省建大厦申报南京市城市物业管理示范项目_全国物业管理示范大厦

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省建大厦

申报南京市城市物业管理示范项目

资料汇编

江苏省中住物业服务开发公司

省建项目管理处 二0一六年八月三十日

目录

一、基础管理

1、按规划要求建设住宅及配套设施投入使用。

（1）关于同意江苏省建筑工程集团有限公司新建江苏省建大厦项目备案的通知。（2）关于建设用地规划许可证

（3）关于建筑工程施工规划许可证

（4）关于建筑工程施工许可证

（5）建设用地规划许可证

（6）国有土地使用权出证合同

（7）红线图

2、大厦验收手续齐全，有完整的验收档案及交接手续。

3、由一家物业管理企业实施统一专业管理

（1）物业服务合同和申报项目的建筑面积一致等说明

（2）一个物业管理区域只能由一家物业服务企业实施物业管理

（3）物业管理内容包括房屋及设施设备管理、清洁卫生管理、秩序维护管理服务在内的权委托管理

（4）物业管理项目的面积应在物业服务企业资质的管理面积以内

（5）物业服务企业简介、营业执照、资质证书、税务登记证、组织结构代码证、物业项目人员组织机构购置等资料

4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

（1）前期物业服务合同

1）物业服务内容及约定的质量标准 2）物业服务费的收取标准

3）物业共用部位，共用设施设备的承接查验 4）前期物业服务合同的解除及终止

说明：2014年-2015年与甲方签订一年合同，无前期合同

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确签订物业服务协议的，提供服务协议文本

6、建立维修基金、其管理、使用、续筹符合灯关规定。说明：由江苏省建筑工程集团有限公司竹理（维修基金）

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。

（1）二次装修管理规定

（2）装修装饰管理协议

（3）省建大楼消防、安全责任书

（4）省建大楼管理规约

（5）各项公众制度

8、业主委员会按规定程序成立，按章程履行职责 说明：大楼所有权归属省建集团，各项活动均按合同约定管理

9、业主委员会与物业服务企业签订物业管理合同，双方责权利明确。(1)物业服务力容及约定的质量标准

(2)物业服务费的收取标准

(3)业主委员会的权利义务

(4)物业服务企业的权利义务

(5)违约责任的约定及争议的解决方式

说明：详见物业合同和与各租赁户签订物业管理协议

10、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

（1）物业服务——设施设备管理（2）物业服务——安全管理（3）物业服务——客户服务（4）物业服务——物业档案资料管理（5）物业服务——环境管理（6）绩效考核管理规定（7）绩效考核记录（8）物业服务收费管理规定（9）物业服务岗位工作标准（10）物业服务工作程序（11）人事管理办法（12）财务管理规定

11、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨

（1）物业服务人员名册

（2）物业服务人员岗位证书

（3）物业服务人员职称证书

（4）物业服务人员工作牌

（5）江苏中住物业员工行为规范

（6）物业服务人员培训及记录

（7）物业服务人员考核标准（现场查验）

12、物业管理企业应用计算机、智能化设各等现代化管理手段，提高管理效率： 主要档案资料，报修、养护记录，财务结算，运用电脑操作。

（1）计算机配置及应用情况说明

（2）计算机信息系统管理规定

（3）智能化系统使用说明(现场査验）

13、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：至 少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（1）物业管理项目收费管理规定

（2）地方税务局缴税凭证

（3）物业费用收支情况公示(现场查验）

14、房屋及其共用设施设各档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

（1）房屋数量、种类、用途分类，统计清册

（2）房屋及其共用设施设备清册

（3）房屋及公用设施设备大、中修记录

（4）档案存放环境条件符合档案管理规定

15、建立住用户档案、清册，査阅方便。

（1）业王档案（入住通知书、家庭成员登记表、房屋买卖契约复印件、缴费协议等）

（2）房屋及配套设施权属清册

16、建立24小时值班制度，建立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务 报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

（1）物业服务24小时值班制度

（2）专用服务电话号码及向业主公示图片

（3）业主对物业报修及处理的记录

（4）回访制度和相关记录(査验现场）

17、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。

（1）向业主征求意见的相关规定

（2）向业主征求意见资料及整改处理记录

（3）满意率调查统计资料

18、建立落实便民维修服务承诺制，零修急修及时100%、返修率不高于1%，并有回访记录。

（1）维修服务承诺制度的有关规定

（2）零修急修及时率达100%统计资料

（3）返修率不高于1%的统计再聊

（4）业主和使用人的回访记录（征求业主意见）

二、房屋管理与维修养护

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置（1）单位名录标识

（2）楼层水牌

（3）大厦管理处标识

（4）安全警示标识

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象(査验现场）

3、大楼外观完好、整洁、外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明 亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污绩；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象（查验现场）

（1）外墙清洁维护计划和记录

（2）房屋完好检査

（3）房屋维修保养周期及质量验收标准(现场査验）

4、室外招牌、广告牌、寬虹灯按规定设置，保持整洁统一美观、无安全隐患或破损。

（1）关于加强户外广告、霓虹灯设置管理规定(查验现场）

（2）路灯、霓虹灯量化巡检表

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无诱烛。(查验现场）

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得 安装外廊及户外防盜网、瞭晒架、遮阳棚等。（1）有关规定及向业主宣传告知的资料

7、房屋装饰装修符合规定，未发化危险及房操结构安全及拆改管线和损害他人 利益的现象。

（1）房屋装饰装修规定

（2）房屋装饰装修协议、申请表及相关审核备案资料

（3）房屋装饰装修管理现场检查及处理记读

三、共用设备

（一）综合要求

1、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

（1）设备安全运行、员工岗位责任制、定期巡回检査、维护保养的运行记录和维修档案管理制度

（2）执行上述各项制度的相关记录

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（1）设备及机站房管理规定

（2）机房环境标准及相关规定(现场査验）

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。

（1）专业技术人员上岗资质证书

（2）执行操作规程的记录和文件（现场查验样表，记录另存）

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

（1）设备完好情况资料。

（2）设备正常运行记录资料(查验现场）

（二）供电系统

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。（1）供电系统简介（2）供电协议书（无）（3）限电、停电管理规定（4）限电、停电相关记录

2、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

（1）临时用电管理规定

（2）临时停电（限电）应急措施

3、备用应急发电机可随时起用（无）

（三）弱电系统

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。

（1）弱电系统简介

（2）弱电系统管理运行、维保制度

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

（1）监控系统等智能化设备简介

（2）监控系统运行规定

（3）监控消防设备运行管理规程、运行记录(四）消防系统

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。

（1）消防系统介绍（包括消防设施设备分布、结构、性能、技术指标、图纸、使用说明、测试数据等

（2）消防设施设备管理规定

（3）消防设施是被巡视、检査、测试制度及责任人

（4）消防设施设备台账及设施设备卡

（5）消防设施设备完好情况及实验、检查记录

（6）消防应急预案和演练记录

（7）消防设备器材的保质期及维护保养

现场查验：

（1）消防栗、喷淋泉能否正常工作，远程能否启动

（2）温感、烟感装置测试运行状况

（3）消防排烟、正压送风能否启动，远程能否控制

（4）温感、烟感的隔离点是否登记，有无防范措施

（5）屋顶实验消火检水压是否达标

（6）防火卷帘门能否正常运作

（7）消防电梯能否正常迫降

2、消防管理人员掌握消防设施设备使用方法并能及时处理各种问题。

（1）消防管理人员名册

（2）消防管理人员培训资料

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。

（1）消防法规及消防知识宣传、培训内容、计划相关记录

（2）省建项目管理处突发事件组织架构

4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标识，紧疏散通道畅通。

（1）制定灭火应急规程、方案、流程训练方法管理规定

（2）消防突发火灾应急方案

（3）消防演练记录

（4）各类消防标识（现场检查）

（5）应急照明设施、设备台帐，定期检查记录

（6）紧急疏散通道定期检查记录

急

5、无火灾安全隐患

（1）消防设施设备检査记录

(五）电梯系统

1、电梯系统简介

2、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

（1）电梯准用证、年检合格、维保合同

3、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风，照明及附属设施完好。

（1）电梯维修、保养监管规程（2）电梯运行巡査记录

4、轿厢、井道、机房保持清洁。（现场査验）

5、电梯由专业队伍维修保养，保养人员持证上岗。

（1）专业维修保养单位资质

（2）专业保养人员名单、上岗证书（3）维修保养和相关记录（4）电梯安全检查记录

6、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。

（1）电梯应急维修记录(现场查验）

7、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

（1）电梯险情处理预案

（2）电梯险情处理记录

(六）给排水系统

1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（1）给排水系统简介

（2）节水管理措施

2、设备、阔门、管道工作无常，无跑冒滴漏。(现场査验）

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；水质化验单、操作人员 健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。（1）给排水设备维修保养作业规程（2）供水设备正常运行及维保记录

（3）水箱、水池清洁消毒规定和记录（4）二次供水卫生许可证（5）水箱、水池水质化验报告

（6）清洗水箱水池操作人员健康证复印件

（7）停水事故处理方案和相关实施记录

（8）水箱明匙使用规定及领用记录

4、高压水栗、水池、水箱有严格的管理措施，水箱、水池周围无污染隐患。

(1)高压水栗、水池、水箱管理制度(现场查验）

5、限水、停水按规定时间通知住用尸。

（1）限水、停水管理制度及相关记录

6、排水系统通畅，讯期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。

（1）排水系统检查、维保记录(现场查验）

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间 停水现象。

（1）事故维修管理规定和相关记录

8、制定事故应急处理方案。

（1）事故应急处理方案和处理规程。

（2）事故应急处理方案培训、演练记录(七）空调系统

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

（1）空调系统简介

（2）空调正常运行、检査、维修记录(查验现场

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间力到达现场维修。（1）空调系统管理规定（2）空调故障维修记录

3、制定中央空调发生故障应急处理方案。（1）中央空调如法故障应急处理方案及相关记录（2）突发故障应急处理培训、演练记录

四、共用设施管理

1、共用配套设施完好，无随意改变用途。

（1）共用设施配套清册

（2）共用配套设施定期检查表（详见工程部现场）

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。(现场查验）

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好。(现场査验）

4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦。(现场査验）

五、安全护卫、车辆管理

1、大厦基本实行封闭式管理

（1）大厦监控系统，监控探头的置

（2）电子对讲机、防盗系统的置(现场査验）

2、有专业的保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境 文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责

（1）秩序维护人员名册

（2）秩序维护值班、巡査制度及相关记录

（3）秩序维护人员交接班记录

（4）秩序维护人员培训、考核计划相关记录

（5）监控系统运行记录

（6）对讲机使用管理规定

（7）来访登记制度

（8）物品进出管理规定(查验现场）

3、结合大厦特点，制定安全防范措施。

（1）安全防范措施及相关制度

A：门禁系统、消防系统、监控系统、周界报警系统、巡更系统等配置 B：24小时值班制

C：安全防范措施及制度(现场查验）

（2）安全突发事件应急预案及培训、演练记录

4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。(现场査验）

5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。(现场査验）（1）露天停车场操作管理规程

6、室内停车场管理严格，出入登记。

（1）停车场管理制度

（2）停车场车辆进出登记记录

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度银实，停放整齐，场地整洁

（1）非机动车辆停放管理制度

（2）非机动车辆停放管理记录

8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。（查验现场）

（1）安全警示标识

（2）防范措施方案

（3）相关图片资料(现场査验）

六、环境卫生管理

1、环卫设备完备，设有拉圾箱、果皮箱、垃圾中转站。

(1)省建大厦卫生设施设备配置（公共区域）(2)外场设施设各图示

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。

(1)建立清洁卫生管理制度

(2)清洁人员名册和责任范围

(3)岗位职责

(4)清洁服务质量标准及操作流程(5)清洁卫生服务质量检査方法、程序

(6)清洁卫生责任制

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

(1)垃圾清运管理规定

(2)卫生消毒灭杀管理规定和消杀计划有关记录

(3)消毒剂的管理规定(现场查验）

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶手、天台、公共玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物(现场查验）

5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。

(1)商业网点管理规定(2)商业网点分布图

(3)户外摊点、广告检査管理制度和相关记录(现场査验）

6、无违反规定词养宠物、家禽、家畜

(1)飼养宠物、家禽、家畜的管理规定(现场査验）

7、大厦内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。(现场査验）

七、绿化管理

1、绿地无改变用途和损坏、践踏、占用现象。（现场查验）

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秀(现场査验）(1)绿化养护计划(2)绿化养护记录

(3)病虫害防治记录(现场查验）

3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。(现场查验）

4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施。(1)绿化管理措施

八、精神文明建设

1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦各项管理规定(征求街道、社区和业主意见）

2、设有学习园地，开展健康向上的沼动。

(1)员工园地（现场丧验）

(2)图片展示（现场査验）

3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法事件(征求有关主管部门和业主意见）

一 基 础 管 理

中住物业企业简介

江苏中住物业服务开发有限公司系江苏无锡中住集团有限公司属下全资公司，是为配合中住集团公司的房地产发展战略，全方位打造中住地产品牌，适应物业开发和物业管理一体化发展的趋势成立的专业公司。

江苏无锡中住集团创建于上世纪九十年代，是一家以地产置业、信息产业、文化娱乐产业为主业，三业并举，稳健发展的资本多元化、经营国际化、运行市场化、规模集约化的综合性股份企业集团，现拥有全资、控股、参股子公司共25家，目前正在积极准备上市。

江苏中住物业服务开发有限公司成立于2006年4月，注册资金1000万人民币；注册地点：江苏省南京市；国家一级资质物业管理企业；中国物业管理协会、中国物业管理协会常务理事单位、江苏省房地产协会副会长单位、南京市物业管理行业协会副会长单位、江苏省及南京市政府采购中心物业管理一级资质合格供应商、全国物业服务百强企业、江苏省物业行业50强企业；主营不动产经营业务和物业服务业务。

公司先后通过了ISO9001：2008质量管理体系、ISO14000:2004环境管理体系、OHSAS18000：2001职业健康安全管理体系认证，建立了公司三标一体化管理体系，全面导入了国际水准的管理服务机制。

公司经过几年来的发展，先后在无锡、镇江、徐州、泰州、合肥、巢湖、昆山等城市成立子公司和分公司。公司现有员工1000多人，管理面积达300余万平方米，物业类型包括写字楼、别墅、小区、商业街、科技园等，其中写字楼和科技园项目的管理面积超过50万平方米。

中住物业坚持“管理标准化、服务创新化、发展前瞻花”的经营思路，以市场化运作为契机，立足品质，与品牌企业合作，塑造中住物业品牌，创立“中式物业”特色的管理模式，凭借自身的专业水准及“至专、至诚、至精”的企业精神，致力于成长为全国知名的品牌物业服务企业。