购房按揭贷款详解_按揭贷款购房流程

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一、按揭贷款的概念 在房地产热销的时候，按揭在市民心中已成为买房的快捷方式，但什么是按揭贷 款呢？又如何办理按揭呢？可能很多人不知道。所谓按揭贷款就是购房者以所购 住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。二、按揭贷款的条件及程序（1）借款人所需条件 1.年龄在 18-60 岁的自然人（港澳台及外籍亦可）2.具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力 3.借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过 70 岁 办理按揭贷款需要提供的资料：（2）办理按揭贷款需要提供的资料 ：

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件 3 份（如申请人与配偶不属于同 一户口的需另附婚姻关系证明）。

2、购房协议书正本。

3、房价 20%或以上预付款收据原件及复印件各 1 份。

4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税 单、单位开具的收入证明、银行存单等。

5、开发商的收款帐号 1 份。（3）借款人应提供的 材料 1.夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本 2.结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明 2 份 3.收入证明（银行指定格式）4.所在单位的营业执照副本复印件（加盖公章）5.资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等 6.如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机 构代码证、企业章程、财务报表。（4）特殊情况 外籍人士购房所需资料： 台湾人-------大陆往来通行证（台胞证）、户籍藤本（可证明婚姻状况）、在 京购房审批表、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押 登记）韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公 证（可证明婚姻状况）、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）三、最新房贷利率年限 6 个月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22年利率(%)4.86% 5.31% 5.40% 5.40% 5.76% 5.76% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94%月利率(%)到期一次还本付息月还款额（元）本息总额（元）4.50 4.50 4.80 4.80 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95440.51 301.51 233.75 192.21 165.45 145.80 131.12 119.76 110.72 103.36 97.27 92.16 87.80 84.06 80.82 77.98 75.48 73.27 71.30 69.54 67.9510572.18 10854.29 11220.011532.84 11912.10 12247.04 12587.75 12934.19 13286.33 13644.14 14007.57 14376.58 14751.12 15131.14 15516.58 15907.38 16303.49 16704.85 17111.37 17523.01 17939.6823 24 25 26 27 28 29 305.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94%4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.9566.53 65.24 64.06 63.00 62.02 61.13 60.32 59.5718361.31 18787.83 19219.16 19655.22 20095.93 20541.21 20990.98 21445.14四、贷款手续及程序 楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广 为流行的一种融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市 开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者如 何办理按揭贷款？ 首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。（1）选择房产 购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者 在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认 发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。（2）办理按揭贷款申请 购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师 事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按 揭贷款申请书》。（3）签订购房合同 银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款 的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代 理商签订《商品房预售、销售合同》。（4）签订楼宇按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件 与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还 款方式及其他权利义务。办理抵押登记、（5）办理抵押登记、保险 购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部 门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金 额不得少于抵押物的总价值。在贷款

款本息还清之前，保险单交由银行执管。（6）开立专门还款账户 购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机 构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合 同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵 押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设 的银行监管账户，作为购房者的购房款 阶段性担保的的个人住房贷款业务。五、担保公司的作用 设计适宜的贷款方案 争取优惠的贷款利率 加快贷款办理的进度 提供专业评估担保服务 目前，许多投资担保公司，在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营，获得了银行充分信任，一些合作银行把贷后催收、贷款资产处置外包给担保公司，双 方都取得了比较好的合作效果。其中北京厚泽投资担保有限公司就是一个非常成功的案例。厚泽担保是一家专业 化的个人信贷服务机构，致力于为银行、商家、客户提供专业化的信贷服务。截止 2009 年 12 月底，厚泽担保累计办理各类房屋抵押贷款超过 3.6 万余笔，累计贷款额度超 过 220 个亿，市场占有率为北京市场的 20%左右。与国内各家商业银行、外资银行和 非银行金融机构都有着广泛的合作。编辑本段六、按揭与全付款的优缺点 六 买房付全款还是办按揭？ 选好了房子，接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。（1）付全款的三大优点1.付全款省钱 虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续 费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购 房款。2.无债一身轻 付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款 操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事 今日毕。3.转手容易 从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的 约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。（2）付全款的两项缺点 1.资金压力大 如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他 投资项目。2.投资风险大 除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资 金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。（3）办按揭的三大优点 1.花明天的钱圆今天的梦 按揭就是代款，也就

是向银行借钱，购房不必马上花 费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。2.把有限的资金用于多项投资 从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投 资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。3.银行替你把关 办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银 行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。（4）办按揭的缺点 1.背负债务 说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节 省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。2.不易迅速变现 因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。