青岛香港中路公寓、写字楼市场简报

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2010年，岛城办公用房各月份成交大都在150套左右，全年成交2105套，同2009年相比，减少1650套，下降43.94%。

由于酒店式公寓并不是目前主流统计数据中的一种，所以我进行了分项目的统计，结果如下：

华润中心，酒店式公寓88000㎡、写字楼42000㎡；鲁商二期，酒店式公寓30000㎡，写字楼100000㎡；银座中心，一期32层公寓，二期24层公寓，预计85000㎡，一期39层办公，预计128000㎡；世奥大厦写字楼60000㎡。以上公寓总计203000㎡，写字楼总计330000㎡。

在08年入市的竞品中，凯悦中心311套可售公寓累计销售公寓161套，共55513㎡；在09年开盘的竞品中，万丽海景225套可售公寓累计销售122套，共63000㎡；在10年开盘的竞品中，远雄国际广场317套可售公寓累计销售7套，共64000㎡；即将入市的青岛中心371套可售公寓现有效客户100多套，共54845㎡；银座领海公馆140套可售公寓有效意向69套，共61000㎡。以上总计298358㎡。

综上统计，青岛市CBD区域共有1364套高端公寓，已完成销售459套约100248㎡，存量为905套，共约存量率为66.4%。

根据统计局拍卖土地公示的结果，近两年内入市的项目基本局限于我们所熟知的这些，但是青岛市规划局规划中央商务区北迁，具体位置见附件地图，所以将来香港中路沿线可能写字楼用地审批将紧缩。

据以上数据，我推断：青岛公寓市场并不成熟，本地大众甚至不明白公寓与住宅相比的利弊，销售商普遍无法引导本地客户“公寓住宅化”，公寓去化量依靠本地和外地投资支撑，公寓已经被扣上了“投资产品”的帽子。将来两年的市场存量将会达到400000㎡，若按照2010年100000㎡的去化量，公寓市场的前景无疑是严峻的，但是每一个市场都有突破口，毕竟我们34000㎡的体量并不算庞大，找到好的切入点（包括宣传、产品、价格）将是最重要的。远雄失败的案例让我知道一定要挖掘本地市场，并且合理的定价。我们有核心的位置，我们有便利的商业，我们有靓丽的外观，我们有优质的海景，我们有全新的LOFT，我们有合理的价格，基于以上这些，我对泰核广场项目信心百倍。

另一方面对于泰核广场来说，LOFT部分如果不用来做酒店，其接近三百平米的单套面积如果不拿来自己住，租赁客户将很少（从香格里拉、颐中假日的酒店式公寓50%的入住率可以看出），所以我认为，充分发掘本地客户（写字楼客户打包购买公寓可享折扣、看好本地段的住宅客户购买），大力推广LOFT生活理念，通过积累客户合理定价，将是比较实用且紧急的策略。

或者，我们是不是可以考虑公寓的面积做小一些，户型区间做大，因为结合当时在威海考察“广信·百度城”这个LOFT公寓的经验，购买LOFT的客户里35岁以下的客户占55%，他们买来用作SOLO办公、婚房和自住等，（此项目在威海卖到8000元/㎡，跟我们项目在青岛的情况很相似，也是紧挨着佳世客，高层可看海，开盘1年已经销售完毕）这群人可能并不需要套三套四，而且手里资金积累可能并不会太多，小面积、小总价更适合这批客户的心理。

在08年入市的竞品中，凯悦中心311套可售公寓累计销售公寓161套；在09年开盘的竞品中，万丽海景225套可售公寓累计销售122套；在10年开盘的竞品中，远雄国际广场317套可售公寓累计销售7套；即将入市的青岛中心371套可售公寓现有效客户100多套，银座领海公馆140套可售公寓有效意向69套；两年内入市的项目包括世奥大厦、鲁商中心公寓、华润中心等。

综上统计，青岛市CBD区域共有1364套高端公寓，已完成销售459套，存量为905套，存量率为66.4%。而且万丽海景在开盘后三个月内销售量占总销售量的50%，且2011

年一月成交8套；凯悦中心已经销售近两年的时间，仍有50%的公寓在售，且2011年一月成交16套。这充分说明了以下几点：（1）在楼盘项目更新换代速度极快的今天，房地产市场已经渐渐向买方市场转变，开盘前半年为销售黄金期，若开盘半年后仍未充分销售，则日后会被其他新开盘项目湮没；（2）2011年1月的限购令对公寓市场同样有影响，在限购令持续的2011年，可能迎来商业地产的春天，我们的泰核广场恰好是此阶段入市的项目，应该辅以大力度的宣传，用醒目的口号传达我们的价值、时机。（3）大面积的公寓项目市场情况并不乐观，若我们的LOFT对外销售，要着力向客户传达“公寓住宅化”的全新生活方式。

我入职时间短，以下属于童言无忌的观点：如今限购令祭出，可能未来一年将是商业地产难得的崛起时机，此谓“天时”；对于泰核广场项目本身位置就是最好的宣传手段之一，此谓“地利”，如果LOFT部分对外销售，应该抓住客户现在的心理，敲山震虎，诱导其释放压抑的购房欲望，同时也要使我们的产品更加符合住宅的要求，比如改西厨为中厨等；还有至关重要的一点就是入市价格，在中国价格就是最好的卖点，目前市场上公寓产品的价格普遍偏高，竞品均价维持在35000元/㎡左右，我们的LOFT公寓面积在260㎡以上，若单价过高则总价将会形成巨大的门槛，我们应该及早开始积客，在积客的过程中摸索价格，并通过客户的积累在开盘后前三个月充分销售，避免被之后的项目所覆盖。在激烈的市场竞争中走“量”将是明智的选择，但是同时也要避免出现类似中铁青岛中心的纠纷。

游姐，忠言逆耳，今天是2011年2月13日，若按原定计划我们将于5月份开盘，积客的时间过短将使我们失去大量的信息和资源，可能欲速则不达。