大酒店项目可行性研究报告_某项目可行性研究报告
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项目背景
1.1 项目名称：新建华容大酒店
1.2 项目主管部门：华容县人民政府
1.3 项目承办单位：华容县马鞍山新区管委会。
法人代表：石彦宏，编制人员：徐明、陈宏。
1.4 项目拟建地点：华容县马鞍山新区研究工作依据
2.1 新建四星级华容大酒店项目已列入华容县国民经济和社会发展总体规划和马鞍山新区重点建设项目。****年纳入湖南省重点商业旅游招商项目。(见《湖南省招商信息网》)。
2.2 中国加入WTO和旅游业的大发展为华容大酒店建设给予了强大的推动。今年4月份国务院出台了《关于进一步加快旅游业发展的通知》中明确规定了酒店享受一般工商企业同等水、电、气价格的政策，这是对酒店业发展最有实际价值的支持。
2.3 近年华容县城市建设发展迅猛，马鞍山新区成立三年多后城区面积扩大一倍，作为地方发达与否的标志、城市象征的星级酒店严重不足，现有的宾馆、酒店其规模太小、档次不高，均为新建华容大酒店留下了较大的发展空间。
2.4 新建华容大酒店除享受国家、省市一系列优惠政策外，还享有华容县人民政府授予的外商（内资）投资特殊优惠政策和保护措施。
2.4.1 酒店从获利年度起，第一年免征（奖励）企业所得税；第二年至第三年减半（50%的奖励）企业所得税。
2.4.2 新征土地出让金一次性支付优惠15%。
2.4.3 企业基本建设审批过程中除工本费、劳务费外，所有行政、事业性收费一律减免。信守“亲商、富商、安商”等先进理念，积极营造招商引资环境。
2.4.4 新区管委会按照简化程序，提高办事效益的原则，集中在新区办理有关手续和证明。实行“一条龙服务、一站式管理、一个窗口对外”。并采取“一个项目一议”的方法，积极落实优惠政策，让投资者满意。
附件1：华容县计划委员会华计报[2000]04号《关于马鞍山新区宾馆立项的报告》3 可行性研究结论
华容大酒店按四星级规划设计，由主楼、辅楼及三栋假日式酒店建筑群组成，包括停车场、前厅、大堂、歌舞厅、中西餐厅、咖啡厅、40个KTV包厢、140个标准客房、国际会务中心、棋艺馆、保龄球馆、游泳馆、桑拿健身中心、购物、商务中心等设施。建成后，将为中外投资者、游客提供舒适幽静的休息、办公、商务、会展、餐饮、休闲娱乐等服务条件。华容大酒店征地42亩，总建筑面积
1.67万平方米。项目投资概括为3137万元，其中：固定资产投资2937万元，流动资金200万元。项目投产后预计：年营业收入1643.04万元，年利润504.64万元，营业税金59.35万元，投资回报期4.21年。项目建设的必要性和有利条件
4.1 建设条件优越，符合产业发展方向
华容地处湘北鄂南（洞庭湖平原和江汉平原）的中心交汇处，经济组合、辐射效应大，具有得天独厚、得水独优的区域优势。1999年为有效实施省政府“城市梯度发展”战略，市委、市政府批准华容县在县城西北6.7平方公里区域划定为马鞍山新区，通过洞庭湖大桥、岳华公路升级改造、省道1869改线贯通和城市移民、县机关大院搬迁等手段加快城市化步伐，尽快与中心城市实现对接，作为要素的聚集带纳入城市经济区网络。在湖南、湖北二省连接的主干线上——华容大道西路北建设一座高水准、多功能、国际化的大酒店，有着非常重要的商业机会。
4.2 旅游资源丰富，交通四通八达
华容县地处岳阳市境内，有号称千古名胜的岳阳楼、风月无边的洞庭湖、如诗如画的君山岛、古刹古松的桃花山和宝慈观水库，风光奇丽、秀甲湘北，且钟灵毓秀，名人辈出，历史古迹，随处可见。有着丰富的自然景观和人文景观，蕴藏着巨大的旅游资源。
最著盛名的华容宝慈观水库，位于湘北名山——45里桃花山主峰南麓，三面群山环抱，重峦迭彩，树木参天，浓荫盖地，四季不失苍萃，月月各有特色。望江庙、王公庙、宝慈观、三神亭、仙人洞遗址都有历史名人留下的墨宝；七女峰、夜合山、笔架山奇秀无比，船行其间，宛如进入长江三峡。可乘船绕游览，素有小三峡之美称。库区可供游览的山水，景色面积20平方公里。外延玄石山、车轱山、雪窝山、游览面积可达40余平方公里。并可北上桃花山、塔市驿、烈士陵园等，组成一个面积近百平方公里的风景旅游区。华容北通武汉、监利；西至宜昌、沙市、石首、南县、沅江、益阳；东接岳阳、长沙黄花国际机场，与岳阳楼、君山岛、南湖旅游区相连，组成岳阳旅游度假大格局。旅游业的大发展将带动酒店业的大发展。旅游涉及到“行、游、住、食、购、娱”六大基本要素。酒店业可承担“住、食、购、娱”职能，还可协助安排“行”和“游”。而且旅游半径越近，对酒店依赖越大。
4.3 客源稳定，市场前景乐观
华容县现有人口70多万，现有城市居民超过12万。随着对外开放日益加大，经济文化发展迅速，流动人口增加较快。目前全县具有一定规模的旅馆仅5家，床位约600个，其中带空调的床位不足400个，根据市场发展预测，对中、高档旅馆的要求将迅速增加。通过对近二年旅馆业经营调查，全县带空调房十分紧俏，稍高档次带空调的客房平均客房出租率均在90%以上，大大高于****年全国星级饭店平均客房出租率62.1%的水平。（资料来源：《1998年中国旅游统计年鉴》）华容宾馆****年平季4月、6月、7月、8月、11月和旺季5月、9月、10月的平均客房出租率则达到115%，全年的平均客房出租率也超过100%。
马鞍山新区是对外开放的前沿阵地和窗口。在新区新建一座设备齐全、功能配套的四星级大酒店，除享受国家、省、市一系列优惠政策外，还享有华容县人民政府授予的外商（内资）投资特殊优惠政策和保护措施。县委、政府、人大、政协四大家机关及县直各单位已陆续搬迁到新区，有集中、稳定的客源，市场前景乐观。规划设计方案和工程概算
5.1 选址：华容大酒店选址定在马鞍山新区华容大道西路北边的马鞍山居住小区主入口东侧，占地42亩，购买临街面80米。
5.1.1 购买临街面80米按1.5万元/m，出资金120万元。临街面的面积80米×25米=2000m2=3亩。
5.1.2 征地40亩：42-3=39亩×8万元=312万元
附图1：《马鞍山新区开发示意图》
附图2：《马鞍山居住小区详细规划——总平面图》
附图3：《马鞍山居住小区详细规划——绿化景观分析图》
附图4：《马鞍山居住小区详细规划——主入口平面、效果图》
附图5：《华容大酒店平面图》
附图6：《华容大酒店鸟瞰图》（一、二）
5.2 项目按四星级酒店规划设计，由主楼、辅楼及三栋假日式酒店建筑群，设计新颖，功能齐全。建成后，将为中外投资者、游客提供舒适幽静的休息、办公、餐饮、娱乐等服务条件。
华容大酒店规划、设计
表1 面积：m2
序号 建筑名称 楼层 单位面积 间数 总面积 做法和要求地下停车场 B 1200 锅炉房、洗衣房、配电房等前厅、大堂 1 1200 假山喷池、购物、商务、美容美发、休息阅览3 歌舞厅 2 1 1200 中餐厅部分包房中餐厅 3 1 800 大宴会厅、包房、自助早餐、西餐西餐厅、咖啡厅 3 1 400 鸡尾酒会厅、会餐会厅、咖啡厅KTV包房 4-5 40 1600 大房5个、中房25个、小房10个标准客房 6-12 40 140 5600 分单间、标间、套房、总统套房国际会务中心 辅楼 2000 大、中、小会议室若干个棋艺馆 辅楼 800 800桑拿、健身中心 辅楼 300 800 桑拿休息间、豪华间保龄球馆 辅楼 1 800游泳馆 辅楼 1 300
合 计 16700
5.3三栋假日式酒店按北京延庆金色假日式酒店模式实行产权式酒店经营，使酒店的使用权与经营权分离，开发商将酒店的每间客房分隔成独立产权，进行出售。业主将客房委托酒店统一经营管理，每年获得相应分红，及若干时间的免费入住权。产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代资源共享的基本原则，它将闲置房产和酒店的大门向社会打开，向公众推出一种集消费、存储一体，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合。
5.4 投资总概算：项目总投入：2937万元，其中：
5.4.1 征地费432万元；
5.4.2 土建、装饰、设备等固定资产投资按1500元投资额/平方米计算：16700m2×1500元=2505万元
5.4.3 流动资金贷款200万元经营计划
6.1 营业收入：1643.04万元。
6.1.1 年客房营业收入=140间客房数/天×300天年实际营运天数×120元每间天平均房价=504万元
6.1.2 餐饮部营业收入=356.8万元
餐饮部营业收入
表2 人民币：万元
部门金额计算方式
中餐厅240①餐位=500座×300天×40%（餐位利用率）=60000座②早餐收入：60000×8元=48万元③中餐收入：60000×16元=96万元④晚餐收入：60000×16元=96万元
西餐厅68.4 ①餐位=200座×300天×30%（餐位利用率）=180000座②早餐收入：18000×8元=14.4万元③午餐收入：18000×15元=27万元④晚餐收入：18000×15元=27万元
咖啡厅37.8 ①餐位=200座×300×30%（餐位利用率）=18000座②早餐收入：18000×5元=9万元③午餐收入：18000×8元=14.4万元④晚餐收入：18000×8元=14.4万元酒吧8.5 ①餐位=30座×300×30%（餐位利用率）=2700座②午餐收入：2700×15元=4.1万元③晚餐收入：2700×15元=4.1万元
大会议室 1.2 ①出租次数=300天×20%（出租率）=60次②年出租费=60次×200元/次=1.2万元
中会议室 0.72 ①出租次数=300天×20%（出租率）=60次②年出租费=60次×200元/次=1.2万元
小会议室0.48 ①出租次数=300×20%=60次②年出租费=60次×80元/次=0.48万元合 计 356.8
6.1.3 购物中心年营业收入=42000（年销售间天数）×2人/间天×40%（购物者占居住者比例）×20（人均购物支出）=67.2万元
6.1.4 美容美发中心收入=140×300×10元=42万元
6.1.5 桑拿、健身中心收入：
住店客收入：30人次×300×100元=90万元
非住店客收入：50人次×300×100元=150万元
6.1.6 棋艺馆收入：40人×300天×20=24万元
6.1.7 旅游公司车队收入：10台×200元×30天=60万元
6.1.8 KTV包房收入：40间×300天×70%×200=168万元
6.1.9 歌舞厅收入：80人次×300天×20天=48万元
6.1.10 保龄球馆收入：12道×10×300×15=54万元
6.1.11 游泳馆收入：20人次×300×15元=9万
6.1.12 国际会务中心收入：30万元
6.1.13 停车场收入：100台次×300天×5元=15万元
6.1.14、洗衣房收入：42000×2人/间天×10%×6元=5.04万元
6.1.15、其他服务收入：
商务中心收入、委托代购票据收入等估计20万元。
6.2 营业成本
酒店营业成本
表3 人民币：万元
项 目 金额 计 算 方 法
餐饮营业成本 154.6 ①中餐厅：240万元×50%=120万元②西餐厅：68.4万元×30%=20.52万元③咖啡厅：37.8万元×30%=11.34万元④酒吧：8.2万元×30%=2.5万元⑤会议室：2.4万元×10%=0.24万元
商场营业成本 50.4 按营业收入75%计：67.2万元×75%=50.4万元
综合成本 355.31 1421.24×25%=355.31
企业管理费 113.7 1421.24×8%=113.7
工 资 213.16 1421.24×15%=213.16
合 计 887.17
6.3 营业税金
表4：
项 目 金额 计 算 方 法
客 房 25.2 504万元×5%=25.2万元
餐 饮 10.7 356.8万元×3%=10.7万元
商 场 2 67.2万元×3%=2万元
其他服务业 21.45 715.04万元×3%=21.45万元
合 计 59.35
6.4 固定资金和流动资金投资利息：
（2937+200）×4.7‰×12=176.9万元
6.5 固定资产折旧：
（总建设投资2937－20%残值）15年综合使用年限=191.88万元7 经济效益分析
7.1 利润：1643.04－（887.17+59.35+191.88）=504.64万元
7.2 投资回收期：2937/（504+191.88）=4.21（年）
