二手楼交易操作实务_交易流程与实际操作
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二手楼交易操作实务
过户 交纳相关税费(如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)这个过户如果按业主(卖方)的房产证是在银行抵押的话,就要先赎楼,也就是还清银行的欠款后,银行归还其房产证原证,这样业主才拥有房产的100%份额,这样才可以到国土局进行正常交易
过户时要交纳的税费情况又分以下几种: A.原房产证登记时间到交易时间满五年的,可以免去营业税,同时也会免去城建维护费和教育附加税,否则将不得免除；
如果即满五年，同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房，那么又可免除个人所得税，此时在新证上完全可以按成交价来填写．这样的好处是，因为深圳的房涨的快，而且人的流动性也大，没准哪天新业主也要卖房，这样你的房产证价格高，有利于快点出手，也可以卖个更好点的价格哟！当然，你的新证的价格填写的高了，契税等税费会相应增加一些，但都是不多的，可以考虑按成交价填写哟，这样银行贷款不论是现在还是以后都有可能方便多贷哟． Ｂ．应交纳的税费及费率：
契税： 新证价格＊１．５％
印花税：新证价格＊０．１％（买卖双方各付一半）
交易见证费：关外每平方６元，关内好象是每平方３元
查档费：５０元
贴花税：５元
营业税：新证价格＊５％
城建维护费和教育附加费是在产生营业税的基础上就有，否则无营业税就没有这些费用，费率是营业税的０．１％和３％
个人所得税：（新证价格－原证价格－原业主购房时产生的正当税费和一定数额的装修费，通常是原证价的１５％）＊２０％
其中，契税和登记费是在领取新证的时候才交付，所有费用都是由银行代收，然后再拿银行开的收据去国土局换取正试交税发票． 关于免除营业税和个人所得税手续的办理：
个人转让自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得个人所得税减免，由产权转让人在签订权属转移合同并向国土房管部门递交产权过户申请后，在取得产权证之前，向住房所在地的地税局（税务所）提出减免申请．应提交以下资料：
Ａ 《纳税人减免税（费）申请表》
Ｂ 房屋产权人身份证、户口簿户口登记卡的原件、复印件
房屋产权人或夫妻名义的，须提供结婚证原件、复印件
Ｃ 出售自用住房的合同、国土房管部门产权过户受理回执的原件、复印件，及房产证复印件
Ｄ 由市规划与国土资源信息中心档案部开具的《房屋产权登记信息查询证明》产权转让人户口登记卡的婚姻状况记载为“已婚”的，应同时提供配偶名义的《房屋产权登记信息查询证明》
如果，买卖双方不通过中介过户？怎么办呢？
卖方房产证在手，买方需要按揭。可以按照我说的交易流程去操作.不需要赎楼的,可以先与业主签个双方买卖合同,约定交易事项,再查档,把首期款放在银行监管,然后就去交易中心过户呀.过完户后就去银行办理按揭申请,等你的新证出来时,银行也会通知你可贷款事项了.等新证出来后就拿到银行作抵押,等银行放款给原业主后,你们就去办理水电煤气,物业管理等的过户事宜呀.再来说第三个问题: 3.领取新证,(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)新证在关外,按目前的政策是要22个工作日出来,关内好象是11个工作日出来吧.新证领取时应由新证上的权利人都到国土局去办理领取手续,同时要交纳契税和登记费.新证手领取手续比较简单.如需到银行按揭的,此时应把新证拿到银行办理抵押手续,向银行签署抵押合同.同时放首期款给原业主.15个工作日后(一般为自然日)银行就会放按揭的款给原业主.这样原业主就收到了全部的房款,下一步就是办理水电煤气,物业管理费,收视费的过户手续了.当然还有交房了.呵呵
关于是先查档还是先交定金这个问题,个人认为: 就是在最好是在签订合同之前就要查档,以确定业主是否真正的业主,是否拥有此套物业的100%产权(有时是朋友合买的),是否在抵押状态,如果可以的话最好是弄汪楚该物业业主是以其它形式作为抵押物了.通常这样操作是不太现实的,因为业主一是怕麻烦,二是查档会有一定的费用,50元,如果交易不成,又没有签定合同,谁来承担这个费用?中介肯定不会的在中介的操作实务中,通常因为中介对业主又有个实先的了解,而且在签定合同的时候会要求业主把房产证的原件或是复印件和银行抵押合同拿来向买方和中介出示,这样也是一个初步的核查.所以多数是先签定合同,业主收了买方的定金后买卖合同成立了,中介在赎楼前或是过户前都会带业主去查档的.因为这个时候,费用谁来出也确定了.通常在中介公司的操作是:在与业主签定三房买卖协议的时候就会付一笔定金,以不超过成交额的10%为上限,当然了,如果双方愿意,可以多交,不过要注意风险的防范,以二万到五万
为宜.第二笔款是首期款,如果对方需要按揭的,通常都会存在首期款的问题,这时需要到银行做资金监管.等到新的房产证出来后,新的业主(即买你房的人)拿到银行做抵押后,银行会自动放款给原业主.第三笔款也就是最后一笔款是等银行为新业主办理了国土局抵押登记后就再放款给原业主此款就是新的业主向银行贷款部分的寻笔款,此时全部购楼款支付完毕.举例说明吧: 如果某物业成交价是100万,购楼者需向银行贷款50万.双方协议在签署交易合同时购楼者先向业主支付2万元做为定金,那么支付方式为
购楼款 = 定金+首期款48万+购楼者向银行贷款的50万
签署三方合同时(业主,中介,买家)买家向业主支付定金2万元
过户之前(如果要赎楼的就要在业主赎楼之前)买家就要先把首期款放在银行做资金监管 48万元
等新证出来后,买房者去领取新证后就拿到银行做抵押,并向银行签署按揭合同,15天后银行放款50万给原业主
全部购房款支付完毕
个人建议,最好是在签定合同的当天就去查档.这样整个流程就完成了.Ｅ 税务机关要求提供的其他有关资料
现在说说在签署三房协议或者说是双方协议时应注意的问题: 第一:如果合同之前都约定好了所有事项了,那么最主要的就是要约定付款的方式,这是
合同最主要的问题,这个问题约定好了,自然风险就不会存在了.定金一定要交,如果不交定金,这合同等同于空文一张,任何一方肆意反悔都不会受到太大的约束的.一般以交易额最高限不超过10%为宜,最低不要低于一万元,通常二到三万元合适.如果是双方私自成交的协议,定金最好是全部与首期款一起到银行监管,这样如果业主反悔了,买方也不会在追要定金时太被动,也可以有效的防范恶意交易行为(有专门骗人定金的假业主)首期款最好是在买方要按揭的银行做监管,这样银行方会比较配合,也有些便利.首期款的放款最好是等对新的房产证出来后再放款给业主,这也是与银行的资金监管协议内容相一致的.不过,有时也有买方急着先拿到房的情况,这时最好是等到过完户五日后考虑放款.因为此时国土部门内部操作也到了一定程度了,对双方都较可靠安全了.切忌在没有过户之前
就把首期款付给业主,如果这样买方会很被动的,很会给一些不良交易的人有机可乘做为业主,也不要要求人家还没有过户都付给你这么多钱,要站在对方立场上考虑:换作是你,你同意这样做吗? 这里提醒一下做为业主的,一定要在过户的时候,随买家一起到银行做按揭申请,并在三
日内向银行索要“贷款承诺书”,这是你最后一笔款能否拿到的保障.因为如果你手中有了这个承诺书,就算买方不依合同约定去贷款,你也可以找银行来负这个责任的.再就是水、电、煤气、物业管理、有线收视的过户事宜。在双方签署合同之前后，一定要搞清原业主的这些费用的交付情况，如果很久没有人住过的房，可要小心业主会欠很多费。有些业主到最后是不管这些的哟，这样的人是有的哟最好是去物业管理处查寻一下就知交费情况如何了。有中介方的情况，中介会要业主预留一定的费用来结
算，可是如果自已交易的话一定要“明查暗访”哟三八了不是？ 可却是大实话，在深圳这个高压区，什么样的人都有呀
控制住付费的环节，可保顺利交易，但如果在时间上没有约束的话，就是程序设计的再好也是没有用的。一定要约定什么时候做什么事，如果违约了如何如何。先小人后君子才是正理。
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