武汉9大主城区地王报告_武汉主城区分析
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2015
年武汉9大主城区地王分析报告
在武汉的土拍市场，似乎印证着这样一种规律：两年一周期，出现地王年。2010年是地王年，2013年是地王年，2015年又是地王年！（单号年为地王年）。仅2015年，武汉已有7宗地块刷新片区地王纪录，9大主城区最贵地块在哪里，地价到底有多贵。
硚口区：南国置业（15.7亿元）、复星地产（42.7亿元）
硚口区住宅单价地王——P（2015）070号地——古田地块 2015年8月28日，古田旧改地块一聋校片P（2015）070号地现场拍卖，共有四家开发商竞价：南国、朗诗、湖北供销民生广场和上海荃享投资管理有限公司。最终该地块被武汉南国融汇商业有限公司（南国置业）以15.75亿元竞得，楼面价为8024元/平方米，溢价率32%，成为硚口片区住宅“新地王”。
P（2015）070号地一聋校片地块为商住地块，位于硚口区汉西三路与古田五路交汇处，净用地面积约4万平方米。建筑面积约20万方，其中商服建筑面积约1.5万方。
住宅用地中，需配建一所6班幼儿园，用地面积约2700平方米；套内建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的30%；扣除就地还建住宅面积后按5%的比例配建公租房。另外，地块中的还建房约283套（2.8万平方米），由政府按均价8500元/平方米结算。
2015年5月底，武汉“三旧”改造项目招商推介会召开，其中“旧城旧厂”推介地块中就包括“一聋校片”。短短2个月时间，这宗地块就已找到意向买家，挂牌入市。规划显示，硚口区的旧改旧厂地块还包括化工企业搬迁启动片（三、四、五、六期）、内燃机宿舍片、宗关地块、汉宜路片、65中北地块等。今年计划挂牌的城中村地块包括易家墩村、舵落口村、常码头村。
根据《古田生态滨水新区综合规划》，古田新区将建成“一主三副”的核心功能体系。硚口区对该地块定位为“发展居住配套功能，并辅以居住配套设施及商业”。
搜房网数据监控中心显示，该地块紧邻轻轨一号线，商业、教育等配套都比较成熟，周边在售楼盘均价基本在万元以上：广电兰亭荣荟（10000元/平）、华鼎尚都国际（11000元/平）、华鼎丽都国际（9800 元/平）、中民仁寿里（13000元/平）；另外，周边即将入市的项目还包括海尔国际广场、金林千禧城以及硚口时代•新世界。
硚口区商服单价地王——P（2015）167号地——银丰地块 2014年12月30日，P（2014）167号商服地块（银丰地块）被上海复毓投资有限公司（上海复星）底价拿下，成交金额42.7亿元，楼面价9648元/㎡，成为硚口区商服地块单价地王。
业内人士称，银丰地块规划将用于复地金融蜂巢项目。据了解，复星地产作为复星集团在房地产领域的投资及管理平台，旗下拥有复地集团、星浩资本、星泓资本、星豫资本、星健资本五大开发平台，并打造了IDERA Capital、外滩金融中心、浙商建业、星堡、星景、策源等多条产品线。
作为汉正街商务区的首宗地块，银丰片的最终归属备受瞩目。根据规划，银丰地块P（2014）167号地块位于硚口区中山大道与多福路交汇处，为纯商服用地。规划净用地面积为5.32万平方米，地上最大建筑面积不大于41.5万平方米，地下商业最大建筑面积不大于3.6万平方米；地上最高容积率约7.8，地下约为0.68。起拍价42.7亿元，如按地上容积率7.8计算，起拍楼面价就高达10290元/平。另外，42.7亿元起拍价已包含拆迁安置补偿，竞得方无需另外负担拆迁及补偿费用。
P（2014）167号地块规划
挂牌文件显示，（1）竞买人不仅需具有证券、保险、基金、期货、金融机构等经营资质，且由国家银监会、保监会、证监会批准的牌照不低于2家。(有条件独家摘牌)后期运营中，土地竞得人须对项目商业平台实现统一管理、统一运营；（2）项目地面集中商业部分不低于40%的面积自持五年，且五年期满后不对个体工商户执照经营者小面积分割销售。
东湖高新区：电建地产（56亿元）、华润置地（47.2亿元）
2015年8月28日，土拍中一宗备受瞩目的地块为华科正对面的“长动地块”（中国长江动力集团有限公司原址）。该地块共分为两宗挂牌：P（2015）075号和76号，净用地面积近25万平方米，起拍总价高达70.2亿元。
东湖高新区总价地王——P（2015）075号地——长动地块 上午10点20分，备受关注的光谷核心区长动“地王”开拍。P（2015）075号地块共有六家开发商竞拍：中海、华润、融创、保利、电建和平安6家上市房企。融创、保利、华润和中海在前半场厮杀激烈，平安则整场未举牌。融创最早退出战局，中海和保利随之退出。经过一个半小时竞拍，华润在最后一轮举牌中未报价，使传说中将的“江南片万象城”胎死腹中。最终这宗地块由电建地产以56.05亿元拿下，楼面价8817元/平方米，溢价率47%，成为东湖高新区总价新地王。
东湖高新区单价地王——P（2015）076号地——长动地块 11点50分，长动另一宗076号地块开拍，共有中海、华润、融创、保利、电建、平安、招商等7家房企竞拍。经过前一宗地块的艰难竞拍，开发商无心恋战，保利开场叫价35亿后，再次加价至36亿，而华润则直接叫价至40亿元。半小时轮番举牌之后，这宗地块以47.2亿元被华润收入囊中，楼面价高达8831元/平方米，溢价率47%，远超过此前在2013年创下的光谷地王纪录（5228元/平方米）。另外，有业内人士透露，电建地产背后是电建和武汉地产的联合体，而华润背后则是华润和葛洲坝联合体。
搜房网数据监控中心显示，长动地块紧临光谷步行街，周边在售楼盘仅有汇博苑，目前均价16000元/平。此前，华润曾透露如能拿下该地块则计划再建一座“万象城”（另一座规划中的万象城位于台北路，目前地块仍在拆迁中）。另一方面坊间盛传为平衡对地铁11号线光谷段的支持，该地块已内定给电建地产，交由旗下的南国置业开发。
挂牌文件显示，P（2015）075号和76号均为商住用地。P（2015）75号净用地面积约14万平方米，总建筑面积约64万方。其中，商服建筑面积约23万方；居住建筑面积约41万方，需配建一所6班和9班幼儿园，用地面积不低于6480平方米；另需配建约2.4万平方米的公园绿地，作为城市公园向公众开放。P(2015)76号净用地面积近11万平方米，总建筑面积约53万方，其中商服建筑面积约12万方；居住建筑面积约43万方，需配建的包括建设面积约3万平的地下公共停车场；一处用地面积为5046平方米的公共交通场站；一所6班幼儿园和一所9班幼儿园，用地面积不低于6480平方米；以及8546平方米的城市公园。
另据了解，长动地块共有3宗地块，另外一宗近8万平方米的地块属于武汉金地房地产开发有限公司，目前新建开发楼盘为金地•光谷世家，总投资约10亿元。该项目总建筑面积32万方，住宅总户数3094户。将建设15栋34F的高层住宅楼、2栋3F的商铺、1栋6F的还建医院、1栋3F的幼儿园等。
值得注意的是，长动地块存在土地污染，主要为石油和重金属污染，中国长江动力集团有限公司将投资1700万元进行土地修复，预计2015年8月1日动工，2015年9月30日竣工。
江岸区：珠海华发
青岛路（1.5亿元）、华润置地（47.2亿元）
江岸区/武汉商住地单价地王——P（2015）049号地——青岛路地块
挂牌文件显示，P（2015）049号地块位于江岸区青岛路片规划总用地面积为77180平方米，其中：净用地面积为65180平方米，绿化用地面积为12000平方米（以实测为准）；规划用地性质为商业设施用地、居住用地、公园绿地；建筑面积控制在121519平方米以内（其中商业与居住建筑面积比例为5.2:4.8），其中新建建筑面积为100349平方米，保留建筑建筑面积为21170平方米；土地竞得人需自持商业部分不低于75%。
P（2015）049号地块位置
江岸区/武汉住宅地单价地王——P（2015）050号地——二七滨江商务区地块
挂牌文件显示，P（2015）050号地块位于江岸区二七沿江商务区规划净用地面积63650平方米其中：居住用地净用地面积54910平方米，绿化用地净用地面积8740平方米。规划用地性质为居住用地、公园绿地；地上建筑面积控制在300000平方米以内；容积率按建筑面积与净用地面积比值计算（约4.7）；该地块应控制不少于9班的幼儿园。
具体来看，ABC三个地块的规划是互补一体的。其中A地块建筑面积在37万平米，其中仅有7.69万平米是住宅、其余为商服部分；B地块（即公园用地）建筑面积为1.45万平米、地下建筑面积为6万平米；C地块建筑面积为30万平米，须配建一所9班幼儿园。
P（2015）050号地块 土拍情况：
2015年6月30日，拍卖现场，参与竞拍的开发商共有四家：瑞安、保利、朗诗和1912联合以及珠海华发。P（2015）049号青岛路地块仅经过1次加价即成交，成交价15800万，楼面地价13002元/平，由珠海华发竞得，成为江岸区商住地单价地王，也是武汉商住地单价地王。挂牌文件显示，该地块净用地面积6.5万平米，容积率仅1.86，这在寸土寸金的主城区非常罕见。起拍楼面价高达12909元/平米，挂牌价就已超过2013年的精武地王（楼面价12617元/平）。
二七滨江住宅则经过了近2小时的激烈竞价。10点半，二七地块出价已高达37.5亿，楼面价达12535元/平。10点40分，二七地块出价已高达39亿，楼面价达13037元/平。10点45分，二七地块出价已高达40.05亿，楼面价达13388元/平成交，成为江岸区及武汉住宅单价新地王，同样由珠海华发收入旗下，楼面溢价率为105%。
资料显示，珠海华浩的背后为珠海国企龙头华发集团，近年来，华发集团加快向广州、武汉、北京、南宁、沈阳等全国一、二线重点城市集中布局，并大力拓展商业地产等业务领域。另外华发也拥有丰富的历史旧城改造经验，目前已参与珠海大小万山岛的开发运营、珠海北山区域城市更新、华发艺术馆、十字门歌剧院及音乐厅、精品书店等文化旅游产业项目。
目前华发集团在武汉已储备2宗地块，分别位于武汉CBD及四新片区，均为城市综合体项目。武汉CBD项目为华发中城荟，将建140平以上的精装高端住宅；四新项目为华发四季，主要针对刚需购房者。江汉区：越秀地产-精武路（90亿元）
江汉区商住地单价地王/武汉总价地王——P(2013)130号地——精武路地块
精武路地块位于解放大道、新华路、精武四路、精武东路、江汉北路和精武一路围合的区域，整个地块将近270亩，净用地面积14.7万平方米，总价70亿元起拍，起始楼面价9802元/平。
P(2013)130号地块
2013年9月12日，上午9时30分，武汉市土地交易中心公开挂牌出让精武路地块，四家房企交纳20亿元保证金参与竞拍，经过近2个小时的鏖战，越秀出价90.1亿元，击败金融街、复地、世茂，强势拿下精武路地块，此前呼声最高的金融街成为武汉最贵地块拍卖的“背景帝”。该精武路地块净用地面积14.72万平方米，楼面地价达到12617元/平方米，成为武汉出让地块总价以及单价最高的地块。
开发项目：越秀国际金融汇 时隔两年，该地块上“越秀国际金融汇”项目拔地而起，在8月2日正式开盘。越秀国际金融汇位于解放大道、精武路和新华路的围合处，紧邻武广、江汉路商圈，建设大道金融街，紧邻轻轨1号线和地铁2号线站点。此外，项目自身规划有写字楼、七星级酒店等。
越秀国际金融汇首次开盘推出四栋高层，户型面积主要包括100平方米、112平方米、130平方米的三房，和155平方米的四房。从户型图和样板间来看，此次推出的户型多为明厨明卫，卧室均带有飘窗，实用性高，开盘时以112和130平方米的户型尤为热销。当天开盘去化7成。
记者现场了解到，越秀国际金融汇开盘均价折后每平在25000元—26000元之间。11点左右，现场选房者已全部叫号完毕。据了解，周边楼盘南国中心均价17500元/平；和记黄埔都会轩19000元/平；目前武汉最贵的楼盘武汉天地云廷均价35000元/平。
越秀国际金融汇定位为武汉之心全球顶级业态聚合体，总建筑面积约91.6万㎡，集港派奢美豪宅、国际顶级商务集群、行政酒店公寓、迪拜奢华酒店、全球型商业于一体，并提供金钥匙物管服务、国内顶级医院私属VIP服务。
江阳区：九龙仓
汉阳区住宅单价地王——P(2010)129号地——汉钢地块 2010年，11月25日，武汉举行今年的第十四次土地挂牌活动，顺兴控股以10.2亿元夺得编号为P(2010)129号宗地，该地总面积42166平方米，折合楼面价8063元/平方米，创武汉楼面价的新高。
资料显示，P(2010)129号宗地位于汉江以南，汉钢中路西南侧，用于开发中低价位、中小套型普通商品住房。总占地面积42166平方米，出让年限为70年，容积率≤3，建筑密度≤25%。
地块东临15米宽规划道路，南临15米宽汉钢侧路，西临20米宽汉钢北路，北临15米宽汉龙路。且内地势较平坦，具备较好的开发建设条件。
据了解，顺兴控股为香港九龙仓集团下属公司，九龙仓表示该地块计划发展成高档多层住宅及联排低密度套房。
开发项目：九龙仓月玺
2014年，P(2010)129号项目九龙仓月玺终于在6月1日“羞涩”地开盘了。价格比“全武汉90%的人不相信!9999元/平方米起”的广告更惊人，最低一套顶层房源售价仅8800元/平方米。首次开盘前两天的价格表上，132平方米户型最高价位12800元/平方米，实际开盘最高价仅为12656元/平方米；97平方米的户型最高价位11500元/平方米，实际开盘价格11333元/平方米。九龙仓副主席周安桥曾经十分坦然的表示，有些地方的项目开盘时，亏本也得考虑出售。目前九龙仓月玺二期新品已开盘，主推3、5号楼。目前二期5号楼仅剩少量93㎡、122㎡和144㎡房源在售，均价11000元/㎡。另项目一期1、2号楼剩余少量平层现房销售中，均价11000元/㎡。
九龙仓月玺园林图
武昌区：联发投、绿地中心
武昌区住宅单价地王——P(2010)150号地块——裕大华地块 2010年12月7日，武汉联发瑞盛力挫保利、远洋、绿地、九龙仓，以38.6亿元拿下了武昌新生路与临江大道交汇处一宗150亩地块（裕大华地块），溢价47.3%，楼面地价8755元/平方米。这一楼面地价，目前依然是武昌的单价地王。
该地块编号为P(2010)150号，位于武昌区新生路与临江大道交汇处，规划净用地面积为10万方，最大建筑面积44.3万方米，其中居住与商业建筑规模比例控制为6：4;规划用地性质为商业金融业用地、居住用地、公共交通用地(公交首末站)、绿地;容积率约4.4。
其中临江一线应控制为公建用地，应布置1栋不少于200米的超高层公建及2-3栋100米左右的公建，建筑临江一线开敞度不少于60%。二线居住用地面积不超过7.57万方。在住宅建设方面，由于该用地位于特殊控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的36%。
这个地王，在2011年3月进行了环评公示。根据该环评公示，联发瑞盛打算将其命名为“武汉城中城”，总投资约54.74亿。根据省联投集团的规划，“裕大华地块”将被整体打造成武昌滨江商务区的一个国际化都市综合体，该都市综合体将建设一栋地标建筑物，省联投集团等湖北省内多家大型投资集团有望集中入驻，并将成为湖北大型投资企业总部区。此外，都市综合体内还包括一座超五星级商务酒店，将引进还未进入中国的国际一线品牌的酒店管理集团进行管理，为擦亮“武昌滨江商务区”这一金字招牌“增色”、助力。
三年多来始终未曾发现动工迹象。地块四周均被高高的围墙围住，杂草丛生。
武昌区总价地王——P(2010)128号地——原武昌车辆厂地块 2010年11月25日土拍现场，其中备受关注的P(2010)128号地块——武昌车辆厂地块由上海绿地集团以以53.98亿拿得，楼面地价3500元/平米。
据了解，该地块总面积413亩，规划用途为居住、商业、金融用地，可建设房屋面积达155万平方米，建成后为一个大型生活城，成为武昌滨江商务区重要的组成部分。而之前，在地块用地公示中关于建筑高度规定“临江主要公建高度不低于600米”。这就意味着该地块上建设不低于600米的大楼，将是一座以办公、酒店、观光娱乐、商业等为一体的综合性大楼，仅次于上海中心大厦成为中国第二高楼。
上海绿地集团是一家具备雄厚实力的中国综合型地产领军企业，是助力城市崛起的推动者和行动派。在房地产界，上海绿地集团被誉为“国内超高层建筑专业户”。而此次拿地也是绿地集团进军武汉房地产市场所迈出的第二步，第一块地位于汉阳梅子路四新。
P(2010)128号地块位于武昌徐家棚的原武昌车辆厂，由四个小地块组成，总规划建面达到155万平方米，体量非常大，竞买保证金高达13亿元。地块南靠和平大道，北邻长江，与汉口江滩隔江相望。分为武昌区车辆厂(A01)片、武昌区车辆厂(A02)片、武昌区车辆厂(A03)片、武昌区车辆厂(A04)片四地块。其地块用途分别为商业金融业、影剧院、广场、公共绿地，居住、公共设施与居住混合、市政设施(供电)，居住，居住、商业金融业与居住混合、公共绿地。现状用地地势较平坦，具备较好的开发建设条件。
开发项目：武汉绿地中心
2015年，8月28日，随着地上17层钢板剪力墙施工完毕，武汉绿地中心的主塔楼钢结构标高达100.15米，顺利突破百米大关。
武汉绿地中心工程由一栋超高层主楼、一栋办公辅楼、一栋公寓辅楼及裙楼组成。其中超高层主楼地下室6层，地上125层，建筑高度为636米，由1万平方米的摩天观光层、5万平方米的服务式公寓、4万平方米的超五星级写字楼和20万平方米的甲级写字楼群等4大部分组成，形成一体化武汉滨江CBD核心综合体，各项功能定位锁定“世界级别”。
正在建设中的武汉绿地中心是目前中国第二、世界第三高楼，总建筑面积71万平方米，地下6层，地上125层，塔楼高636米。工程于2011年9月开工建设，预计2017年竣工。
目前，武汉绿地中心主塔楼核心筒钢板剪力墙已进入快节奏施工阶段，同时也标志着武汉绿地中心真正意义上步入“快增长”时期，今年年底将冲破200米高度。
武汉绿地中心现场施工图
洪山区：中信、绿地中心
洪山区商住地单价地王——P(2015)001号地——珞狮北路地块 2015年2月16日现场拍卖中，洪山区珞狮北路61号的P(2015)001号地块被湖北中信鑫鑫置业开发有限公司底价拿下，成交价2.8亿，楼面价高达8144元/平米。成为洪山区商住地块单价地王。
根据规划，该地块要求必须与珞狮北路3号地块一并开发。湖北中信鑫鑫置业开发有限公司正是珞狮北路3号地块的所有人。珞狮北路3号地块净用地面积2140㎡，容积率4，于2010年被湖北中信鑫鑫置业开发有限公司以5060万的价格拿下，为商务金融用地。该开发商曾开发千家鑫苑、长鑫家园等拆迁还建项目。
P（2015）001号住宅、商服地块位于洪山区珞狮北路61号（原省艺校），地处武汉市区中心地带，紧邻地铁2号线街道口站，北面即是二环线，交通通达；教育方面，武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学等分布周围；广州军区武汉总医院、武汉大学医院、新世界百货、武商量贩，中百超市等医疗与商业配套齐全，综合条件相当优越。挂牌文件显示，规划净用地面积6320平方米，最大建筑面积为34399平方米，居住建筑面积为17452平方米，商业建筑面积为16947平方米。
据了解，该地块西侧是二环高架、附近有地铁8号线规划；周边有武汉大学信息学院、湖北经济学院等高校，正处于街道口商圈的腹地，地理位置优越，因此楼面价较高。据了解，该地块与紧邻的3号地块将合并开发，建成后将主要用于原址还建。
P（2015）001号地块
青山区单价地王——P(2015)002号地——工业二路地块 2015年，2月16日现场拍卖中，P（2015）002号青山地块意外遭到激烈竞拍，最终由恒大以10.58亿元摘得，楼面价4258元/平，溢价率25%。
青山编号为P(2015)002号地、性质为住宅、公园与绿地的地块出让，净用地面积75300㎡，最高容积率不大于3.3，起拍价8.46亿，起拍楼面地价3405元/㎡。此前青山片区的地王为P(2014)097青山杨春湖地块，由中铁四院集团房地产开发有限公司竞得，楼面地价为3525元/㎡。
P（2015）002号住宅（含公园和绿地）地块位于青山区工业二路与冶金大道交汇处（原武钢交通运输公司），净用地面积7.53万平方米，起拍价8.46亿元。规划文件显示，该地块除需要建设不少于30%的90平米以内商品房和配建不少于5%的公租房外，还要求商品住宅必须精装，并配建不少于2000平米的会所，以及一所不少于9班的幼儿园。
P（2015）002号地块
经开区住宅单价地王——P（2013）114号地——太子湖北路地块
2013年8月6日，沌口一宗地块引发10位买家激烈竞价。（2013）P114号武汉经济技术开发区51R2地块开拍即遭围抢，经过87轮激烈竞价，武汉新港美高房地产开发有限公司以45804万元竞得，楼面地价3184元/平，溢价率达到140%，成为本次土拍溢价率最高的地块。沌口片区的“新地王”也由此诞生。
P（2013）114号地块位置图
据了解，该为住宅用地，位于沌口中轴核心北太子湖路，临近“政务专道”芳草路，净用地面积为57534.61平米，容积率为2.5，建筑面积达143836.5平米。有网友分析，该地皮价格都有三千多元，再加上营销的费用一千，建安成本三千，光估算已经过七千，还要算上各种税费，最终楼盘均价要达到八九千以上，还只是个毛坯房的价格。这样算来该地王项目如果精装修下来住宅均价过万不无可能。
目前地王周边还有两个在售项目，金色港湾双湖泊岸均价7500元/㎡，主推7号楼79-123㎡瞰湖高层，项目另有6号楼59-128㎡户型在售，金色港湾双湖泊岸联合搜房网房天下，5折购买88平米三房。观澜外校城主推5、6、7号楼78-130平户型，起价6888元/平，均价7500元/平，搜房网专享4千抵4万。
业内人士分析，芳草路处于龙阳大街和武汉大街之间，串联起了汉阳区政府、武汉外校等地区，被称为汉阳的“政务专道”，也是汉阳新兴居住区的中轴线，成为商家们重金收地的热点地域之一。该片区地王诞生，周边楼盘升值潜力较大，均价过8000大有可能。
据了解，经武汉经济技术开发区规划土地局审查，拟同意核发武汉新港美德信房地产开发有限公司位于开发区51R2地块金色港湾·双湖林语项目的《建设用地规划许可证》、用地规划设计条件，地块东临芳草路，南临芳草二路。
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