土地登记代理行业自律及监管现状分析_土地登记监管

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土地登记代理行业自律及监管现状分析

内容摘要：行业协会的行业自律及监管是市场经济条件下规范和约束企业经营行为的重要机制，本文阐述了在目前行业协会监管机制上提出了一些建议。

关键词：行业协会行业自律及监管分析

一、促进和配合不动产统一登记制度的实施，有必要规范发展社会化专业力量。

加强不动产登记中介市场的培育，建立层次分明、相互协调的制度规范。不动产交易日益活跃，充分应用好社会化专业服务，对促进统一登记规范有序运行有着重要意义，实际工作中这也是不可或缺的部分。因此，在接下来统一登记全面实施阶段，特别是出台相关政策时，应将不动产登记相关社会化专业力量建设作为制度建设的组成部分，予以推动发展和规范管理。建议把更多登记事务性的工作交给市场去承担，在尊重权利人意愿前提下，引导形成专业化登记代理服务市场机制，完善行业自律管理与行政监督体制。

完善和细化具体规定，避免因政策障碍导致必要的专业服务缺失。不动产统一登记全面实施后，登记范围涵盖土地、房屋、林地、草原和海域等各类不动产，登记机关有大量技术工作需要社会化的专业队伍提供相应支撑，行政相对人也肯定会有专业服务的需求。但就现状而言，不动产登记代理机构是什么，在哪里，又能提供什么服务？相关制度规定都还很模糊。根据改革后的职业资格规定，建议尽快将土地登记代理人执业范围扩展包含土地、房屋、林地、草原和海域等各类不动产在内的登记代理服务事项。此外，还可以借鉴法律资格管理经验，将登记官资格和登记代理人资格进行整合为“国家登记职业资格”，建立统一体系的专业水平管理制度。

二、强化土地登记代理行业的行政管理及行业自律管理

（一）是行政管理。规范化、法制化的土地登记代理，能提高政府行政效率，促进土地市场信息的交流，在土地市场建设进程中发挥着举足轻重的作用。因此，作为管理机关的各级国土资源管理部门，应积极支持土地登记代理工作，加强行政管理。如建立土地登记自我举证制度，把土地登记工作中的一些技术性、业务性工作从行政职能中分离出来，减少登记环节，推向社会，由登记代理机构承担。此外还应逐步增加土地登记代理人的可做业务，拓宽代理市场，通过严格土地依法登记，明晰土地产权，为土地登记代理创造良好的执业环境，促使其规范运作和健康发展。

（二）是行业自律管理。一是建立和完善行业自律管理体制，为土地登记代理行业的发展提供组织保证；二是根据本地区实际情况，建立健全管理制度和管理办法，为土地登记代理行业的发展提供制度保证；三是规范从业人员的执业行为，提高土地登记代理行业的服务意识和服务水平。

三、切实加强土地登记代理机构的监督管理

（一）进一步明确省土地登记代理人协会和各级国土资源部门的监管职责

1、按照有关要求，土地登记代理机构实行行业自律管理，省土地登记代理人协会是全省土地登记代理机构的行业管理部门，负责全省土地登记代理机构和土地登记代理人员的注册和管理工作。省土地登记代理人协会要进一步完善土地登记代理机构、代理人员注册办法和行业管理办法，加强行业监督管理，对违法违规代理机构和代理人员要及时予以处理，直至注销资质；要通过培训研讨、组织交流、拓展合作，不断提高土地登记代理机构和代理人员职业操守和执业水平。

2、各级国土资源部门是土地登记代理机构的监督管理部门。各级国土资源部门负责对在当地执业的土地登记代理机构及其执业人员进行监督管理；负责对当地土地登记代理机构和土地登记代理人注册资格进行审核和具体备案工作；负责对当地土地登记代理机构年检材料进行审查，并签署意见。各级国土资源部门要积极探索建立土地登记代理机构诚信公示制度，加强对宗地界址、面积测绘成果和土地登记代理资料的审查。对违规操作的，要给予公示、告诫，并及时向省土地登记代理人协会和当地工商行政管理等有关部门通报情况，以便妥善处理；对诚信代理的，也要予以公示，并进行表彰。

（二）进一步规范土地登记代理机构的设立

土地登记代理机构的设立，要严格按政企分开、事企分开、自主经营、独立核算、自负盈亏的原则，依法向当地工商行政管理部门申请登记，领取营业执照并经当地国土资源部门审核同意后，方可向省土地登记代理人协会申请注册登记。各级国土资源部门要认真做好对土地登记代理机构的注册审核工作和具体备案工作。在一个行政区域范围内，要因地制宜，建立与土地登记代理工作量相适应的土地登记代理机构，按市场规则，实行公开、公平竞争，并防止过度竞争，要鼓励土地登记代理机构实行规模化经营，提高中介机构的服务质量和竞争力，避免恶性竞争。

（三）坚持自愿委托、合理收费的原则

土地登记代理中介服务，要坚持“尊重意愿、自主选择、自愿委托、合理收费”的原则。各级国土资源部门必须实行土地登记受理窗口与代理窗口相分离，不得暗示、强制或变相强制土地权利人到中介代理机构接受服务，依法行使土地登记的行政职能。对土地权利人自愿委托代理的，强调土地登记代理机构应与委托人签订土地登记代理合同与土地登记代理委托书，明确代理内容、代理权限、代理费用和违约责任等有关事项，并按广东省相关规定标准收费。

（四）实行土地登记代理机构执业承诺备案制度

1、土地登记代理机构在各地从事土地登记代理业务，应到当地国土资源部门备案并提交《土地登记代理承诺书》；当地国土资源部门要积极支持土地登记代理机构在本地开展工作。

2、土地登记代理机构到当地国土资源部门承诺备案应提交以下材料：

（1）土地登记代理承诺书原件；

（2）营业执照副本复印件；

（3）土地登记代理机构注册证书副本复印件（正反面）；

（4）法定代表人身份证复印件；

（5）土地登记代理人从业注册证明复印件；

（6）土地登记代理人资格证书复印件；

（7）土地登记代理人身份证复印件；

（8）其他应提供的材料。

3、当地国土资源部门对土地登记代理机构提交的承诺备案材料要认真审核，必要时可查验原件，提交的承诺备案材料要存档保管；对不符合条件的土地登记代理机构可不予备案。

4、当地国土资源部门对已承诺备案的土地登记代理机构要进行公布，以方便土地权利人进行业务委托。

（五）严格审核，切实把好土地登记质量关

各级国土资源部门在受理土地登记代理机构土地登记申请时，要严格审核，切实把好土地登记质量关。

1、各级国土资源部门要认真审查土地登记代理机构申报材料。土地登记代理机构在代理每一宗土地登记时要按规定组件，卷中还要附以下材料：（1）土地登记代理委托书原件，（2）土地登记代理人从业注册证明复印件，（3）土地登记代理人身份证复印件，（4）土地登记代理机构注册证书副本复印件（正反面）。

2、各级国土资源部门要对其执业的土地登记代理机构和代理人员注册、年检情况进行审核。凡在我省从事土地登记代理活动的代理机构和代理人员，均应按《广东省土地登记代理机构注册管理暂行办法》和《广东省土地登记代理人员登记注册暂行办法》注册登记，并按《广东省土地登记代理机构年检办法》进行年检；土地登记代理机构和代理人员在《土地登记代理机构注册证书》和《土地登记代理人从业注册证明》有效期内从事土地登记代理业务；否则，不得从事土地登记代理工作。

3、各级国土资源部门对由土地登记代理机构或当事人提供的土地权属证明文件、宗地界址和面积等宗地调查测绘成果，要加强审查，必要时要到实地查看核实。

（六）加强监督管理，规范土地登记代理机构行为

各级国土资源部门和省土地登记代理人协会要加强对土地登记代理机构的监督管理工作。土地登记代理机构有下列情形之一的，国土资源部门应停止其土地登记代理业务，并及时向省土地登记代理人协会通报情况，省土地登记代理人协会经调查核实后要给予相应的处理，直至注销资质。

1、违反国家法律、法规的；

2、以不正当手段招揽业务或谋取不正当利益的；

3、在代理过程中隐瞒事实弄虚作假的；

4、工作失误，造成被代理人或行政机关经济损失的；

5、被土地权利人投诉且确有不正当行为的；

6、有其他违规操作行为的。

（七）加强业务指导，提高土地登记代理中介服务质量

土地登记是一项重要的法律制度，具有很强的政策性、专业性、技术性。土地登记申请的专业化水平，宗地界址、面积等宗地调查测绘成果的精度和质量等，对规范土地登记有很大的影响。各级国土资源部门应加强对土地登记代理机构和土地登记代理人员的业务指导；省土地登记代理人协会要适时组织业务培训，加强职业道德和职业操守教育，提高土地登记代理机构和土地登记代理人员的业务水平和服务质量，更好地为土地权利人服务。

四、加快推进数字地籍调查，建立和完善土地登记自我举证制度

以全省土地调查开展为契机，结合当地实际，加强权属核查和地籍测量成果监督检查，按土地调查的要求，建立地籍管理信息系统和地籍数据库更新机制，夯实土地登记基础。