多功能养老旅游生态园融资模式_旅游项目融资模式
多功能养老旅游生态园融资模式由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“旅游项目融资模式”。
养老医疗旅游生态园
综合项目
融 资 方 案
（补充版-前期）
综合办公室
2017年11月18日
养老、医疗、生态园、旅游 多项目一体化前期融资流程（补充版）
房地产行业对资金的需求非常大，融资能力对房地产企业尤其重要。房地产融资就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。如何冲破融资困境，选择合适的融资方式，成为房地产企业保持稳定健康发展所要解决的主要问题。
从目前情况分析：现在寻找大面积的建设用地比较困难，单独走招拍挂独立拿下大的地块不是太容易，资金投入大，货币回笼比较困难。走多方式的项目综合开发，把养老地产和配套医疗，生态园用地综合立项，分别采取不同性质的土地开发建设，采用分步融资建设模式、物业出租融资模式等方法逐步推进，先做养老产业用地微投入开发，再利用建设用地开发商业主体，既能减少资金的投入，规避资金链跟不上的风险，项目也能实现快速融资，还能减轻管理上的压力。
资金来源：国开行项目建设资金、民政部老龄委的养老基金、政府对于养老产业的扶持资金、政府对于特色小镇的专项资金； 团体养老资金；项目合作资金、倒按揭反向贷款物业出租资金等。
一：国家项目支持资金
1、在土地问题上要
争取国家的支持；并利用土地在政策范围内申请建设资金。（看好地块，同期有开发价值，划拨转让租用加招拍挂多头并进，争取建设补贴）
2、尽量利用政府的政策性补贴，或者采用PPP模式对医养项目共同开发，起步阶段得到国家部门的支持，国家政策性机构、开发商、投资机构以及大量上下游的绿色建筑类机构的支持，并开始建立自己的示范工程和基金，往前推进。这相当于政府支持保障房的做法，现在政府对养老产业的金融支持，贷款成本很低。
3、我们要从规划上要借助于生态农业补贴、小城镇建设补贴。特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。
4、政策性商业贷款
国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券。另外国开行对于养老医疗相配套的商业地产也有想关的商业贷款资金支持。
案例1：洛阳逸康老年服务中心逸乐苑项目（2015年4月）2015年4月，国家开发银行河南省分行对洛阳市首个实现医养结合的综合养老机构——逸乐苑予以6000万元信贷支持。
逸乐苑项目总投资1.2亿元，可提供养老床位600余个，逸乐苑项目内包含一个医疗机构——洛阳逸康老 年护理院，总建筑面积8500平方米，包括六大病区，可提供心血管疾病、呼吸道疾病等多种老年人常见疾病的诊断、治疗服务。逸乐苑项目建成后设施将十分完备，不仅建有无障碍通道、医用电梯和客用电梯，公共区域还安装了监控系统和消防设施。每套养老公寓内配有独立卫生间、小型厨房、呼叫器和液晶电视，同时，无棱角的专用家具和中央空调等设施也会让老人的日常起居更加安心和舒适。
案例2：赣州章贡区社区（村）居家养老服务中心项目（2015年6月）
国开行以赣州主城区—章贡区为试点，联合章贡区政府共同策划并推动以PPP模式实施了章贡区社区（村）居家养老服务中心项目。国开行以1.3亿元的贷款资金和1300万专项建设基金，支持全区72个社区居家养老服务中心建设，依托社区用房，建设生活服务、保健康复、老年活动、护理中心等养老基础设施以及智慧养老呼叫等网络平台，为老年人提供家政、购物、送餐、医疗保健、娱乐、咨询服务、陪伴及日间收养照料等养老服务，满足老年人精神文化和日常生活需求。
案例3：PPP模式南宁市第二社会福利院项目（2016年11月）2016年11月国开行广西分行完成南宁市第二社会福利院项目授信2.3亿元。该项目是财政部PPP示范项目之一,也是广西首例大型养老服务PPP示范项目。南宁市第二社会福利院项目位于南宁市龙岗片区,总用地面积243.63亩,总投资3.74亿元,设计床位数2000张,建设内容主要有医疗康复综合楼、培训综合楼、社工楼及后勤保障房等。
这一项目采用政府和社会资本合作(PPP)模式,由南宁市民政局发起,南宁市社会福利院为政府出资方代表,国开行广西分行为项目建设提供贷款融资2.3亿元。
案例四:河北三河养老项目
该项目由民营企业燕达集团投资新建，投资方具有行业经验+医疗资源。该项目获得廊坊和北京两个地区的养老运营资金支持。二：股份制合作融资
在有建设用地并可以配套开发商业地产的地方，先租用集体建设用地做养老项目开发，再依托医养地产走招拍挂的形式拍下配套产业土地。生态园旅游项目可以以项目公司形式走合作开发。
只有在项目选址上有一定的目标，并有适合做多元化的养老产业的商业地产才可以。
可选目标1：藁城内族村东，圈地700亩内有建设用地300亩，可配合内族村拆迁改造补充建设用地。项目方想合作开发，目前已经和省二院进行过多次对接。
理由：交通方便，紧邻机场路，京港澳高速 东三环 北有黄石高速 南临307，圈地方已和省二院进行多次接触计划合作。
可选目标2:正定塔元庄村,滹沱河北岸，相对的是河心岛、叶子广场，与最大的水上项目水上嘉年华紧邻。曾是***插队的地方，13年视察的时候，村书记就有计划做一个养老医疗生态园综合项目，现有林地2000余亩，建设用地未知。主要是环境好，村里有实力。三：互联网+平台养老融资模式
1、做团体、机构养老，项目立项后可以跟各厅局级、大学、银行等事业单位以及大型商业机构如北人集团、君乐宝等签订养老意向合作协议，项目实施注入部分资金。
2、与保险公司合作，推出养老保险和投资参股的融资方式。
案例：泰康之家的模式，既与保单绑定，还和医院结合，护理结合。进入养老地产行业的，基本上都开始往上游或者下游整合。
3、与证券公司洽谈筹划在三年内成为上市企业。
4、跨地域合作，传统养老+居家养老+候鸟式养老+医养结合养老等多种方式吸引异地资金进入，搭建一体化多功能养老模式，最终目的是以利于吸引更多需求者进入，从根本上解决融资问题。四：反向抵押，就是以房养老
反向抵押就是用现在的房子抵押然后贷款，可以采用押金制，或者叫做会员费。就是老人先把定期存款放到养老公寓里，这个钱最后是会还给老人的，而中间利息部分就用养老机构的服务来代替偿还。但这需要老年人一次性交齐资金，然后过十年、二十年才退回（养老地产模式）。如果老人不在，这些钱可以退回子女，也可以转让，形成了一个新的融资工具。商业地产模式就直接可以买，利用原来房产重新抵押贷款部分作为首付购置产权，其余部分可投资项目，所得利息用于偿还房贷。这个工具降低了整个财务成本。这样的做法相当于把老年人现在的重资产部分得到盘活，比如房子和流动性金融资产，也就是属于存款的这类资产被盘活，让它能够为养老做服务。五：省民政福彩合作
做养老产业化体系，省民政部门的支持是相当重要的。
一是采取省级福彩公益金贴息的方式，与国家开发银行等合作建立养老项目贷款“小基金”，对项目建设提供信贷支持；
二是是以财政性资金为杠杆，拉动10倍以上的社会资本投入，建立健康养老产业投资“大基金”，采取专业化资本运作的方式，打造高端养老产业。筹建基金，将会使有限的政府投入产生最大的拉动效益，使社会资本快速向养老服务业聚集，支撑我项目快速发展。
六、房地产私募基金
房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。房地产私募基金的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与房地产投资的机会。房地产企业通过出让股权引入基金，或自身设立房地产基金的方式进行融资，已经成为一种趋势。
七、融资性售后回租
房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该物业的一种融资方式。售后回租的融资额与标的物业价值成正比，期限长，租金支付方式较灵活。
八、境外融资
境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。境外融资对房地产企业实力的要求较高，融资成本也较高。
九、银行贷款
商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式，属于典型的债务融资。银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。
五、股票融资
股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。股票融资额较大，但门槛较高，尤其是直接上市的房地产企业数量不多，股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。
十、债券融资
房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。但国家对债券发行主体有严格的条件限制，债券市场规模小，债券融资比例很低，并发展缓慢。
十一、房地产信托
在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有两种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集;二是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。
十二、融资租赁
项目租赁和设备租赁等多种形式的融资渠道
附
国开行的贷款支持条件
1.国开行的贷款主要发放给社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目等。
2.对于社区居家养老服务设施建设项目，国开行将选择经济实力较强、老龄化程度较高的地区，以市、县（区）为单位，通过政府购买服务、PPP等模式整体支持区域内社区养老设施建设项目，包括老年活动中心建设、日间照料中心、社区小型连锁养老机构和居民区无障碍设施改造以及上门服务网络建设等。
3.从支持方向上来看，国开行既支持以政府为主导的保障性的养老设施建设，也支持国有企业或者民营企业、社会力量举办的养老社区建设。公办保障性养老机构建设项目中，通过政府购买服务、PPP等模式，以市（县）为单位批量化整体支持的项目,尤其是医养结合型的养老机构建设项目。
4.国有企业投资的养老项目中，利用企业存量土地、房产及闲置人员进行养老机构建设的项目。
5.民营企业投资的养老项目中，具有行业经验的借款人,已建成且运营良好的养老机构改扩建工程项目和模式复制性养老机构建设项目。
6.企业的品牌、实力、注册资本，以及项目的位置、规模等是国开行地方分行发放贷款的关注点，不会具体区分营利性养老机构与非营利养老机构，一般会倾向于政府主导的或国有企业的养老项目，它们的信用一般较好。对于贷款利率，国开行不会设定统一的贷款利率，要根据项目的具体情况来定，但不会低于贷款基准利率。如果是刚开业、注册资本500万元的涉老企业，贷款利率会在10%左右。有实力的企业会更容易得到贷款。
7.国开行对于养老社区项目的贷款考评主要在以下几个方面：圈地卖房的项目不予支持，支持经营性项目；借款客户或其控股股东具备项目开发的资金实力，项目资本金至少20%；借款人具备建设和运营养老社区的经验；需要担保抵押，包括土地使用权、房产抵押或股东担保等。
8.考虑到尤其是养老地产项目在前期现金流有一个培育过程，国开行可以支持和养老地产相匹配的商业地产。希望通过商业地产的收入盈利，弥补养老地产在初期现金流不足的问题。
9.国开行会特别关注价格、医疗资源、位置、服务和行业经验这几个能决定项目能否成功运行的方面的情况，再作出综合判断。一般来说，能满足国开行养老项目评审条件，且定价合理、具有医疗资源、位置有优势、能提供专业养老服务、拥有具备行业经验的运营团队的项目，易于通过国开行的贷款评审。
容易被“一票否决”的项目
一是项目未能获得民政部门的推荐意见；
二是项目建设内容非养老服务设施，如以养老之名行房地产之实； 三是项目未能获得相关的行政许可，包括四项审批，土地符合养老用地要求；
四是项目自有资金未达到20%；
五是市场定位存在误区，项目未来经营情况不确定，还款来源没有保障，不足以还本付息；
六是符合条件的担保措施难以落实。
对于开发商而言，从价值链角度来讲，要么从上游融资，要么从下游融资，要么是自持资金，要么就是外部融资。外部融资的话，不管是走股权还是债权，只有找到了合理的盈利模式，才能有更多地资金进入。现在国家政策对于房地产调控这么严，没有开发项目的和社会资金肯定有大批的资金闲置，只要宣传到位肯定有资金融入。
办公室
高书中
2017年11月18日
附：
立项申请表
医养生态园综合项目融 资 方 案综合办公室2017年10月31日多元化养老、医疗、旅游、生态农业一体化项目融资方案前言养老地产被誉为地产界的“朝阳行业”,被普遍看好。据不完......
旅游PPP项目融资模式分析导读：日前两部委发布《关于在旅游领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》（文旅旅发﹝2018﹞3号）（下文简称3号文件）提出鼓励在旅游领域开展PPP模式。此前......
养老模式专题研究一、我国老龄化现状分析 (一) 我国老龄化现状据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速......
集体养老模式集体养老就是由集体经济组织对年老多病，无依无靠的老人进行赡养的制度。集体养老的形式主要有五保制度和敬老院制度。集体养老主要依靠农村集体经济的发展，对这些......
万福年华居家养老模式大部分子女工作忙，老人的生活在很大程度上还得依赖社区和邻里之间的照顾。万福年华社区居家养老服务站，探访聚集在那里的老人们的业余休闲生活。在万福年......
