历年案例分析真题_案例分析真题
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（历年案例分析真题）
历年案例分析真题
1、案情：楼上业主在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？为什么？应如何处理？ 答：1）顾某不能在自己的房屋内添装卫生设备。（3分）2）依据：按有关法律，住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。（3分）3）房屋所有人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，因此，有关部门依法应责令顾某拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状，并应当承担民事赔偿责任。（4分）
2、欣欣花园前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。小区共有业主850户，其中23户以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。答：业主的理由不能成立。（2分）因为像选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要2/3以上投票权的业主同意即可生效，毋需每一位业主同意。（1分）少数业主不出席业主大会，不造成业主大会的决定，并不影响业主大会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。（1分）
少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。（1分）因为，务费的情形，若约定由苏某缴纳，物业公司应先找苏某，若苏某拒绝或逃匿，则找吴某追收。（2.5分）3）苏某得到吴某的委托授权后可以代替吴某出席业主大会，否则不能。（2.5分）。
4、苏某不是业主，但依然要接受小区业主公约的约束。（2.5分）
5、一天下午，罗先生将一辆轿车停在小区住宅楼下，楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。罗先生找到物业管理公司，物业管理公司称是屋主的花盆砸坏的，与其无关。罗先生找到屋主，屋主说花盆是台风吹下来的，属于不可抗力，他不应当赔偿。那么，试问：（1）台风将花盆吹下来是属于不可抗力？（2）谁应该承担赔偿责任？（3）法律依据是什么？ 答：（1）将花盆吹下来不属于不可抗力。因为“不可抗力”是指不能预见、不能避免的情况。台风的到来是可预见的，台风将花盆吹下来也是能避免的。（3分）（2）首先我们要看罗先生将轿车停在小区的住宅楼下是否属于停车的区域。如果不是停车的区域那么屋主和管理处只需负小部分责任；如果属于停车区域就要负赔偿责任，而管理处负连带责任。（4分）（3）法律依据是《民法通则》有关规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。（3分）
6、一客商拟在天延会展中心布展，他提出要根据他的商品专门布置展位，会展中心办公室同意他的要求，但展位与会展中心已布置好的展位的展位费一样。客商请来装修工人布置展位。装修中心要用电，装修人员就近直接将电动工具的插头插在会展中心已有的插座上用电。负责天延会展中心物业管理的物业管理员发现了装修人员的用电情况，要求客商按临时用电办理。客商不同意，他认为他的展位费与会展中心已布置好的展位的展位费一样，因此，他布置的用电费不应另收。你认为客商是否按临时用电办理？如果按临时用电，应如何办理？ 答：（1）是否按临时用电办理，应由客商与会展中心办公室协商，若客商的展位费含布置展位的用电费，那么，可直接电用；若不然，则应按临时用电办理。（4分）（2）临时用电①用户应向物业管理公司主管部门提出临时用电申请。（1.5分）②经批准后，用户自行敷设用电线路，经物业管理公司主管部门检查符合用电安全后送电。双方共同确认电表读数，并填写电表启用单。（1.5分）③电用终止，用户应通知物业管理公司的主管部门，断电拆线，确认电表读数，并填写电表停用单。（1.5分）④临时用电计费应依据电表每月计费一次，不足一月按拆表时用电量计费；无电表，可按负荷量和用电时间估算。（1.5分）
7、某大厦刚竣工开业，入住的用户不多，其中一家是某银行的分理处。一天下午多部电脑死机，丢失大量数据，严重影响了工作效率，并造成电脑等设备损坏。该银行要求管理公司认真改善供电管理，给其一个明确的解释，并赔偿由此而带来的一切经济损失。请分析本案例。答：（1）立即与供电部门取得联系，请供电部门提供停电及未知事先通知的解释函。（2分）（2）凭供电部门的解释函，向分理处解释突然停电的原因，以获得分理处的谅解。（2分）（3）物业公司应加强与供电部门的联系，及时掌握供电部门的供电情况，以便遇到有停电及时通知用户。（2分）（4）设置大厦应急电源或备用电源，在供电部门停电时，能立即启动发电机供电。（2分）（5）物业公司应建议使用电脑较多的用户配备UPS稳压电源，以免因突然停电丢失数据。（2分）
8、一天清晨，某车主找到某物业管理公司大厦停车场，称其前晚放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理公司接到人民法院的传票以及保险公司的起诉书副本，称保险公司已经将红色跑车赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理公司承担车辆丢失的赔偿责任。试问：（1）物业管理公司应就车辆丢失承担责任吗？法律依据是什么？（2）保管合同关系何时成立？ 答：（1）物业管理公司不承担车辆丢失的责任。（3分）依据：寄存人擅自改变保管场所。（2分）按《中华人民共和国合同法》有关规定：保管人员应当妥善保管保管物。当事人可以约定保管场所或方法。除紧急情况或为了维护寄存人利益的以外，不得擅自改变保管场所或方法。（2分）（2）依据《中华人民共和国合同法》有关规定：保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。（3分）
9、某住宅小区的物业服务公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况，在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站，要
（历年案例分析真题）
求业主把车辆停放在保管站内。除自行车免费保管外，物业服务公司每月向摩托车、汽车的车主收缴一定的费用。由于部分业主认为乱停乱放虽然不好，但保管站的面积在购房时分摊到各业主头上，且业主每月向物业服务公司缴交管理费，物业服务公司向业主收取机动车辆保管费是侵犯部分业主的权益。要求物业服务公司停止收取机动车辆的保管费。请问：该物业服务公司对机动车收取保管费是否合理？若合理，应如何向业主解释收费的合理性？ 答：（1）合理。（2）可以向业主细心解释：①物业管理公司收取的是保管费，并不是保管站用地分摊到车主头上的土地使用费；②物业管理公司收取的公共服务费中，并不包含车辆保管费；③物业管理公司至少应收取车辆保管的成本费；④本公司收取车辆保管费的标准是经过物价部门核准的。
10、物业管理处管理员收到物业管理公司经理的通知，说住在8栋101的住户投诉其楼上的住户在天来都往厨房的窗口扔菜头、菜叶，现已发臭，要小王及时处理。请问小王要做些什么？ 答：1）联系清洁工（公司）立即清除垃圾，并向清洁工（公司）提出警告。（4分）2）调查扔垃圾的住户并提出告诫。（3分）3）若不能查出扔垃圾的住户，则向1单元的所有住户通报，要求各住户注意公德。（3分）
11、某小区里，一位姓李的先生做出违规行为，物业公司对他作出了罚款的处理，请分析本案例。答：（1）物业公司罚款行为无效。（2分）因为物业公司不享有行政处罚权。（2分）我国行政处罚
约定，负全责。（2）华某将排水口封死是不对。华某在装潢期间，未经批准就将排水口封死，这是华某违约在先，因此，这个问题由华某负责。（3）出了问题，华某和物业公司又在互相推诿，这又是一种违约行为。
15、业主张某于2004年12月购买了本市某小区一套商品住宅，2005年1月住宅出售单位书面通知张某办理入住手续，但张某直到2005年6月才到物业公司办理进户手续，当时物业公司要求张某交纳2005年1-6月的物业服务费，并按物业服务合同的约定，预收7月至9月三个月物业服务费，张某认为6月份之前自己并未入住，不该缴费用，其应从7月份才开始交。请问：物业公司要求张某的做法对吗？请说明理由。答：物业公司要求张某的做法是对的。
根据《物业管理条例》
公司和刘先生分陈己见，各执一端。你对此有何看法？
①该案中物业管理公司实施管理，适当收取350元停车费不等同于一般意义上的保管费。小区《管理规约》规定，公司收取的350元只是车位出租费。物业管理公司不负有保管义务，故双方未形成保管合同关系。②业主向物业管理公司交纳一定费用后，并不是就可以高枕无忧了。物业管理公司虽然对小区尽保安和治安的维持职责，但物业管理公司毕竟不是保一方平安的公安部门，也不是业主财产的保管方。其实，即使是公安部门也不可能对公民的财产损失承担赔偿责任。
③刘先生应当根据物业管理公司职责履行不当适当予以索赔。由于物业管理公司在小区管理上存在一定的疏忽和漏洞，车库出口的栏杆坏了两个月，物业公司都没有及时进行整修，致使汽车出入不用刷卡，造成了小区车库车辆可能被盗出的客观条件。因此，物业管理公司应当承担相应的赔偿责任。
