第六讲讲稿 住房问题_舆论学讲稿第六讲
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第六讲讲稿
住房问题
第一节
我国城镇住房制度改革进程及相关政策
一、改革之前
■我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。应该说，这种制度模式在当时较低水平的消费层次上，较好地满足了职工的基本住房需求。第一节
我国城镇住房制度改革进程及相关政策
二、住房制度改革历程
邓小平1980年关于住房问题的讲话，指出:“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算。” 第一节
我国城镇住房制度改革进程及相关政策
二、住房制度改革历程
（一）试点售房（1979－1985）
（二）提租补贴（1986－1990）
（三）以售带租（1991－1993）
（四）全面推进住房市场化改革的确立（1994－1997）
第二节
住房改革政策中存在的一些误区
一、过度地赋予了住房的经济发展功能
第二节
住房改革政策中存在的一些误区
一、过度地赋予了住房的经济发展功能
■国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下，但我国从1998年开始，这一比重稳步上升，2004年为18.78%，2005年为20.98%，2006年1－4月份为22.93%。
■ 另外，国际公认的房地产开发投资占GDP的比重不超过5%，但国内已达9.6%，一些城市甚至高达50%以上。
第二节
住房改革政策中存在的一些误区
二、市场化过度，超越了经济发展阶段
■我国2005年仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元，居民私有住房的比例已经达到72.8%。根据加拿大丰业银行的统计资料，加拿大房屋体育场有率为67%,美国近年来拥有独立住房的家庭也刚过60%，而欧洲一些国家的住房私有率则在40%左右。相对于私有化特征显著的西方国家而言，中国却拥有最高的住房私有率。第二节
住房改革政策中存在的一些误区
三、货币化分配不能到位，职工住房消费能力与市场房价严重脱节
■我国的公积金存贷利差高达2.87个百分点，而新加坡的公积金存贷利差只有0.1个百分点，台湾地区的也在0.2个百分点，相差10到20倍。第二节
住房改革政策中存在的一些误区
四、没有有效区分住房政策和房地产政策，基本住房保障严重缺位
■目前，我国94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占6%，其性质却是微利“商品房”，而廉租房制度根本就没有真正建立起来，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，仅有32.9万户最低收入家庭被 纳入廉租住房保障范围。
第二节
住房改革政策中存在的一些误区
五、住房分配体制转换造成不同社会群体利益的极大失衡
■目前，全国大多数地区的公房已经出售完毕，总体上出售率达到95%以上，而新参加工作的职工和无房老职工，其住房问题则无从解决，成为体制改革下的利益“牺牲者”。第二节
住房改革政策中存在的一些误区
六、土地出让制度存在较严重的缺陷
■2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占同期地方本级财政收入15092亿元的1／3还强，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。第二节
住房改革政策中存在的一些误区
七、房改推进过程中形成了极不合理的房地产开发经营体制
■中国当前的房地产开发企业并不是真正意义上的企业，它们通过垄断房屋开发的组织管理功能，攫取超额利润，而这些功能本应由政府或者由政府设立的事业单位来承担。第二节
住房改革政策中存在的一些误区
八、经济适用房制度定位模糊，管理监督失控
■经济适用房是政府用转移支付的方式，免交土地出让金，限制开发成本与价格的政府补贴，来解决中低收入家庭住房问题的特殊政策。第三节
未来住房制度改革的方向
一、建立和完善相应的住房法规,明确住房建设和住房政策的管理机构，构建住房制度的框架体系，为实现住房计划目标提供法律和组织保证。
例如，韩国政府自上世纪60年代起出台了以住房建设促进法为核心，包括建设法、城市规划法、大韩住宅公社法、公共住房法和大韩住房银行法等在内的一系列住房法规，明确了由建设部作为住房建设和住房政策的主管机关，组建了大韩住宅公社、大韩住房银行等参与住房建设和住房金融服务的相关国营机构，初步形成了韩国住房法律、制度框架。第三节
未来住房制度改革的方向
二、确立和强化政府在解决中、低收入家庭住房问题中的作用。
1、完全由政府出资建房
2、政府按一定比例出资或资助建房。
3、给居民发放住房补贴。
4、政府为低价房开发商提供优惠政策。
5、政府为低收入购房者提供低息贷款。
第三节
未来住房制度改革的方向
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