业主拖欠物业费问题研究_业主拖欠物业费怎么办
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业主拖欠业务服务费问题研究
摘要：
在物业管理服务行业快速发展的同时，伴随的却是业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷。比较典型的是业主由于各种理由拖欠物业服务费而引发的与物业服务企业之间的矛盾纠纷。本文以业主与物业服务企业最激化的矛盾为主轴，立足于理论层面，就物业服务合同中最突出的物业服务费纠纷进行论述，并提出相应的对策和建议，从完善法律、规范物业服务企业、制定拖欠物业服务费解决机制等方面结合我国当前物业管理服务的具体情形，研究解决拖欠物业服务费纠纷的对策，为我国物业管理服务法律问题的完善提供一些思路，真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业管理服务业的健康发展，实现居民生活的“长治久安”。关键词：物业管理费；现状；原因；建议
第一节我国拖欠物业服务费的现状
一、我国目前拖欠物业服务费的基本情况
我国的物业管理起步很晚，直到20世纪80年代初期才由香港引入。如今，物业管理随着房地产开发市场的发展由初级阶段进入快速成长阶段，已经成为房地产业发展的重要组成部分，同时也成为与群众生活水平密切相关的新型服务业。然而由于物业管理行业的不成熟、不规范，以及法律法规的不完善等多种因素，物业服务纠纷激增，这其中因物业服务收费引发的纠纷则占据主要地位。
在我国，由于物业服务收费引发的矛盾已经成为社会关注的热点，成为媒体曝光的聚焦点。在实践审判中，由于业主拖欠物业服务费用引发的矛盾冲突是目前物业管理服务行业最主要的问题。例如上海市静安区人民法院2008年受理的153件物业服务纠纷案件中，就有142件是物业服务企业起诉业主拖欠物业服务费，占受理案件的92.81%，因业主不满物业服务企业的管理服务拖欠物业服务费引发的纠纷占受理案件总数的近60%。
据国内某知名网站在线调查，当被问到“如果对小区物业的服务感到不满，你会采取什么方式解决”时，在6251名被调查者中有56.8%的人选择会采取“拒交物业服务费”的方式，选择“更换物业公司”和“集体抗议”的也分别占26%和14%，而选择“协商解决”的仅有不到4%。
由上诉调查可知，目前我国小区业主在对物业服务企业存在不满时，所采取的最主要的解决方式就是拖欠物业服务费用，因为与采取诉讼或者通过协调机制解决问题相比起来，这是最直接最方便的办法，但事实上却无法真正有效地解决业主所面临的问题，只会使矛盾逐渐升级。
二、我国拖欠物业服务费问题的原因分析 1.物业服务费定价缺少业主参与
当前居民普通住宅物业服务主要实行政府指导价的定价方式。《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。在各地方按照这个《办法》制定的地方性行政规章中，许多都对普通住宅物业规定了实行政府指导价的定价方式。市场调节价一般适用于别墅等高档住宅、非住宅物业及特约服务收费。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托，为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。
在实行政府指导价的物业服务项目上，物业服务价格的确定往往体现了政府的意志、物业管理企业或开发商的意志，却唯独缺少物业服务费的实际缴纳人业主的意志，因此业主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。《物业服务收费管理办法》第七条规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。按照此规定，政府、业主、物业服务企业都应参与物业服务定价，业主至少可以参与基准价基础上浮动幅度范围内的物业服务费定价。但实际上，业主几乎很少参与服务费定价。首先，在前期物业管理阶段，业主不能参与定价。由于在前期物业服务合同的缔约过程中业主大会尚未召开，业主委员会尚未成立，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，前期物业服务合同一般是物业服务企业与开发商即建设单位签订的。此阶段业主不能参与定价，没有机会表达自己的意志，更不能讨价还价。其次，由于一系列复杂的原因，很多小区撤换前期物业公司困难重重，业主也很难通过由业主自治机构与新物业公司签合同的方式参与物业服务费定价。
2.物业管理服务相关法律法规不健全
物业管理这一概念是在20世纪90年代中期才引入我国的新兴事物，所以在物业工作的开展中存在大量的问题，容易引发矛盾冲突，造成物业各方的极大困扰。我国现行法律法规不完善，缺乏系统的体系，加之物业管理服务工作中所存在缺陷和漏洞，为物业纠纷的产生提供了人为的环境条件。
我国关于物业管理服务的法律法规不健全，所以在物业管理服务的实践操作中就缺乏系统规范的理论体系的支撑。其次，我国现行的物业管理法规、规章笼统且过于原则化，部分规定含糊不清，没有很好的与物业管理服务的实践相结合，没有形成系统的、成熟的物业管理服务体系。虽然《物业管理条例》已颁布实施多年，但许多地区制定的的物业管理条例实施细则仍然照抄《物业管理条例》的条文，缺乏细致的规定标准，使得物业实践中出现的各种复杂问题无章可循。在实践审判中，通常将《民法通则》、《合同法》的相关规定做为处理物业服务费纠纷的法律依据，但由于这些法律只是民事法律基础性的规定，实际操作中难以把握对具体问题标准化的处理。《物权法》的出台减少了物业管理服务领域对有些问题的争议，在一定程度上促进了物业管理服务行业的健康发展，但《物权法》中对于物业管理服务的具体规定并无太多涉及，或者对问题的处理存在与其他法律之间的冲突。所以，目前我国物业服务纠纷缺乏解决的依据，增加了各方在处理此类案件时的困难，使得物业管理服务中产生的大量物业纠纷无法得到真正有效地解决，阻碍了物业管理服务的规范化发展进程。3.拖欠物业服务费行为得不到有力制裁
通常在住宅小区刚入住时拖欠物业服务费的只有极少数业主，一旦其行为得不到及时制裁，不交费业主数量将迅速增长，这是因为不交物业服务费也可以享受物业服务的“搭便车”心理和行为会在业主间蔓延，造成欠费风气盛行。目前，物业服务企业对拖欠物业服务费行为除了请求业主委员会督促外，唯一合法的手段就是诉诸法院，通过诉讼的途径追究业主违约责任。在实际生活中，因为这种方式费时费力，所以物业服务企业通过诉讼的方式追缴物业服务费的案例比例不高。从我国目前的立法规定看，对业主无合法理由欠费的行为尚无有效制裁措施。
4.我国物业服务收费体制不完善
首先，目前我国物业服务收费项目混乱，性质难以界定。在实践中，物业收费项目的归纳类型不明确，性质不清晰，而且部分物业服务企业并没有按照法律规定或者合同的约定对物业服务费进行科学地计算，也没有透明地进行物业收费工作，各种出现在业主账单上的收费项目来源不清、性质不明，有的甚至缺乏收费的根据。而且，在现代物业中，物业服务企业不断推出新的物业种类，但这些新生物业服务项目并没有法律的明确规定，在业主对这些新生物业服务项目性质和应用的认识非常有限的情况下，极易认为这是物业服务企业乱收费的一种表现，在实践中引发矛盾。另外，物业服务企业代替社会公用部门，直接向业主收缴本不属于其收缴范围的水电费、暖气费等行为，使得物业服务企业成为各项费用的第一催款人，无形中增加了物业服务企业自身的经营风险。其次，目前我国物业服务收费的标准不明确、不统一。物业管理服务行业是我国新兴的行业，物业服务企业作为新兴行业的管理服务主体在物业服务水平方面对物业性质的正确判断失误，缺乏统一的管理服务经验，并且在物业收费方面缺乏统一的收费标准。各地区的经济发展水平不一致，对收费标准的认定也不一致，各地政府对收费标准的规定也就不相统一。各地区对于物业服务收费的制定标准不同，并没有在实际操作中形成统一的收费价格标准，加之物业管理部门信息的不公开，因此，业主很难全面了解收费标准制定的过程与依据。第三，每个业主对物业服务质量的需求不同，对物业收费标准的认知不同、评判标准也不同，所谓众口难调，物业服务企业很难取悦全部的业主，即使物业服务企业提供的服务满足了99%的业主，但仍有可能有1%的业主对此不满意，拖欠物业服务费的现象也仍可能继续发生。
第四，目前我国的物业服务收费监督机制不完善。我国《物业服务收费管理办法》第十二条规定：“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。”虽然法律进行了明确的规定，但我国实践中物业服务收费监督机制并不到位，物业服务水平标准与收费标准的制定不公开，运作过程不透明，对物业服务企业只作形式上的监督，致使物业服务企业的工作得不到有效地监督，法律规定成为虚设之物，进一步加剧了物业服务企业与业主之间的矛盾。
5.开发商遗留问题 现实中，由于开发商遗留问题所引发的纠纷占物业服务纠纷的7成左右。许多住宅小区的开发商不讲信用，在售房前期对房屋购买者进行虚假承诺，并且没有对房屋的监管环节落实到位，直到业主购买房屋并拿到钥匙入住后才发现，开发商并没有兑现先前的承诺，房屋的质量存在问题或者房屋的配套设施不完善。大多业主认为物业服务企业与开发商都属于房屋买卖中的盈利者，是导致业主受损的直接侵害者。物业服务企业是开发商后续工作的继承者，是开发商权益的代言人，自然也就是开发商责任的承担者。因此，业主就会要求物业服务企业承担本应由开发商承担的责任，并以拖欠物业服务费这种看似最有效的方式表示抗议。但物业服务企业并不想成为开发商的“替罪羊”，便与业主展开了物业服务费的战争，对业主的拖欠行为无计可施的情况下便诉诸于法律，而法院通常判决业主败诉，这为物业服务企业今后的工作带来了极大的困难，也不利于物业管理服务行业的发展。6.业主与物业服务企业的观念错误
业主和物业服务企业应当是主人和管家之间的关系：“家(房产)”归主人所有，管家是受雇为主人服务的。业主与物业服务企业是通过市场机制进行双向选择，在双方地位完全平等的前提下建立的民事合同关系，属于民法中的概念。但现实中，物业服务企业并没有理解“管理”与“服务”的概念，错误地将自己摆在小区管理者的地位，认为小区的业主都应服从其管理与指挥，例如以断水断电、罚款等强制手段迫使业主服从其管理，将权利视为权力，将方式视为手段。另一方面，小区业主错误地认为物业服务费仅仅是物业服务企业的盈利收入，而没有清楚地认识到物业服务费的大部分都用在了小区设施的养护与维修上，物业服务费在使用上实质上是维护全体业主的权益。许多业主认为物业服务企业的管理服务工作简单不复杂，比如保洁、保安等工作不必要由专人进行，对物业管理服务的必要性产生怀疑，认为物业管理服务只是物业服务企业借以进行的营利活动的借口。所以业主通常以挑剔的眼光看待物业服务企业的工作，一旦物业服务企业提供的服务稍有瑕疵，业主就会为自己支付的物业服务费用所不值，与物业服务企业展开拖欠物业服务费之战。而且，欠费业主常常借助已缴费业主这面大旗将自己藏匿于其身后，在享受物业服务时将自己与交费业主紧紧捆绑在一起，而在缴费时却是尽可能的分开计算，这种免费搭车的现象，反映了业主物业服务的消费观念的欠缺。第二节完善物业服务费制度的建议 1.物业服务费的标准化
解决物业服务费用纠纷的根本途径是要构建物业服务收费的法律关系，建立完善的物业服务收费制度，并逐步建立科学的物业服务收费定价机制、收费项目分类制度、收费标准等级制度，特别是要制定物业服务收费的实施细则，减少物业服务收费争议。由于小区物业的需求、期望和满意度都有所不同，物业服务企业要避免单一按照业主所拥有的物业面积来划分物业服务等级。业主拥有的住房面积不应成为物业服务企业提供服务质量的一个参照标准。无论业主拥有住房的面积大小，物业服务企业所提供的管理服务质量都应当是一致的，不应当对业主进行区别对待。
物业服务企业应当遵守物业服务收费的定价原则，在国家制定的基准价的基础上，在浮动幅度的范围内，遵循市场价值规律，以满足业主的不同服务需求为目标，提供不同等级的服务方式，并采用不同的收费价格标准。收费标准要以物业管理服务的成本为基础，结合所提供服务的质量进行细致地分类，提供的实际服务质量与业主的承受能力相结合。建立收费标准等级制度可以借鉴现行饭店行业的等级分类标准，以满足不同业主的消费层次需要为目标，根据不同等级、不同类形的物业，构建多层次的物业管理服务和收费标准体系，哪一级的服务质量就对应哪一级的收费标准。比如，北京市根据小区物业的管理服务水平，制订了五种级别的收费标准，南京市物业服务企业实行考评定级，按级收费的评价体制，将物业服务企业环境卫生、安全护卫等六项作为评价的指标，在评定后，由物价部门颁发《物业管理收费等级标准证书》。这种划分物业服务等级的方法在许多地区逐渐实行，但是要注意等级制定的标准需要有关部门作出严格的规定与区分。
规范物业服务项目的分类标准促进物业服务收费制度的建立与完善，方便物业服务企业确定物业服务费的计算与收取，为物业服务企业、业主解决纠纷提供了依据。规范的分类体系使得收费与缴费的标准一目了然，降低了发生因收费标准模糊而发生纠纷的可能性。通过建立完善的物业服务收费制度，促进物业服务标准日趋完善，促使物业服务企业提高自己的物业管理服务水平。
2.提高业主参与协商物业服务费定价的程度。首先，从长远来看，物业服务费应该朝协商定价的方向发展，缩小适用政府指导价，拓宽市场调节价的适用范围。政府指导价物业服务收费机制有待改善,尤其在社会主义市场经济条件下的今天,应放宽并改善这种物业服务收费机制,在国家价格宏观调控下,通过市场竞争机制进行服务价格的调节。政府可以定期向社会如实公布物业服务费的市场平均价格以及各项服务收费的明细情况，由物业服务企业与业主参照市场的均价自由确定收费的标准。以北京为例，仅经济适用住房、危改回迁小区，在未成立业主大会前，实行政府指导价。北京市的这种规定市场化程度比较高，更能尊重业主与物业服务企业在定价问题上的合意，符合民事活动平等、自愿的原则。其次，就目前而言，在部分有必要实行政府指导价的物业项目上要保证业主在基准价基础上浮动幅度范围内参与协商定价。为此，还必须完善业主自治和前期物业服务等一系列配套制度。目前各地业主大会的召开、业主委员会的成立比率普遍不高。没有业主大会和业主委员会，业主就没有参与协商物业费定价的法定机构及合理的程序。业主自治制度的推行任重而道远。前期物业管理合同的签订主体和签订程序也有待改进。3.构建物业收费监督制度
《价格法》规定：“国家支持和促进公平、公开、合法的市场竞争，维护正常的价格秩序，对价格活动实行管理、监督和必要的调控。”构建物业服务收费制度的前提保障就是要完善物业服务收费的监督制度。要想完善物业收费监督制度，建立物业服务企业自律的良好机制，就要建立物业服务收费的公示制度，就要建立符合我国国情的价格主管部门监督、物业服务企业自我监督、小区业主监督“三位一体”的物业收费监督体系。加强物业服务企业自我监督的水平，增强政府部门对工作监督的力度，调动小区业主参与物业服务收费监督工作的积极性，有助于物业服务收费制度的完善，有助于物业管理服务行业的发展。
4.建立物业服务费追缴制度 建立以物业服务企业为主、业主委员会为辅的物业服务费追缴机制。物业服务企业是物业收费的第一主体，理应将其列为追缴物业服务费的第一主体。即如果业主拖欠了物业服务费用，物业服务企业应当作为自己权利的维护者享有第一催缴权，业主委员会的催缴工作只是作为协助物业服务企业追缴的辅助工作，对业主进行沟通与劝导，并不作为物业服务企业对欠费业主提出诉讼的前置程序。这样就保障了物业服务企业单独对业主进行追缴和提起诉讼的权利，由业主直接向物业服务企业承担拖欠物业服务费的责任。
从立法和实践来看，对于业主拖欠物业服务费问题的处理除了《物业管理条例》第六十七条的规定，我国目前还欠缺有效的解决措施。如前所述，我国法律没有规定物业服务企业对业主进行处罚的权力。笔者认为，由于物业服务企业没有权力对业主进行处罚，所以借鉴发达国家与我国港台地区的做法，由行政部门负责对业主的欠费行为采取相应的制裁与处罚措施，建立科学有效的物业服务费追缴制度可以有效地制止业主随意拖欠物业服务费的行为，促使业主按时履行支付物业服务费的义务。
1.将业主拖欠的物业服务费记入房地产管理部门的产权档案中，当业主进行房屋转让时，由房地产交易机构将业主拖欠的物业服务费从房屋转让的转让金中扣除，这是借鉴了日本的做法。我国已有地区开始实行这一做法，比如1998年《广东省物业管理条例》第四十条对业主的欠费明确规定：“经催收仍不支付的，累计记账次存入该物业在房地产管理部门的产权档案中，物业转让时有房地产交易机构代为扣除。”但是实践中，这种方法的应用还未普及，笔者认为这种方式避免了物业服务企业与业主之间的直接冲突，有效保障了物业服务企业的收费工作。应该将这一追缴方法进行细致地分析、系统地规定并广泛应用于物业服务费的追缴中。
2.比照《民事诉讼中法》中简易程序的有关规定完善小额诉讼程序。实践中，小额诉讼程序的引进能够简化诉讼程序，给拖欠物业服务费问题设置了快速解决的通道能够更有效地解决物业纠纷。因此，将小额诉讼程序作为一种即物业服务费纠纷的解决机制，对其进行修改与完善，并在法律中明文规定，在法律上制定统一的操作标准，使其符合我国物业管理服务业的发展需求。
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