发”，导致水土流失、土地沙漠化等，再加上很多中小城镇，在城镇建设中不切实际地贪大求荣和盲目攀比现
【】象，导致对土地潜力开发不够，土地利用效率低。对我国土地资源构成极大冲击。2王建文指出，“农村集体土地近来一直处在风口浪尖，地界不清、产权不明、程序违法，这些问题在全国各省区市的农村都普遍存在。”
而不动产登记则能很好的减少盲目攀比，滥建设的现象。当然，也相应的遏制了房价的增长。不动产登记实现信息公开共享
不动产登记实现土地资源信息公开共享，解决土地权属问题，遏制小产权房的建造。减少土地耕地撂荒，对保护土地起到积极作用。
2014年5月7日，国土资源部下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》称，国土部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。国土部正在对不动产产权信息、产籍信息的获取、登记、信息共享等，做出详细的程序性和技术性规定。敏感的以人查房已经写入《不动产统一登记条例》，条例将于6月中旬提交国务院。
《不动产统一登记条列》是明确由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。同时建立信息管理基础平台，国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息要纳入该平台，实现3 个共享：即国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；登记部门与审批、交易管理部门的信息共享；国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门互通共享。
按照国土部的设想，全国房地产信息联网系统和全国土地登记信息动态监管查询系统融合在一起，通过一套标准软件和数据库联网，监测各地方不动产登记人员的不动产登记情况，随时随地掌握数据。
“这样只要通过输入权属人姓名和身份证信息，就可查询其联网城市内所有同一权属人名下的不动产产权变动情况、交易情况和有关价格数据等，包括住房信息与农村宅基地信息等。”上述国土部相关人士告诉记者，”不动产统一登记制度的目的就是建立后提供的查询服务，将依照法律，持有相关司法、行政许可或申请，个人可对特定不动产的产权归属情况进行查询，如果不能进行以人查房，那么这个制度就有必要建立，这是目的，不是禁区。”小产权房不得进行不动产登记
1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。小产权房是相对商品房而言，属于没有“户口”的“黑户”，一般没有完整的国家颁发产权证，或者只有乡镇政府或村集体发的不具有法律相应的产权证件。小产权房并不是一个法律概念，其自诞生之日起就没有过“正式身份”，相关部门多次重申小产权房不得登记发证。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因 为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡 卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合 法。宫步坦说，由于历史遗留和政策监管等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰 色地带。一方面，过去城乡建设用地市场的不平等，许多地方都曾占用集体用地建设小 产权房，另一方面，在政府划拨或出让土地上，也存在着不按规划开发或使用的不完全 产权房。
商户们所关心的小产权房转正问题，就算将来小产权房转正，城镇和农村的不动产实施统一登记和统一管理，为集体土地入市提供了前提。未来，农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的土地成本优势不复存在，可根本上遏止小产权房，也有利于制定分类治理办法，统计和清理各地存量小产权房。扼制了小产权房这一毒瘤的发展。保护土地，小产权问题必须得以解决。不动产登记以土地为核心
土地乃万物之基础。土地在自然资源中的自然属性与特殊地位，决定了其他不动产客体与土地的依存关系。其次，土地是一项最稳定的权利。在与土地相关的众多不动产权利中，土地永续利用的自然属性，决定了土地权利的稳定性。以一项具有稳定性的不动产权利为基础，建立不动产统一登记制度，能够形成排列有序的不动产权利内部逻辑。譬如：当森林被采伐、建筑物拆除或毁损灭失，林权、建筑物所有权也随之消灭，只要土地权利仍然不变，就可以再生成相关的不动产权利, 并且不会导致不动产权利之间的逻辑混乱。
土地权利是一项基础性的不动产物权，以土地为基础建立统一的不动产登记制度，不仅能够保障制度的科学性和合理性，而且也能以此为基础，构建起我国边界清楚、权利内容明晰、逻辑结构合理、权利构成简单、市场主体易于认识、有助于促进市场效率
[3] 的不动产权利体系。土地登记能减少土地撂荒
我国城市量土地绝大部分在用地者的手里，许多单位和个人绕开政府私自进行土地出让转让，而且国家有关法规对这种行为是认可的——划拨土地使用者通过补办出让手续就可以转让土地，成为一个合法的土地供应者。城市政府一直未能垄断城市土地一级市场的土地供应。这一方面造成了国有土地资产额流失，土地市场秩序混乱；另一方面，由于政府手里没有储备地，致使政府调控土地市场的能力降低，城市规划难以实施。而城市盲目扩张，耕地大量减少。由于政府在一级土地市场上未能垄断城市存量土地供应，为了满足社会经济发展的需要，政府只能通过农地征收取得新增城市建设用地的供应权；另一方面，在城市边缘地区，一些村民及村委会也在私下向用地者供给土地，从而导致城市用地规模盲目扩张，耕地大量减少。
整合国土部农村耕地、集体建设用地及宅基地等登记信息是目前国土部前期登记工作的当务之急。
从农地入市的角度看，虽然中央政府鼓励农村集体建设用地和国有建设用地同权，但此类集体建设用地背后的经济利益依然难以有效划分。最典型的表现是，部分乡镇工业用地背后的权属不清晰。部分城镇为了鼓励企业进入，在土地使用权的出让上违规操作，比如允许部分企业少缴或不缴土地使用费。此类用地的不动产统一登记制度缺失，造成大量土地经济利益流失。从农地流转的角度看，主要涉及农村土地经营权的流转。在实际操作过程中，部分农户私下交易农地经营权，而绕过了村集体和更高一级行政机关的监管。这里一个重要原因就是农地以及附属建筑物没有落实好确权工作。即使有确权的动作，也因为历史原因而与实际状况不相符。尤其是考虑到农、林、牧、渔业的生产用地免缴土地使用税，部分农户会钻漏洞，造成各类侵权现象出现，也使得背后的集体经济利益流失。
城郊结合部的土地市场正面临大开发的趋势。但恰是因为此类土地未来增值空间很大，所以相应的利益诉求也比较多。现实情况也是如此，很多处于城市郊区的优质土地，会引来包括工业企业、农村集体经济组织、自然人三方面的争夺。同时也出现了部分用地被一方长期占用，而逃避缴纳各类税费的现象。甚至在涉及征地补偿的环节，对于一些权属不明晰的土地，会有各类扯皮的现象出现。
农地权属不清晰，对农地背后的经济利益的分割出现了比较混乱的局面。农地市场的发展面临着一个不均衡的尴尬。一方面是部分农地的权属划分存在很大争议，轻则扯皮，重则诉诸法律。另一方面也存在各类被闲置、被撂荒的农地，造成潜在经济价值的流失。
农地不动产统一登记制度的推进，在杜绝相关经济利益流失的同时，也能够平衡农村集体经济组织的资金状况。在新农村建设过程中，包括农田水利、村村通工程等，都需要大量资金的投入。此前通过举债方式进行落实，反而会阻碍农村经济的发展。未来通过对相应不动产的权属进行登记，能够对公共基础设施建设的资金投入进行更恰当的比例划分，从而缓解资金投入压力。
农村不动产统一登记制度的推进，能够带来公平和效率两个目标的实现。对于一个拥有明确权属证书的经营者或使用权人而言，将对土地资产的盘活和交易更有热情。相比过去各类侵权的做法，在该制度下，包括经营权在内的各类权利更容易分离，相应的土地级差收入也能够更好地体现，土地背后的经济利益也更容易得到有效配置。
在扞卫农地经济利益的同时，该制度的推进也会加快农村政治文明的建设和发展。随着农村集体建设用地使用权、房屋所有权、土地承包权的确权工作逐渐到位，随着农民积极参与到土地登记和颁证等环节中，农民的权益将得到最大保护，也更能激发出自豪感。这样一个制度的推进，也较好地吻合了新型城镇化建设的需要。随着农业户口和非农业户口制度的取消，城乡之间的隔阂也在逐渐消失。通过对农村土地市场不动产数据的重新归集和梳理，能够让农户重视土地市场背后的经济利益，也能够让他们积极拿起不动产统一登记制度的法律武器，来扞卫自身的各类权益。从这个角度看，不动产统一登记制度在农村市场的落地，将加快农村经济和社会改革的进程。总结
土地既是环境要素，又是自然资源，是主要的农业生产资料和劳动对象，是人们必须的生活基础。它的面积是确定的，有限的，固定的，沧海桑田只不过是土地形态变化罢了。所以，土地的自然供给是有限的，适合耕作生产农作物耕地更有限。随着人口的增加和人类科学技术水平的提高，对土地的需求量也越来越大。
2据有关资料显示，世界上每年有500万～700万hm耕地退化。又有大量优质耕地被城市建设、产业开发而被占用。土地问题在现在格外严重。
今实施《不动产统一登记条列》虽不是针对保护土地颁布的条列，但是在土地撂荒、攀比建设、小产权房建设等土地不合理运用行为都有很好的约束、控制作用。
《条列》与各种土地保护、耕地管理法律法规如《土地法》、《土地管理法》、《环境保护法》、《物权法》等配合，将会发挥更大的作用。各地应将原来分散在各部门的登记机构进行整合归并，尽快实现不动产统一登记机构的有机重组和工作流程再造。应科学统筹调配相关资源，确保不动产登记机构有足够力量有效开展工作。
参考文献：
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