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人民银行发出通知 要求加强房地产信贷业务管理

为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，中国人民银行近日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》要求：

一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向

房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房〔2002〕217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。

商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

二、严格控制土地储备贷款的发放

各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途

商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。

四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要

商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。

五、强化个人商业用房贷款管理

借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用

对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理

各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发〔2002〕247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。

我来说说我的十二条关于央行“121房贷”新政策对市场影响的预测

为加强金融对房地产的影响，防范金融风险，2003年6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，从政府土地储备机构到房地产开发企业，从建筑施工企业到个人购房者，《通知》对房地产贷款的各个环节和主体都作了具体的要求。可以预测，《通知》对今后房地产市场影响主要表现在：

1、增速：金融链条收紧，融资渠道变窄，住宅房产开发的总体增长速度将逐步回落，但短期内竣工面积会快速增加；

2、竞争：行业竞争加剧，资金链单

一、自有资金不足的企业将被淘汰出局，房地产开发进一步向专业化、规范化迈进；

3、产品：针对中低收入家庭的普通住宅项目受到重视，个人投资高档商品房、别墅、商业项目受到一定限制；

4、大盘：大规模整体开发项目将因资金瓶颈而受到制约；

5、房价：由于产品结构的调整，房地产整体价格水平将有所回落。但针对不同情况，将会有不同的表现：

普通住宅：对于目前在建在售的普通住宅，表面上看，开发商开发资金成本加大及房屋供应量减少，将导致价格上调，但由于开发商对预期目标利润的调整、市场竞争的存在及部分加速套现项目的降价行为制约，应当说，对大多数项目而言，价格不会有太大变化； 高档商品房：对于部分高档商品房来说，其价格将逐步上调； 期房：由于融资难度加大（按揭贷款融资滞后），在今后开发商的变相销售行为中，内部认购价与正式销售价价差将进一步加大，期房融资行为加强；

现房：政策出台后，现房项目将受到市场热烈追捧，预期会出现短期的价格上扬；

6、现房：现房销售将成为今后房产开发的主流；

7、品牌：房地产开发企业的实力及品牌价值将进一步得到市场认可；

8、投资性消费：房产市场的投资性消费将受到一定抑制，但这并不意味着房产投资价值的丧失，相反，民间融资将成为房产开发融资的重要渠道；

9、建筑施工企业：建筑施工企业将面临和开发商同样的洗牌过程，在被动的市场条件下，施工企业经营风险将进一步加大；

10、异地开发：房地产开发企业的异地开发将受到一定控制；

11、法律、公正：由于存在的首次购房的优惠条件，将出现大量“亲属购房”现象，以及由此带来的相关法律、公证方面的配套服务；

12、合作与转让：房地产合作与转让项目增加，房地产运作难度加大，相关房地产投资、管

理人才成为市场急需的人力资源。