项目管理方案_的项目管理方案
项目管理方案由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“的项目管理方案”。
项目管理公司实施方案
为了降低房地产公司（下称总公司）的管理成本，提高总公司的项目管理水平，有效保证工程进度、质量、安全和投资效益，在深入调研分析总公司以往项目工程的管理成本数据、管理模式存在的问题，结合总公司的发展现状，总公司决定在总公司内部所开发的项目，推行项目公司承包管理模式，具体方案的内容如下：
一、项目管理承包组织机构：
项目承包管理组织机构（暂称为项目管理公司），由总公司原房地产板块的工程部、成本部、采购部、财务部、综合部、销售部的人员组成新的项目管理公司，新的项目管理承包公司的组织机构如下：
总经理1人、副总经理1人、工程部(成本部)6人（含材料询价员1人、土建2人、水电1人、造价2人）、综合部3人（含报建1人、行政和人力资源各1人）、财务部1人（即出纳1人）（总公司派驻的会计1人、出纳1人属总公司人员）、销售部2人（含销售经理1人、销售助理1人）、物业管理部（暂定物业经理1人）。共计17人。人员配备以项目管理公司各项工作能正常开展为原则。
各负责人的基本职责：
1、总经理：主持项目公司全面工作，任命各部门负责人以及确定管理人员工资和奖励分配比例；
2、副总经理：协助总经理做好各项工作。
3、综合部经理：负责项目报建、行政、人力资源管理以及后勤管理；
4、工程部经理： 负责现场工程管理，协调沟通施工、监理等合作单位；
5、材料询价员：做好项目材料、设备的价格咨询，材料品牌比较等工作；
6、销售部经理：全面负责项目销售管理工作以及销售团队的组建及培训；
7、物业管理部经理：负责项目前期物业管理以及团队的组建和培训工作。
二、项目管理范围：
项目管理公司承包范围从总公司办好土地合法手续后开始，包括：设计方案报批管理→设计管理→施工报建管理→施工管理→预售证办证管理→房产抵押贷款竣工验收及竣工备案管理→项目结算→销售及销售备案管理（销售方案由公司决定）→物业管理，项目管理承包范围具体内容及要求如下：
1、工作模式：
总公司将工程的项目管理工作一次性委托给项目管理公司，项目管理公司按合同约定成立专业的项目管理组，承担项目报批及报批资金的融资、设计管理、施工管理、组织竣工验收、物业管理等服务，代表总公司对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、销售、物业等的管理和控制，承担相应的工程施工安全、工程质量责任，且由项目管理公司承包人员作为项目的第一责任人，在项目的竣工档案资料甲方责任人栏中签置名字。
2．管理范围
管理范围：总公司名下的所有项目的开发建设、销售以及后续物业管理工作。
3．工作内容
3．1施工前期及施工中除项目立项、用地手续以外所有审批手续的办理。
3．2设计管理，组织初步设计、和施工图设计的管理及外部审查、修改、会审、批准等管理工作。
3．3施工全过程的管理，协调设计、施工等有关单位之间的关系，并对施工质量、进度、安全、成本控制和竣工验收等工作负责。
3．4制订好销售方案给房地产公司审批后实施，制好交房后的物业管理工作。
3．5负责施工、采购的招投标组织实施工作。
3．6在项目实施过程中，编制工程资金使用计划，按工程的进度依据相关合同进行资金支付管理。
3．7其他与本项目工程有关的管理工作。
4．工作要求
4．1工程进度控制：本项目工程自甲方移交立项、规划用地手续、完成拆迁及四通一平之日起至竣工验收合格日止，包括方案报建、项目施工、销售时间、交房时间等各阶段的进度控制：（以尚源花园S2区为例）4.1.1、设计方案报批至设计图完成：该项目已完成；
4.1.2、施工许可证办理时间：在总公司办理好土地手续后 月
内办理完成成；
4.1.3、预售证办理时间：在总公司办理好土地手续后 月
内办理完成成；
4.1.4、工程主体封项时间：在总公司办理好土地手续后 月
内工程主体封顶；
4.1.5、工程竣工时间：计划在 月完成。4.1.6、交房时间：计划在 月完成。
以上时间控制在总公司办理土地手续后另详细制定，报总公司备案。4．2质量要求：主体工程要达到与总承包合同约定的质量要求，其他配套工程按照现行《建筑工程施工质量验收统一标准》和国家、地方验收标准有关规定，确保所有分项工程质量验收合格。4．3安全要求：严格遵守国家和地方有关的安全规定，按照安全规范作业，对整个工程安全负责，确保安全文明施工，杜绝发生重大安全事故，杜绝重大机械设备损坏事故及负主要职责的重大交通事故，杜绝重大火灾事故。
4．4成本控制：要从优化设计、招标采购及加强施工管理等各方面着手，严格将本项目总投资控制在最低范围内。
4.4.1、项目成本按广西现行定额及配套费用定额中值取费计价，材料价按北海信息价进行核算。
4.4.2、材料设备的采购，按多家厂（商）报价后，选择性价比最高的厂（商），并办理好选择厂（商）过程的备案手续，以便总公司审核。
三、项目管理承包公司的管理权利和责任义务
3．1权利
项目管理公司在房地产公司委托的范围内，享有以下权利：
（1）选择工程承包人的决定权；
（2）对本项目建设有关事项包括工程规模、设计标准、规划设计和使用功能要求，向房地产公司的建议权；
（3）按照房地产公司的授权以及国家的规定，完成施工、安装、材料、设备采购的招标工作及合同谈判，与分包方签订合同，并对合同进行管理。
（4）审批工程施工组织设计和技术方案，按照保质量、保工期和降低成本的原则，全面督促施工方落实到位。
3．2义务
（1）除本合同另有约定以外，办理本项目所有报批手续。
（2）对施工全过程进行管理，全面实现本合同规定的工作要求目标，包括开工前准备工作、施工过程管理以及竣工验收组织管理等。
（3）第一时间向房地产公司通报项目及与项目有关的重要信息；按月向房地产公司提交工程进度报告、资金使用以及销售管理计划。
3.3、责任
（1）负责落实与总承包单位签订工程质量、工程安全标准，不能发生重大工程质量事故、重大工程安全事故。（2）督促各施工单位管理好各施工单位的民工，保证民工工资发放，不能发生民工集体上访、闹事等各种恶性事故，影响总公司的声誉。
（3）接受总公司定期对项目的稽察工作，并针对问题时行整改完善。
四、管理费用及支付
1．管理费用提成项目承包管理采用“每个项目核定管理费＋以开发净利润 %奖励”的取费形式，具体定义如下：
1．1每个项目核定管理费：指在某项目管理范围内发生的与工程相关的所有管理费用支出，包括管理人员工资、接待费、差旅费、办公用品及耗材、汽油费、办公室场地租赁费（待定）、办理报建及验收的公关费用等，但不包括办理各项报建手续中有关部门正常收取的费用（这些费用列入开发成本），每个项目单独由房地产公司核定。首期承包管理的尚源花园S2区项目核定为每月管理费 万元。
1．2 开发净利润 %奖励：指销售收入减去开发成本纳税后的利润，以利润的 %作为项目管理公司的奖励，奖励由项目管理公司内部分配，报总公司备案。奖励发放的原则：
1.2.1、奖励发放时间：奖励在交完房，与施工单位核对完工程造价，核算完项目开发成本后，由总公司按约定的奖励比例发放。（房产销售好、工程建设进度快、开发利润高等特殊情况下，可在工程竣工后由总公司酌情先发放部分）
1.2.2、奖励发放比例：项目管理公司按总公司的要求完成项目各项管理指标后，总公司按开发利润的 %发放奖励；如果出现以下各种情况一次，则相应扣减1%的开发利润：
1、出现重大安全事故一次（重大安全事故标准同国家安全事故划分标准）；
2、出现民工集体到总公司办公地点上访一次（在总公司保证按项目资金的情况下还发生的）；
3、出现重大质量事故一次（重大质量事故标准同国家质量事故划分标准）
1．3开发成本：指项目开发整个过程所发生的费用总和作为最终成本，包括项目土地成本、融资成本、管理费、方案设计费、报建费、建安费、室外配套、一户一表配电、供水、电梯、消防、各项报建费和税金等；
1．4销售收入：指整个项目房产销售收入，包括住宅、商铺及车位等所有销售收入。
2、管理费用支付与开支
每月管理费用在每月5-10日前由房地产销售收入账户中直接划拨给项目管理承包公司的账户。各阶段划拨的比例如下：
（1）、从房地产开发公司与管理公司签订管理合同生效当月开始支付。
（2）、从开工建设至竣工验收阶段按项目的管理费的100%支付。（3）、新增加的项目在现有项目管理人员基础上按比例增加，管理费按50%计取。
（4）、尚源花园S2区在办理好土地手续、实施项目管理承包模式后，总公司预付 个月管理费（在办理好预售证后返还），以便更好地实际项目管理模式的衔接，稳定现有管理人员，顺利推行项目管理工作。
房地产销售收入账户管理：由总公司和项目管理承包公司共同管理，该账户上的资金在保证项目管理费和工程建设资金以及相关应付税费和支付每月项目公司的管理费后，由总公司自主支配。项目管理公司每季度提供项目费用支出计划，由总公司审核后按该计划在账户上留出相应的资金，保证项目施工正常的推进。
项目管理公司的账户管理：由项目管理公司的一名出纳日常管理，按审批的工资表发放工资和报销各项管理费用。
五、公章的使用约定
项目管理公司在办理报建、预售证等手续时，要经常使用开发公司和土地证上名字的公司公章，为了提高办理效率，要总公司安排专门的人员对接。
六、需要总公司审批及备案的工作
要总公司审批工作：本项目所涉及的设计方案、销售方案等决策事宜，材料、设备品牌选定。
要总公司备案工作：项目管理人员组成、奖励分配方案、项目资金安排计划、各阶段工作完成时间计划。
特别说明：在项目土地完善后，项目报建费用由项目公司自行负责筹措，产生的费用列入项目成本。
