房地产行业的六大怪象

房地产行业的六大怪象由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便”。

房地产行业的六大怪象

中国的房地产行业从20世纪90年代初期开始到2010年，实现了长达近20年的飞速发展。即使在2010年大调控的背景下，这个发展周期似乎仍将持续。

世界房地产史上，没有哪个国家像中国一样，短短10几年就达到空前的发展规模——仅2009年开发建设面积就达到9.37亿平米。按100平米/套粗略计算，年市场供给量将达到937万套。如此巨大的高产量，却未有丝毫端倪可以看出已向买方市场发展。具有讽刺意味的是，同样在去年，大部分城市的购房者都有着排队抢房的经历，几千上万号人争抢几百套房源的现象早已不是新闻。

众多的经济学家，众多的资深人士对中国的房地产现象纷纷发表高见，却鲜有捏准命门之人。本文作者不是专家和学者，故亦无拿准命门之本事，唯有从另外的角度，对房地产行业的怪异之处略作文章。

【怪象一：政府行政干预主导市场走向】

什么是市场经济？就是产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导，而不是像计划经济一般由国家所引导。市场将会透过产品和服务的供给和需求产生复杂的相互作用，进而达成自我组织的效果。

中国奉行的正是市场经济，现今的时代就是市场经济时代。而中国的房地产行业，每年经由国家各部门颁布的行政和法律条文不少于数十次，美名其曰是为了房地产行业的健康发展。社会大众由此经历了太多次的加息减息，经历了多回的抬高首付和降低首期。政策条文颁布之如此反复和频繁，众多使消费者，乃至开发企业，均有被政策玩弄于股掌之感。儿戏！房地产业成为政府意图“正业”之实验场。最终由于缺乏经验和大局观，到头来就成了儿戏。

房地产业，正被以“关乎民生”的名义被政策实施轮奸。根据统计，自2003年到2010年上半年，政府及相关部门颁发的重要政策多达60余件，如此高强度的行政调控手段去干预市场，全世界罕见。（附2003年—2010年调控政策）

【怪象二：银行永远是赢家】

房地产作为典型的资金密集型行业，开发商即使有“商品房预售”这个制度

来护身，仍旧资金短缺，难以为继。原因是除了资金沉淀量大外，好大喜功的共同个性以及以小博大的赌博心态也是造成其资金压力大的重要因素。身家几百万套几千万的项目，或则几千万的资本套数个上亿项目的现象已成为大多数企业做大做强的基本手段。开发商一边用微小的资本金去竞拍土地，一边又用拍来的土地获得银行贷款，开始建设后又利用在建工程做抵押，利用抵押得来的资金再去拿地，如此循环反复。

就广西南宁为例，95%以上处于开发周期的开发企业都在不同的银行有贷款记录，都有土地抵押和在建工程抵押的现象。特别在动辄上亿，上几十亿的土地拍卖市场上，没有银行的大力支持，全国的开发商至少有80%因为缺乏实力而拿不到地。而5%以上的年贷款利息，成为银行的最大红利。按房地产行业平均利润15%左右估算，完全可以将银行视为开发企业的第二大股东了。而这个股东无论市场行情好坏，均能得到较为安全的利息和资金保障。

吃完上家吃下家。银行不但大吃开发企业利息财，被开发企业当老爷般伺候，还牢牢吃定全国的贷款老百姓。前几年，向银行申请住房贷款不但要拿贷款主体作为抵押，银行为第一受益人之外，还得由贷款人自己掏腰包向银行指定的保险公司为房产买保险，银行真是规避风险做到家了。

现在虽然取消了贷款买保险这个霸王条款，百姓少了点贷款成本，但银行更绝的是打着稳定金融秩序的旗号，利用利息杠杆，来扩大自己的贷款业务。08年在基准利率上打7折的做法，成为08年房地产市场疯狂的重要推手，银行贷款业务因房屋的热卖得以倍增。虽然打7折的做法在一定时期减少了贷款人的利息支出，但银行完全可以在以后提高贷款利息，反正大家贷款合同签的都是浮动利率。在物价通涨，人民币升值为必然趋势的背景下，指望利息的下降算是不太可能了。而利息一提高，7折的优惠也就缺乏了实际意义。

房地产行业的空前繁荣，以及越来越高的负债率，促就了银行业的高额回报。四大国有银行中的农行，也紧随其他三个兄弟身后，热闹上市了。与之热闹成反差的是千千万万的工薪贷款一族，节衣缩食，为偿还银行的贷款而努力。

【怪象三：土地拍卖价成为未来房价基准】

土地的获得从最初的协议出让往现今的拍卖形式转变后，虽然一定程度上杜

绝了协议出让有可能衍生出来的腐败问题，但却成为房地产市场价格大幅上扬的罪魁祸首。政府打着走向市场，避免内幕交易的口号，让土地拍卖进行的风声水起。由此引发地王年年频现，处处房价高企。

创造最大化利润是大多数开发商的座右铭。房地产市场的长期向上以及房价的节节高升成就了开发商老板对市场的极度自信。这个自信在拿地的大手笔和提价的大幅度上充分体现。开发企业拿地后，即使价格再高，也要加上自己的目标利润率，于是新的房价标杆诞生了。吊诡的是，在媒体大肆炒作地王等新闻题材的同时，整个地产圈都一致默契的提价呼应，且对客户理由充分——您看刚拍那块地，土地成本已经是我这个销售价了，说明我这个价格定低了。

由此产生的现象是，在这个开发企业获得地王的同时，就得出了未来其房价的基准值（地价+建安成本+利润），类似于为这个区域未来两年的房价定了个标准。其他项目也知悉这个标准的计算模式，只是借用地王这个名义，来个再也正当不过的联合涨价而已。

市场教育我们，现在的面粉不是贵过面包，只是现在的面包太便宜！所以面包提价是最正常不过的了。

【怪象四：买房就是买白菜】

很多人都有去菜市买白菜的经历。随便问问价，摊主出了秤付钱就走，简单，快捷，几分钟搞定，眉也不皱一回——因为是几毛钱一斤的白菜。

现在的买房大抵也是如此——几千人排队等待抽号去抢几百套房源，在选房的时候才知道房价是多少，而且选房时间最多3分钟，甚至更短。后面长长的等待选房的队伍以及售楼现场的火热气氛，还有置业顾问的不停催促，让你根本无暇去考虑价格是否合理，更别提交钱前想看看合同条款和实地看房了。于是三分钟之内，一套价值数百万的房子就这样定了下来（首付就能耗光你和你父母的大半辈子积蓄的钱啊）。买房所消耗时间之短，成交价值之大，购买决心之干脆，比买颗白菜都要省事多了。

冲动是魔鬼，但不冲动连魔鬼或许都没机会做。买了后悔，不买更后悔。房价可是过山车，今天不买明天就能涨个几万去。市场已经很多次教育了我们，要等房价跌，可能要一家人做蚁族到白头。最明智的做法，就是当房子是白菜，赶

紧买了吧！

【怪象五：抄袭等于技术创新】

中国众多产业都有这个现象：几个人在做技术，几百个人在抄袭。房地产行业作为中国的新兴产业，起步不过20余年，尤其缺乏经验和人才，大部分专业都在走抄袭之路。深圳、广州抄袭香港，内地抄袭深圳和广州，现在眼光开阔点了，开始流行抄袭欧美和日本。

为何抄袭之风大行其道？除了本身缺乏创新和技术的无奈外，还在于抄袭来的东西放在本地却成为了创新和行业标杆，能受市场追捧。以前流行抄袭概念，如港式生活、欧美园林、东南亚风情等；后来流行抄策略：样板楼、排队选号认筹、售后返租、发放VIP卡、买房送装修等。而现在房子实在太好卖了，干脆就来个赤裸裸的照搬，照搬户型设计、建筑立面、装修效果、开盘形式、促销方法、案名制定等等。不经意在某个城市，你就很有可能发现一模一样的建筑，一模一样的广告设计。去百度查查，就能找到你小区的名字已在多处被运用。所以以后跟外地朋友介绍你的小区，一定要加上“城市”的前缀，不然很容易误导你的朋友。

第一个将外面的东西抄袭到本地的，在本地就是创新。实在做不了抄袭第一人，就将局部略为修改，于是也成为自己的技术创新了。“地王国际”叫的人太多了，那就改成“国际地王”吧。只要房子能卖，爱咋咋地。

【怪象六：问题是可持续发展之根本】

常规的想法，都认为没有问题才是企业发展之根本。中国的特色发展之路却不是按常规思路能解释清楚的。就拿房地产而言。有问题，才是机遇和好事。

先说土地吧，土地有问题了，那就找人找领导。土地性质不符合开发需要，叫国土局的兄弟改改；容积率太低，那就找规划局兄弟申请提高，不就那点事？！有问题才好，才能借这个机会认识各方面的领导，与领导们成为阶级兄弟。领导们开心了，自己的利益也达到了，那还不是两全齐美，后面有啥事还不是一句话的问题！

如果你的建筑质量有问题了？好办的很，只要不是楼歪歪或楼倒倒，跟质检站的兄弟们乐呵乐呵，给媒体一点封口费和润笔费，准能化问题为炒作，顺便

做了楼盘广告，得了，又多了几个好兄弟。

如果担心资金有问题，没关系，去跟银行的行长们在茶馆谈谈生意经，保准你能成为他们银行的优质客户，不就贷款那点事？银行多的就是钱，愁的是怕没人借！

快到交房了，验收通不过，消防不合格？没关系，方法就一个，上面已经教了你，包你能在交房期限内达到交房条件。

业主入住了，房屋有裂缝？卫生间在漏水？没关系，找物业嘛，都是自家人。缝缝补补过一年，敲敲打打又一年，得了，保修期过了，后面是业主你自己的事了，爱咋咋地。

作者奉言：人的生存快乐之道，就在于会调节心态，见怪不怪。不怪了，就是正常了，既然正常了，哪有怪之说？！呜呼哀哉！