老年公寓综述_可持续公寓综述

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老年公寓综述

1老年公寓概况

概念：所谓“老年公寓”就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套完善的老年人社区。国内对老年公寓的理解为：供健康老人集中居住的专用住宅，由专门机构按照市场原则开发和经营，提供住户医疗保健、文化娱乐等全方位服务。

功能：老年公寓从功能上介于一般公寓和其他老年设施之间。其服务对象与一般公寓不同，以老年人群为特定住户，与其他老年设施也不同，它对入住其中的老年人群一般要求身体健康；其经营方式与一般公寓相似，按照市场原则进行，而不如其他老年设施那样依赖政府投入或扶持发展；其服务功能上无论是医疗保健还是文化娱乐方面，都介于一般公寓和老年设施之间；其楼房形式上，老年公寓可是单幢或多幢住宅楼，可与一般公寓在一个社区里，也可和其他老年活动设施一起组成老年社区。

老年公寓比其他居住物业更为复杂，除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适宜老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境、活动空间和求助系统。因此，老年公寓的细部要求比一般住宅更高更多，建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅。

管理：老年公寓开发完毕后的经营绝不仅仅是一般的物业管理，而是多种专业化经营性项目（如医疗护理、学习娱乐等等）的经营与管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务，并建立信誉和知名品牌是老年公寓项目建设进入良性循环的关键。2国外老年公寓的发展经验

国外的老年公寓发展历史长，其建造和经营都按照市场需要来决策。从服务功能上看，可以分为三类：自住型老年公寓。不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区。包括所有的生活配套设施，甚至高尔夫球场，与一般的社区相似；陪助型老年公寓。向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求，与老年设施相似；特护型老年公寓。除了上面两种类型服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间，与护理院（临终关怀院）相似。

美国：美国老年人独立性很强，选择住老年公寓的比例相对较多。他们用卖房的钱支付公寓所需，政府在公寓房租、土地税等方面给予减免优待。根据美国老年公寓及护理业项目投资中心的调查表明，住进陪助型公寓的美国公民平均年龄是85岁，平均居住时间是30个月。这些85岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代，对每年花上万美元住老年公寓的观念难以接受，开发商必须在提供舒适性和相应的高租金之间寻找老年业主能够负担的平衡点。从发展趋势看，二战时期出生的一代则可能乐于搬进老年公寓欢度晚年，开发商重点对美国家庭中的成年孩子（20年之后的潜在客户）进行不遗余力的营销。总之，只有具备了在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞争实力，才能获得成功。

老年公寓发展也必然受到某些因素的限制，如建设的投资资金来源、医疗保健费用如何解决、老年人入住率过低等因素影响。如在宾州西南地区，老年公寓被过度开发和竞争局面不断加大，其内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策，并且缺少必要的政府监控；如华尔街金融市场很早就对带医疗设施的老年公寓投注了极大热情，但到1998年中热情开始降温，最后导致房地产信托股票的跌破其净资产的价值，影响了老年公寓获得进一步的投资；过度开发的另一个限制是，与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准，而各州医疗护理制度要求不同，对医疗护理费用支付的许可要求也不同，医疗保健优先支付制度对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响，像提供较高保健服务的美国太阳保健园就受此影响而濒临倒闭。

总体上看，现在美国特护型老年公寓已经饱和，陪助型老年公寓投资已呈现下降趋势，只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。典型项目：太阳城中心

太阳城中心从1961年开始开发建设，从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。

这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。

太阳城中心现有来自全美及世界各地的住户1.6万，且一直处于持续增长的态势。新住户经常对整个社区内的“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区之间的关系感到迷惑，以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。

无论选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的生活方式。连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且还可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。

在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。

这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。无论是初学者还是高手，都可以享受126个洞的高尔夫球场。在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。

在这样的社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上，根据美国一项调查表明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长十岁。瑞典：具有代表性的老年人住宅叫服务住宅，目的是为老年人统一提供住宅和服务。这种住宅多数都是位于各方面都比较方便的地方，同时又有一般市民常用的公共设施，如食堂、咖啡馆、图书馆、幼儿园、学校街道等等。这些住宅与普通公寓建在一起，使老年人经常接触后辈和社会生活，以消除孤独感和被遗弃感。而服务住宅的每个住房都是独立的，必要时可以任意选择提供生活服务的项目。这样的生活服务点，一般就设在服务住宅里，不仅是住在服务住宅里的老年人利用方便，同时食堂等附属设施里的工作人员也可以随便利用。这样的服务住宅一般规模在40~70户左右。

新加坡：很多老年人选择住老年公寓。新加坡建屋发展局早在1998年3月就推出了“乐龄公寓”，一般兴建在成熟的社区中。“乐龄公寓”大多为12~14层的板式高层，公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位乐龄人提供生活空间。新加坡“乐龄公寓”的产权一般是30年，之后可延长10年，但不可以转售，只能卖回给建屋局。“乐龄公寓”的申请者必须是55岁或以上的组屋屋主，且必须是新加坡人，夫妇可以一起申请购买，单身人士、离婚者或丧偶组屋屋主也可以申请。

日本：老年住宅突出自助自理。日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。这特别体现在老龄人住宅和为老龄人提供的公用设施上，使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理。

比如，提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。

老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内的做法一定程度上缓解这个问题。3国内老年社区的兴起、发展及展望 1）兴起背景

目前我国60岁以上老年人口数已经达到1.3亿，占全国总人口的10%以上。预计到21世纪中期，我国老年人口数量将超过4亿，占全国总人口的28%，每四个人中就有一位是老年人。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。

老年人口比例的逐渐上升和社会人口流动性的加强，使得三代人共同生活的家庭渐渐成为过去。同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。

随着我国房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了房地产市场的进一步细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。2）发展现状

这些老年住宅产品在开发建设上具有很多共同点： ①从住宅和社区设计上遵循《老年人建筑设计规范》

住宅和社区设计上遵循《老年人建筑设计规范》，注重住宅内的阳光、通风、保温条件，特别注意遮阳避雨连廊，无障碍通道，多层电梯，电梯、过道扶手，室内及过道防滑地板，室内联网呼叫系统、煤气报警器、烟感器，卫生间拉手等的配置。在细微之处体现老年住宅的设计特色，充分满足老年人的日常活动需要。②位于城市近郊区，自然环境良好。

城市近郊区土地价格相对较低，可以允许开发商在保证利润的前提下降低容积率，增加园林景观和社区服务配套设施的建设。并且城市郊区可以远离市区的喧嚣，周边环境良好适宜老年人休养。③配套设施较完善

社区内部和周边区域有医院、市场、公园、景观等基本的配套设施，以及健康娱乐中心、老年大学、家政中心等服务配套设施，在满足社区老年居民基本生活需求的同时，满足老年人在生理、心理和社会方面的种种特殊需要，以充实他们的生活内容，提高生命质量。3）发展中出现的问题

①是否需要确定住户的入住门槛——目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄。比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上。对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛。

②“养老型”房产的支付方案——为适应老年人的实际需要，在“以房养老”的“倒按揭”这种比较流行的购房支付方式以外，租赁式的“养老型”房产也受人关注。③配套设施还有待进一步完善——异地老年社区尽管依山傍水，但很多商业配套设施不完善，加上异地医疗保障体系的范畴受限等，对于“异地养老”模式来说，无疑是一大“软肋”。4）市场展望

目前我国老年住宅的发展刚刚起步，市场前景光明。但切不可盲目跟风，盲目建设。应正确认识市场需求。

另外，老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是盲目追求大规模、高档次。

总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年住宅的需求日益广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的建立和完善。4国内较知名老年楼盘列举 环京沪 “养老房产带”

——这些楼盘具有天然的优势：相对大城市而言的低廉房价以及大城市里少见的良好自然环境，高性价比迎合了老年生活的需求。与北京相邻的燕郊镇、涿州市、三河市等，以及作为上海“后花园”的浙江嘉兴、江苏昆山、吴江等地的楼市吸引了很多老年购房者。1）上海周边：

①楼盘名：昆山·绿地国际家园 基本资料：

物业类别:别墅、低密度超大规模社区 装修状况: 毛坯

物业地址:上海周边区昆山花桥镇绿地大道555号

价格描述:玫瑰园联体别墅68.7万元/，养生电梯公寓20—30万/套 容积率: 0.60绿化率: 45% 开发商:绿地集团昆山置业有限公司 基本描述：

绿地·国际家园，位于大上海城郊——上海市与昆山市交界处，312国道旁，毗邻国际汽车城、国际F1赛车场。距上海市中心35公里，距昆山18公里。绿地·国际家园占地4000亩，古典西班牙、英伦、北美等五大组团规划，中福会幼儿园、大众社区巴士、邻里中心、四星级酒店等完善社区配套。绿地·国际家园致力于提高业主的居住品质，倡导“双居所 两栖生活”。

②楼盘名：嘉兴·江南太阳城 基本资料：

项目规模：建筑面积21万平米 物业类型：普通住宅 项目位置：上海周边 嘉兴 价格说明：起价：3400元/平方米 景观设计/美国易道（EDAW）物业顾问/上海东湖物业管理公司 配套设施：全龄化的社区配套设施，充分满足老、中、青、幼等所有人的生活和精神需求，老年活动中心、音乐书吧、儿童乐园等娱乐休闲场所，真正实现三代人全民共享、乐在其中。基本描述：

江南太阳城从当前中国老龄化问题及养老模式的缺陷出发，借鉴国外老年社区的先进经验，并结合中国实际国情，利用嘉兴江南水乡的自然资源，在现代化的居住社区里融入老年建筑组团，以三大实施策略及六大配套体系为依托，为大上海都市圈创建第一个新型的健康养老社区。项目分二期开发，总量为21万平方米，首期楼盘将于2006年10月交付使用。整个社区三面环水，绿化面积占整个社区的50%。上海知名医院在小区内常设门诊。

③楼盘名：吴江·明丰花园 基本描述：

地处吴江市芦墟镇中心，南靠318国道，西临浦北路。本项目占地面积约6万余平方米，建有24幢多高层住宅，1幢综合楼和沿街商铺，总建筑面积约11万平方米（含地下建筑面积），现一期、二期已竣工，并已交付使用。本项目规划设计贯彻了“以人为本，环境为源”的理念，紧密结合了当地“人文、地理和水资源”。总体布局科学、合理。多层为主，多层与小高层相结合。集中绿化与分散绿化相结合。主入口设在浦北路，小区道路宽畅，人车分流。

④楼盘名：吴江·月亮湾 基本描述：

距上海市城区约60余公里，面对12平方公里的天然湖泊，建设具有国际水准的养生公寓、度假公寓、酒店公寓，将为上海的白领知识分子和吴江当地的精英人士、有识之士提供一种完全意义上的新生活模式。小区内完善的医疗保健中心，引进了上海市权威一流医院的各科专家，3500余套全装修、全配套、中央净水、太阳能热水、天然气供热水，兼采暖、卡式空调、家具、沙发、卫浴、电视等等齐全的高品质公寓，室内篮球场、室内温水游泳池、电影放映厅、健身房、四星级宾馆配套。作为上海近郊唯一亲水的大型体检中心，以高科技检测手段，提供一个绝对可靠、舒适的健康保证。

⑤楼盘名：湖州南浔 “老年城” 基本描述：

南浔，中国第一老年城于1996年筹建，1997年落成。毗邻南浔古镇风景名胜区，国家级文保单位小莲庄、嘉业堂藏书楼。是浙江省老龄委、省体改委首批依托社会力量举办老年公益事业的试点单位，浙江省民政厅首家批准登记的老年社会福利机构。

南浔中国老年城占地百亩，建筑面积3万m2，总资产近亿元。是由南浔久安老年公寓、南浔久安老年俱乐部、南浔久安老年医院、南浔文园、千翁宾馆、千翁大酒店和江南水乡一条街组合而成的，集吃、住、医、乐、学、和商贸、旅游等为一体的老年社区。

2）北京周边

①楼盘名：燕都 世界名园 基本描述： 被授予联合国“国际文化生态社区”的美誉，是“世界华商联合总会中国首家人文景观绿色环保示范社区”、“全国老年产业示范基地”和“北京市消费者协会2004年放心房承诺楼盘”。

世界名园地处京西生态休闲带，燕都窦店古镇，总面积规划为320万平米，绿化率45%以上，是一个集生态、景观、人文关怀于一体的国际文化生态社区。整个社区分为荷兰郁金香园、意大利罗马园、法国梧桐园、加拿大枫林园，项目首期开发的50万平米建筑将以四大特色国际园林景观。项目规模宏大，社区配套成熟，医疗设施完善，兼有全程教育陪伴下一代成长。世界名园为社区所有业主建立健康数据档案、定期上门体检。并可随时请专家约诊，提供健康全程服务，能使老年人和业主充分享受每一天的健康生活。②楼盘名：北京太阳城国际化老年寓所 基本描述：

地处京城北部昌平小汤山镇，东侧紧邻北师大亚太实验学校（小学——高中），小区内设幼儿园，社区大学。社区配套十分全面集抢救、治疗、健康咨询、安养四大功能于一体的建筑面积达14800多平米的医院已经投入使用，5000多平米的购物中心和业主餐厅都为居住者带来极大的便利。公建设施近八万平方米，占整个社区建筑面积的30%。北侧紧邻温榆河适合人类居住的地区。周边地区现已成为北京高新技术产业和高等文化教育的重点发展区成为北京现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供给基地。社区内有2万平方米的湖泊，加之以北侧温榆河形成社区湿地气候。

建筑类型：4层板楼（医用电梯、精装修）二期物业费3.15元/平方米/月

详细情况：

规划：北京太阳城老年社区是分步、分阶段发展的。早在2001年4月就开始动工，2003年的3月31号实现了一期老年住宅的入住，又在2006年年初完成了二期的建设和入住，早在2005年便开始启动三期。三期是太阳城住宅面积最大的一部分，北京太阳城总建筑面积是30万平方米，一期占据了15万平米，但是住宅部分仅有6万平米，整个二期和三期相加是15万5千平米。而二期只有两万多平米，有13万多平米是三期。

在三期的中心部分开挖了大型的人工湖，这个人工湖和一期形成沟通，构成一个如意形的人工湖，这个景观寓意着老年生活称心如意。整个太阳城占地面积是42万平方米，但是建筑面积是30万，所以它的容积率是比较低的，绿化率是比较高的。为了提高绿化率，在购买这块土地的时候，不仅购买了450亩的建设用地，还同时购买周边将近200亩的土地作为绿化配套。社区形成之后，能够体现出来低密度、高绿化率、景观具有特色的特点。

配套：太阳城在配套设施上非常齐全，有医院、超市、温泉会馆、老年人的文化宫，还有国医堂等等。在太阳城还有另外一种居住的形态，就是租住式的银龄公寓。在银龄公寓里有一支队伍，对社区的老年人提供服务，三期明年就能入住了，三期的老人来了以后，基本不在家里做饭了。在银龄公寓里有提供老年人的营养餐厅，花很少的钱能吃很好的饭。

居住形式：太阳城一共有四种居住形式，第一种是太阳城第三期，是很大面积的住宅，有830套房子。三期是一家一户的，从一居两居到三居四居不等，这是购买房产的，就像普通房地产一样的居住形态。

第二种是银龄公寓，是租住形式，这种租住形式是以会员制方式来实现入住的，老年人是移民公寓的会员，这个会员不仅体现在住宿、餐饮上，更重要是体现在医疗保障和精神文化生活方面，他们住进来之后，有全方位的人对他进行服务，有餐饮、房间的服务人员，有搞精神赡养的，有组织活动者，还有医生、护士的跟踪服务。第三种形态是在医院做的爱心护理院，就是让失去自理能力的，包括买房住下来的老年人在那儿住。太阳城是老年人的一站式服务。在他们处于健康状态下时，组织他们活跃的生活；在他们半自理能力的情况下，有人上门到家里进行贴身贴心护理；完全失去自理能力的，可以到太阳城的爱心护理院，离开人生最后一站，比如半年或者几个月的时间。

第四种形态是置换式疗养，也有一些外地或国外老年机构的一些老年人想来太阳城生活、居住或者度假，有一种酒店式的居住形态，有四星级酒店，还有温泉会馆，还有客房。形成置换式疗养的形态，他们可以住在这个形态里，考察观光，临时度假的也可以住在酒店。本地的老年人也可以去外地，或者国外进行置换式疗养。

5五合国际设计的老年公寓：

澳洲五合设计老年公寓的设计中，Woodhead澳大利亚五合国际的设计理念为：

1、突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；

2、考虑老人可以继续在家中参与工作；

3、用积极、年轻的方法对待年龄；

4、随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；

5、对环境的可持续发展；

6、有度假及护理功能的老年公寓；

7、可以有多处居所，方便外出旅游。

在设计过程中，设计师会根据老年人对设施的多样化要求提供现代化的配套设施，满足老年人日常生活和个人护理的需要，在某种意义上，生活环境的设计非常重要，应该与设计方案融为一体。同时，也应考虑到设计发挥老人余热的环境，鼓励老人充分发挥自己的余热，使其尽享每天生活的乐趣。

在公寓内部的环境设计中，特别注重走廊、门开启的位置以及对公共设施的便捷予以充分考虑。另外，与老年人及其家庭进行沟通也是非常重要的，从老人的角度出发，使设计确保老人在所有的区域均可以自由活动。6小结：

在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓传统的养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。

老年公寓与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。老年公寓从功能上介于一般公寓和其他老年设施之间。其楼房形式上，老年公寓可是单幢或多幢住宅楼，可与一般公寓在一个社区里，也可和其他老年活动设施一起组成老年社区。

老年公寓比其他居住物业更为复杂，除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适宜老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境、活动空间和求助系统。设计要求：

①住宅和社区设计上遵循《老年人建筑设计规范》 ②位于城市近郊区，自然环境良好。③配套设施较完善 ④大多采用精装修 ⑤多种居住形式购买式居住形式 租住式居住形式 爱心护理院 置换式疗养