物业公共维修资金_物业维修资金
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一、什么叫专项维修资金?（自物业管理条例第11条第五项筹集和使用专项维修资金）
专项维修资金是物业保修期满后用于物业共同部位，共同设施设备发生损坏时，进行中修，大修，翻新和更新改造等所需储存的资金。专项维修资金又称物业的养老金。由国务院颁布的从2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”
二、维修资金申请使用的条件和程序：（自南京市物业维修资金管理办法，第七条）
1、申请使用必须具备以下条件
1.1、物业维修资金足额归集到位，维修项目符合维修资金使用范围；或符合维修资金使用范围，且有部分物业维修资金已归集到位，部分未归集到位但已明确维修费用分摊标准并筹集存入维修资金专户；
1.2、共用部位、共用设施设备保修期届满后；
1.3、房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造，业主委员会成立前，售房单位已事先征询相关业主的书面同意；业主委员会成立后，涉及一幢楼业主的，已事先征询相关业主和业主委员会的书面同意；涉及物管区域全体业主的，已事先征询业主委员会的书面同意，且业主委员会书面意见经业主（代表）大会批准或授权；
1.4、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形，物业行政主管部门可责成产权人及管理单位负责实施，其资金支出按物业管理区域的相关业主各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。
2、申请使用的程序
2.1、售房单位或受委托管理单位(下称“使用单位”)向市物业办提交维修资金使用申请表和房屋及设施设备维修资金使用预算计划书；成立业主委员会的，使用单位应于每年12月底前向业主委员会提出下年度维修计划和资金预算，经业主委员会书面同意加盖业主委员会公章；业主委员会应在收到计划和预算后15日内做出书面答复，逾期视为不同意。列入维修资金使用范围的急修项目，物业管理企业应书面请示业主委员会，业主委员会应在24小时之内答复，逾期视为不同意；
2.2、提交业主分户清册，房改房售房单位还应提供房屋权属证明等；
2.3、市物业办受理后7日内审核完毕，急修项目特事特办并签署意见，按核定预算经费的70%预拨费用；
2.4、使用单位凭市物业办开具的维修资金使用凭证到承办银行办理划款手续；
2.5、维修工程项目竣工后，使用单位凭已批准的维修资金使用申请表、维修工程合同、维修决算、维修工程项目费用结算发票、维修项目受益业主反馈表并加盖业委会印章，到市物业办办理余额资金划拨手续。
三、南京市物业公共专项维修资金的开设要求：（自南京市物业维修资金管理办法，第四条）
1、开设帐户的条件：
1.1、物业管理区域界定清楚，且经市、区物业行政主管部门确认；
1.2、维修资金已按规定缴交；
1.3、售房单位已按房改政策建立维修资金。
2、开设帐户的程序：
2.1、售房单位、业主委员会或委托的物业管理企业向市物业办提交开户申请书，并附业主委员会成立登记确认表、业主委员会委托书及物业管理服务合同；
2.2、提交业主分户清册（业主分户清册格式由市物业办统一印制）；
2.3、市物业办审核后，出具开户证明；
2.4、凭开户证明和有关印鉴(业主委员会财务专用章和业主委员会正、副主任印鉴)到指定银行办理开户手续。名称为XX业主委员会维修资金财务专用章，印章尺寸为2.4厘米×2.4厘米；正、副主任印鉴尺寸为1.7厘米×1.7厘米；字体均为正楷。
四、维修资金使用范围：（自南京市物业维修资金管理办法，第六条）
1、凡产权不属该物业管理区域业主共有的，由其产权单位（人）或主管部门负责维修养护。
2、具体维修资金使用范围有：
第一部分房屋共用部位共用设施维修资金使用范围
2.1、房屋本体：
拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力；修缮屋面渗漏部位（超过整幢屋面面积20%以上），重铺、新换隔热板；整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层；玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）；户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。
2.2、公建配套：
2.2.1、道路（路幅宽7米以下）：整体修复路面、路牙。
2.2.2、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。
2.2.3、公益性文体设施（亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。
第二部分 共用设备维修资金使用范围
2.3、垂直电梯
2.3.1、机房部分：
2.3.1.1、曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。
2.3.1.2、限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。
2.3.1.3、控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。
2.3.1.4、选层器：整体更换。
2.3.1.5、终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。
2.3.2、井道部分：
2.3.2.1、轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。
2.3.2.2、自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。
2.3.2.3、导轨：更换变形损坏部件。
2.3.2.4、导靴：整体更换。
2.3.2.5、曳引钢丝绳：全部更换。
2.3.2.6、对重：更换导靴。
2.3.2.7、缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。
2.3.3、厅站部分：
2.3.3.1、召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。
2.3.3.2、层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。
2.4、中央空调
2.4.1、空调压缩机部份：
2.4.1.1、活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。
2.4.1.2、离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。
2.4.1.3、螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。
2.4.1.4、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。
2.4.1.5、冷凝器：更换阀门、管道。
2.4.1.6、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。
2.4.1.7、膨胀阀：更换。
2.4.1.8、控制系统：更换主控板。
2.4.1.9、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。
2.4.1.10、风机盘管：更换风机、盘管。
2.4.1.11、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。
2.4.1.12、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。
2.4.1.13、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。
2.5、锅炉
2.5.1、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。
2.5.2、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。
2.5.3、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。
2.5.4、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。
2.5.5、供热设备：更换分汽缸、换热器。
2.6、电气系统
2.6.1、强电：
2.6.1.1高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。
2.6.1.2变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。
2.6.1.3低压电器：电动机整机更换（5kw以上），转子、定子绕组修换（10kw以上），更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（100A以上）、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。
2.6.2、弱电：
2.6.2.1电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。
2.6.2.2广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。
2.6.2.3电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。
2.6.2.4火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。
2.6.2.5安保监控：更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周边防范的远红外探头（5米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。
2.6.2.6综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。
2.7、消防设备：
2.7.1、整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。
2.7.2、消防给水：修换消防泵，更换接合器，整体更换消防栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上（含Φ150）管道、阀门。
2.8、给排水：
2.8.1、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。
2.8.2、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。
2.9、质量要求：
设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110%。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。
3、上述未涉及的，由市物业办负责解释。
五、物业管理条例关于公共专项维修资金的条例如下：
1、第三十四条 住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金；专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用；根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。
2、第三十五条 专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则；专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。
3、第三十六条 物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出；物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。
