目前购房风险_买房风险

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银川房协副秘书长张红星:购房须考虑流通和变现能力

http:// 2010年05月30日 22:21 新消息报

国家楼市调控风云密布，银川房市前景朦胧。昨日，银川房协副秘书长、建发集团副总裁、房地产公司总经理张红星女士在房车节系列讲座之一的“当前房地产投资与理财之道”中表示，消费者购房需量力而为。

张红星认为，今年国家密集出台房市调控政策后，银川房市处于相对低迷的时期。在目前的房地产市场投资中，消费者应根据房市各楼盘整体情况，结合自身条件合理取舍。首先要看房产所在地段是否在城市长期规划中处于优势地段。其次要看楼盘配套设施是否完善，周围是否有大型商贸购物中心等生活便利条件。因为配套设施是否完善，在很大程度上决定楼盘今后整体升值空间的大小。最后，房产的面积决定价格，在购房时一定要考虑房产的流通和变现能力，做好退出机制的考量。

谈到流通和变现能力，记者有一组数据可供读者参考。目前银川房地产交易市场上，新房面积在100-130平方米的住宅销量占主导地位，二手房中面积在90平方米以下的销量最大，商业地产面积在200平方米以下流通速度最快。如果是选择住房，购房者可根据自身需求，面积够住即可，这样在运行退出机制时可加快变现过程。

炒房，投资，请先明白银川房价暗藏玄机之妙

http:// 2010年05月11日 10:13 宁夏网

无论贷款炒房或投资，还是改善居住条件，在做出实质性动作之前，你必须明白银川房价的玄机。

银川商品房的建筑成本是多少？行业人不说，行外人说不明白。2008年，有家市区的楼盘预售，每平方米均价不到1800元，每平方米的纯利润不到300元。如今，建筑成本确提高了不少，但成本价，应该是每平方米2500元，其中当然包括那些说不出来的隐性成本。如今，每平方米要价四五千元或近万元，傻子都能算出利润是多少。不要被所谓的高档住宅迷了眼。银川的大环境很不错，别老想着近河亲水，那水能当美元用吗？何况美元还会大幅贬值。还有，如果高档小区内家家有车，你每天骑着自行车会有什么感觉，孩子会不会老觉得自己不如别人，以致性格扭曲？因此，所谓的高档小区对你我这等小老百姓是没用的，最有用的就是天天为银行的催账单和高额物业废寝食难安。因为，这些都会让你明白自己有多傻。

银川的房价能降吗？绝对能。但政府可能不希望降。房价大降地卖给谁？缘此，我们就有理由猜测：银川的房价均价极有可能达万元。为什么吗？我怀疑政府有可能通过高房价提升银川的知名度。

高房价会给我们带来什么？取富于民会使我们越来越穷。如果你只有一套自住房，现在市场价达50万元，你敢出手吗？高房价还会使我们更加疯狂地炒房。总以为房价还会大涨，于是，我们贷款炒房。结果，就跟股票一样，我们小老百姓总是跟着疯子扬土：高进低出，不赔才怪。即使这房子真的涨价了，我们还是亏。如果你花50万元卖了一套房子，年租金达1万元，你得等50年才能收回成本。至于你目前所选的房子因为位置所限，有没有人租你也应该考虑进去。而50年后，你的这套房子还能值多少钱？如果你有50万元，存入银行后，50年的税前利息是45万元，加上你的成本，你实有94万元。如果首付10万元贷款40万元20年还清，你将为银行贡献近20万元利息。也就是说，20年后，你这套房子的明价是70万元。先别高兴，加上首付10万元存入银行产生的税前7.6万元的利息，这套房子你实际花了77.6万元。试问，20年后，你这套房子能卖到80万元吗？花50万元给银行贡献27万元左右，自己仅赚了三万元，还不包括你所承担的风险，你亏不亏？

至此，有人可能会说，我用现金买房成本低。那你算算50万元存入银行20年会产生多少利息——整整18万元。还有人会说，我就是倒手炒一把。你也不看看银川的情况，几乎人人都在炒房，一家有两三套房子的人不在少数。这种情况下，你的房子何时才能出手就成了大问题。别指望外地人，有钱的早在银川购房了。至于没钱的，你只能天天祈祷人家发横财。有那个心思，还不如自己买点彩票碰运气。

如果你真心炒房，且没有数千万，建议你跟其他人组团，市场价5000元的房子你3000元以内就可以拿下。如果没有这个团，没有这个资本实力，你就老老实实过自己的日子吧。炒房团都是通过低于市场价一半，甚至更低的价格进货，还让开发商代售，你自己如果再花上广告费、组建一个销售团队出货，你能赚几个？你要明白炒房团和开房商只有穿一条裤子才有钱赚，别把自己想得太厉害，也别把市场看得前景一片光明。

不知你想过没有，一旦人民币大幅升值，你目前的房子是升值还是贬值？

如果银川的轻轨交通四通八达，你住在兴庆区与灵武或永宁会有多大区别？如果真到了那一天，你想逃出城市找个安静的地方会难上加难。如果区别不大，别人赁什么购你的房子，人家难道不知道选一个环境安静、价钱低的房子？你苦熬了几十年的炒房梦就会魂飞魄散。千万别指望银川的房价会跟北京上海一样。银川就是银川，连三线城市都算不上。但是，银川现阶段的房子的确还会涨价（如果政府不真正出手）。不过，在炒房前你一定要算算自己究竟会赚多少。如果花50万元苦等20年赚了10多万，建议你别傻得只给开

发商和银行做贡献，得不偿失！何况，现阶段贷款炒房能从一套房子上净赚10万无早已经不可能了，别瞎想了。

如果你必须购房自住，建议你早点动手。前文说过，我怀疑政府可能通过房价大涨提升银川的知名度，所以，别指望银川的房价会降。如果是投资，你还是算清各种明细账，别把自己套进去。

统计局数据分析：房价拐点7月现身

http:// 2010年05月20日 09:04 21世纪经济报道

自4月中旬国家开始新一轮房地产调控以来，全国楼市已明显降温，尤其是一线城市和部分二线城市的商品住宅成交大幅萎缩。二手房市场反应迅速，业主降价现象越来越普遍，少数投机客已开始抛盘。相较而言，新房价格依然坚挺，但恒大地产的全国八五折促销行动，可谓为僵持的价格拉开了一道裂缝。

不妨分析一下4月份的全国房地产数据，以窥市场趋势之端倪。首先，最能代表全国房地产业温度的指标要算全国房地产开发景气指数。4月份，全国房地产开发景气指数为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.90点。这是继去年4月出现由降转升的“拐点”以来，连续第12个月攀升之后，首次出现回落，虽然连续9个月运行于景气区间，但已经出现拐点。景气指数最终没能超过2007年11月的峰值106.59。

接下来，景气度将转而向下运行，但由于宏观经济已完成复苏，发展势头较好，预计本轮房地产开发景气指数下行时间不会超过2007年12月—2009年3月那轮下行时间，而且低迷程度也难以超过上轮的最低点。

其次，从商品房销售情况分析。1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1-3月回落3.0个百分点。说明成交量的增幅继续收窄，预计下半年，将出现月度负增长，而全年成交量也将比去年有二成左右的下滑。从月度情况来看，4月商品房销售面积为8039万平方米，超过去年7809万平方米的月度均值，也超过去年4月水平。但与今年3月基本持平，说明在新一轮的调控下，春季反弹受阻。预计5月将有可能出现下滑态势。

再次，观察房价走势。4月份，70个大中城市房价同比涨幅达12.8%，较上月上涨1.1个百分点，这是自2009年6月同比涨幅由负转正以来，连续第11个月增长；并且再创历史

新高（2005年以来有此统计数据以来），在政策作用下，这一指标预期将于5月或6月触顶，其后将调头下行。

4月份，70个大中城市房价环比涨幅为1.4%，较3月份的涨幅增加0.3个百分点。这主要反映了4月上半月全国房价的上涨动力，4月中旬出台的调控新政具有一定滞后效应，5月份开始环比增幅将持续收窄，直到第三季度出现环比负增长，也即统计意义上的全国房价拐点，最有可能出现在7月份。而现实市场中的房价拐点，事实上已经出现。统计数据具有一定的滞后性。

最后，从开发商资金面来看。1-4月，房地产开发企业本年资金来源21603亿元，同比增长59.9%，增幅较1-3月减少1.5个百分点。在国家信贷有所收缩，严防房地产贷款风险，以及抑制投资投机性购房需求情况下，开发企业资金来源增幅峰值出现在今年1-2月，接下来增幅将持续收窄，开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面，开发商降价促销现象将越来越普遍。

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