关于印发富阳市农村村民建房管理办法的通知_富阳农村建房

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关于印发富阳市农村村民建房管理办法的通知

富政函〔2010〕174号

各乡镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属单

位：

《富阳市农村村民建房管理办法》已经市政府同意，现

印发给你们，请遵照执行。

二○一○年十二月二十九日

富阳市农村村民建房管理办法

第一章 总 则

第一条 为进一步加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡统筹发展，规范和加强农村村民宅基地管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等法律、法规、规章以及《富阳市人民政府关于加快农村住房改造建设的若干意见》（富政〔2010〕1号），结合我市实际，制定本办法。

第二条

本办法所称城乡规划：包括村庄规划和富阳市城市总体规划确定的建设用地范围内的农居点规划、镇总体规划确定的建设用地范围内的农居点规划、乡规划确定的建设用地范围内的农居点规划（上述三类以下简称农居点规

划）。

本办法所称农村村民住房建设用地：是指农村村民个人经依法批准，用于建造住宅（包括住房、附属用房和庭院等，下同）的集体所有土地。

第三条 本办法适用于本市行政区域内农村村民建设住

房管理。

凡新建、扩建和翻建住房的，均应按本办法规定依法办理审批手续；涉及撤村建社、推行农村住宅公寓化建设区域以及特殊条件申请建房等其他情况的，按市政府另行规定执

行。

第四条 市级有关部门、乡镇(街道)按照各自职责做好农村村民住房规划、建设、用地管理工作。

第五条

农村村民建造住房，应当符合城乡规划和土地利用总体规划，鼓励自然村向中心村、集镇、建制镇集聚；

鼓励建造公寓式住宅。

第六条 农村村民建造住房应当与新农村建设、宅基地复垦、土地整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的低丘缓坡，严格控制占用耕地建造住房，禁止

占用基本农田建造住房。

第七条 农村村民住房用地的所有权属于集体，农村村民个人只有使用权。实施城乡规划或新农村建设需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。

第八条 易地迁建的建房户，在新房放样验线前必须先行拆除原有住房，但对确有困难的应先征得当地乡镇(街道）及所在行政村同意，方可先建后拆。

第九条 农村村民申请建房用地，涉及地质灾害易发的区域，必须进行地质灾害危险性评估。

第十条 农村村民建设住房，应当依法取得《乡村建设规划许可证》和《建设用地许可证》。禁止非法占用土地建设住房。禁止非法买卖或者以其他不正当手段非法转让农村

村民住房用地。

第二章 规划编制

第十一条

乡镇(街道)组织编制农居点规划、村庄规划，规划有效期限一般为五年。

第十二条 农居点规划、村庄规划应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色。

农居点规划的内容包括：规划区范围、住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、绿地景观、建筑设计、历史文化遗产保护、防灾减灾等具体安排；同时处理好城市、乡镇其他建设的相关联系。村庄规划还应包括农民的畜禽养殖场所等农村生产生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源的保护。

第十三条

乡镇(街道)在农居点规划、村庄规划报批前，应当将规划草案予以公告，并召开村民代表会和专家会议征求意见。公告期限不少于三十日。

组织编制单位应当充分考虑专家和公众意见，并在报批的材料中附加意见采纳情况及理由。

第十四条 农居点规划、中心村村庄规划及市政府确定的重点村的村庄规划须报市人民政府审批，其他村庄规划由市城乡规划行政主管部门审批。农居点规划和村庄规划报送审批前，应当经村民代表会议讨论同意。

第十五条 如需对农居点规划和村庄规划进行修改，乡镇(街道)应对修改的必要性进行论证，征求相关利害关系人的意见，并向原审批机关提出书面报告，经同意后，方可编制修改方案，重新按原程序报批。

第三章 申请条件

第十六条 有下列情形之一的，可以申请农村村民建

房：

（一）符合建房条件，但确无宅基地的；

（二）因国家、集体建设和实施城乡规划、灾毁等需要

迁建、重建的；

（三）常住人口中已领取结婚证书，且已分户需建房的；

（四）原有宅基地面积低于本办法规定标准需扩建、翻

建的；

（五）经批准回乡定居的港澳台胞、华侨、外籍华人等需要建房，依法可参照执行的；

（六）法律法规规章政策规定的其他情形。第十七条 有下列情形之一的，不予批准：

（一）已有宅基地并达到本办法规定面积标准的；

（二）出租、出卖、出借、赠与或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作它用的；

（三）以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；

（四）子女分户，原有宅基地面积已达到分户后各户限

额标准总和的；

（五）原有住房被法院裁判用于抵债的；

（六）接受有偿调剂住房者调剂后的宅基地达到或超过

规定面积的；

（七）违法建房未处理结案的；

（八）跨户籍所在行政村建房的，但插花地或经置换后土地所有权为申请人所属集体经济组织所有的除外；

（九）未达到法定结婚年龄申请宅基地的；

（十）不符合农居点规划和村庄规划的；

（十一）户口虽已合法迁入，但原籍宅基地未退还集体的；

（十二）原有住房拆迁实行货币安置的；

（十三）相邻权属有纠纷未妥善解决的；

（十四）地质灾害危险性评估结果为不适宜、应做评估而未做或者已做评估未按要求落实防治措施的；

（十五）政府扶养照顾的孤寡老人、五保户申请宅基地的；

（十六）其他不符合申请建房条件的。

第十八条 其他规定：

（一）夫妻双方已有住房的，离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书，放弃住房的一方不得再单独报批建房，再婚且符合建房条件的，按新组成家庭报批建房。夫妻双方没有住房的，离婚后符合分户条件的可按无房户报批建

房。

（二）父母或老人与子女同在本村居住或生活的，不得以单独立户形式报批建房。与父母或老人同在本村居住或生活的单个子女，不得以单独立户形式报批建房；但对同村村民结婚的情况，单个子女与其配偶的父母或老人已联合报批过建房的，该单个子女的父母或老人符合建房条件的，可单独报批建房。父母或老人原有住房拆翻建且符合相关条件的，可单独按拆翻建报批建房。

（三）长期居住在农村的城镇居民的住房拆翻建，申请人应当持有所在工作单位或者户口所在乡镇(街道)出具的无住房证明和单位所在地县（市）级以上人民政府房改部门出具的无房改房、经济适用房和未享受房改补贴的证明，经村民委员会同意，方可按农村村民住房拆翻建规定办理。原址不符合城乡规划允许异地迁建。

由多个子女继承房产的，只允许其中一个符合建房条件的子女申请审批建房，并出具各子女同意拆翻建协议书。各子女均不符合建房条件的，不予批准。

（四）党政干部的配偶是农村居民，且符合申请建房条件的，在建设用地审批前，应当对党政干部的享受房改政策情况进行审查；工作所在地县（市）房改部门出具审查意见报当地县（市）纪委备案；有关部门根据纪委备案意见办理规划、建设用地审批等手续。

第四章 用地标准

第十九条

农村村民一户只能拥有一处宅基地，并严格控制宅基地用地标准。宅基地用地标准为：限建区内建设两户（含）以上联排类型的农户，2人及2人以下户用地标准最高不得超过70平方米，3人及3人以上户用地标准最高不得超过100平方米，其中三户（含）以上联排中间套可增加10平方米用地标准。在限建区内危房户原地拆翻建的农户，其用地标准不得超过原宅基地面积，且最高不得超过100平方米，原地不符合城乡规划可以异地迁建。在适建区内2人及2人以下户用地标准最高不得超过80平方米，3人及3人以上户用地标准最高不得超过120平方米。

第二十条 申请建造住房人口按本户常住农业人口计算。有以下情况的，按以下规定办理：

（一）已领取《独生子女父母光荣证》的，其独生子女

可按2人计算；

（二）转业复退军人、家在农村应征入伍的义务兵和在校（包括大、中专院校）学生以及服刑、劳教人员，可计入

申请建造住宅用地人口数；

（三）符合单独分户条件且已婚（均属农业人口）尚未有子女的或未婚35周岁以上大龄青年确属无房户的，可享受3人及3人以上户的用地标准。

（四）其他政策法规规定可计申请建房人口的，按规定

计入申请建房人口数。

第二十一条 农村村民调剂使用本集体经济组织内的原宅基地且符合城乡规划的，其调剂的宅基地面积按本办法规

定的标准执行。

第二十二条 经批准回乡定居的港澳台胞、华侨、外籍华人需要建房的，其用地标准最高不得超过100平方米。

第五章 报批管理

第二十三条 申请建造住房的农村村民应按以下程序办

理行政许可：

（一）符合申请条件的农村村民应当向村民委员会或农村集体经济组织提出书面申请，经集体讨论同意后，分别在本行政村和申请人所在自然村的村务公开栏张榜公示，公示的主要内容包括户主姓名、用地位置、面积、人口和四至等，公示时间为5日。公示期满无异议的，方可办理报批手续。

（二）办理《乡村建设规划许可证》。村民持有关材料向所在乡镇（街道）提出申请，所在乡镇（街道）自受理申请之日起五个工作日内报市城乡规划行政主管部门，由城乡规划行政主管部门核发《乡村建设规划许可证》。不符合审批条件的，由市城乡规划行政主管部门作出行政许可不予受

理的决定，并予以退回。

农村村民住房用地不得占用农用地；确需占用农用地的，由市人民政府规划行政主管部门出具规划选址意见书，依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，再按前款规定由城乡规划行政主管部门核发

《乡村建设规划许可证》。

（三）办理《建设用地许可证》。村民凭《乡村建设规划许可证》及有关材料，经乡镇(街道)审核，报市国土资源行政主管部门审查，其审查结果在《富阳日报》予以公示，公示时间为5日。公示期满无异议的，报市人民政府批准。

第二十四条 申请建房，应向乡镇(街道)提交相关资

料：

（一）办理《乡村建设规划许可证》应提交以下材料：

1．村民要求建房申请书；

2．村民委员会或村集体经济组织集体讨论同意的书面

意见；

3．原有住房的应提交原有住房土地证及其它相关证明

材料；

4．1:500规划图；

5．有设计资质的单位设计的建筑施工图或农居通用图。

（二）办理《建设用地许可证》应提交下列材料：

1．村民个人申请建房用地的申请书；

2．申请人的基本情况，包括身份证、户口簿等；

3．村民委员会或村集体经济组织应出具的材料：

（1）申请人现有住房用地的情况。包括现有宅基地几

处、位置、面积等；

（2）经规划部门确认的1:500规划图；

（3）村民会议或农村集体经济组织全体成员讨论情况，在村集体公示情况的书面说明。

4．属于建新拆旧的，申请人与村委会签订的建新拆旧

承诺书。

5．其它需要提交的资料。

第二十五条 农村村民建造住房应当在动工之日起一年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，报经乡镇(街道)同意，可延长竣工日期。延长期最长不得超过两年。

取得《乡村建设规划许可证》后一年内，未取得《建设用地许可证》开工的，可以在期限届满前三十日内向原核发证书机关申请办理延期手续，延期最多不超过两次，每次不

得超过一年。

农村村民建房经批准后连续两年未建成住房的，宅基地批准文件失效；仍需建房的，应当重新申请报批。第二十六条 农村村民建造住房应当按照规定缴纳有关

税、费。

第二十七条 乡镇（街道）和行政村具有下列情节的，停止办理村民建房审批事项：

（一）“主房违法建设行为”的界定

1．未经审批擅自建设的；

2．严重超面积（超过审批占地面积10%以上）的； 3．严重超层（超过审批层次一个标准层以上）或严重超高（超过审批的檐口高度3米以上）的。

（二）停批条件

1．行政村停批。当年发生的主房违法建设累计数与审批数之比超过15%（含15%）以上,且造成违法事实未消除的，停止办理该行政村农村村民建房审批事项；

2．乡镇（街道）停批。当年发生的主房违法建设累计数与审批数之比超过10%（含10%）以上的，且造成违法事实未消除的，全部停止办理该乡镇（街道）农村村民建房审

批事项。

（三）工作程序

1．各乡镇（街道）及行政村的主房违法建设信息和审批信息，由相关职能部门每季度汇总一次。

2．信息汇总情况报市农村住房改造建设工作领导小组研究、审核。经研究需要实施区域停批的，报市政府审批。

3．市规范农村建房领导小组作出决定后，处理意见抄告乡镇（街道）和市国土资源局、市规划局、市建设局、市城管执法局，并负责组织实施和监督检查。

4．实行区域停批（含行政村停批），原则上时间最短不得少于一年（特殊情况除外）。

第六章 建设管理

第二十八条 农村村民建造住宅，在放样前应依次分别与村民委员会、建筑施工承包方、乡镇（街道）、供电部门签订《村农房建设管理协议书》、《建房施工承包合同》、《村镇农房建设管理协议书》、《农房建设用电管理协议书》，建筑施工承包方还应与乡镇（街道）签订《村镇建筑工匠施工管理协议书》，并将所签订的协议书送乡镇（街道）备案。

农村村民建房在开工前应当向乡镇（街道）申请放样验线，乡镇（街道）在接到申请后五个工作日内，应当组织村镇建设管理人员、专职信息员、国土管理员、施工人员、村管理人员对放样情况进行验线，验线合格后，签发验线合格单，并由村镇建设管理员、专职信息员悬挂施工告示牌。

第二十九条 各乡镇（街道）和有关部门要切实加强施工现场管理。村民建房时的施工设备及建筑材料堆放不得妨碍其他村民的生产、生活及行路。

施工人员要严格按批准的设计图施工，不得使用不合格的建筑材料，严格遵守施工操作规程和施工技术规范，建房户应积极配合，确保施工质量和施工安全，防止质量与安

全生产事故的发生。

在农房施工过程中，乡镇（街道）及村管理人员，在房屋施工过程中至少到现场检查两次以上，市建设、规划、国土、城管执法等部门应不定期组织抽查。

第三十条 农村村民建造住宅实行竣工验收制度。农村村民住房建设完工后，建房户向乡镇(街道)申请竣工验收，由乡镇（街道）会同规划、国土相关管理人员对竣工情况进行验收。对不符合规定的，提出书面处理意见限期进行整改，整改完成后需再次组织竣工验收，验收合格后签发验收合格

单。

第七章 登记发证

第三十一条

房屋竣工验收合格后，由建房户向乡镇(街道)提出土地登记申请，然后报市国土资源行政主管部门及市人民政府登记造册，核发集体土地使用权证。第三十二条 申请登记的土地使用权,应当权源合法,四至清晰,无权属争议。申请土地登记以宗地为单位进行。第三十三条 土地登记发证程序包括：申请、受理、地籍调查（地籍测绘和权属调查）、权属审核、公告、注册登

记和核发证书等。

第三十四条 申请土地登记,应当提交下列资料:

（一）土地登记申请书;

（二）户主身份证和户口簿，委托他人代理申请登记的,还应当提交土地登记授权委托书和委托代理人身份证明；

（三）《建设用地许可证》或农村村民建房用地呈报表；

（四）有资质的土地勘测机构出具的宗地图;

（五）竣工验收合格单；

（六）国土资源行政主管部门认为应该提供的其他资料。第三十五条

农村村民在本办法施行前已合法取得宅基地但尚未办理权属登记的，应当按照有关规定办理土地权

属登记。

第三十六条 经市人民政府批准，对下列宅基地可注销其土地使用权证，并由村民委员会收回宅基地使用权：

（一）报批建房时向村民委员会承诺建新拆旧，新建房屋竣工后30日内不拆除旧房的原宅基地；

（二）实施新农村建设，统一建造新居后，已迁入新居

居住村民的原宅基地；

（三）因实施新农村建设等原因涉及的非本村村民且长期不在本村居住人员原在本村的宅基地。

（四）未按照批准用途使用的；

（五）非法转让宅基地的。对前款第（三）项规定的地上建筑物，应根据相关规定

予以补偿。

第三十七条 有条件的地区，经市政府同意，可逐步推行

农村村民房屋所有权登记。

第八章 监督检查

第三十八条 乡镇（街道）具有下列情形之一的，“两违”防控工作当年度目标考核实行“一票否决”。

（一）违法用地方面

1.本年度新增非法占用基本农田五亩（含五亩）以上的； 2.本年度新增非法占用基本农田以外的耕地十亩（含十

亩）以上的；

3.非法占用其它土地三十亩（含三十亩）以上的。

（二）违法建筑方面

1.当年度累计发生主房未批先建数量与年度审批数量之比超过10%（含10%）以上，且造成违法建筑事实未消除的；

2.一个区域或一个行政村在比较集中的时间内出现十处

主房未批先建的。

年度目标考核被一票否决的，单位当年“两违”防控工作专项考核分值为“零”，同时单位年度目标考核综合排名降低一个档次；单位年度新农村建设、百千工程和清洁城乡等补助奖金停止拨付；取消所在单位行政正职、分管领导个人当

年度评优资格。

第三十九条 乡镇（街道）和相关职能部门要严把农村住房建设资格审查、审批办理、放样验线、日常监管、竣工验收等重点环节，“两违”防控专职信息员要负责施工挂牌和跟踪监管等工作。未按规定履职出现问题的，视情对相关人员进行效能问责（具体办法另行制定）。

第九章

违法违约责任

第四十条 未经批准占用土地建造住房、超过批准的面积建造住房的，依法应当予以拆除。

市相关部门对非法占用土地或者超过批准的面积多占土地建造住房的，应当责令其停止建设；对拒不停止继续施工的，市相关部门会同乡镇(街道)依法查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料，取消施工人员建房资格等。

第四十一条 违反本办法第八条规定的，由市相关部门会同乡镇(街道)责令限期拆除，逾期不拆除的，予以强制拆除，强制拆除费用由该住户承担，并由市人民政府注销原宅

基地的土地使用权证。

第四十二条

拒绝、阻碍国家工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。未按已签订合同（协议）履行义务的，按照《合同法》追究当事人责任。

第四十三条 有下列情形之一的，经市人民政府批准，撤销用地批准文件或注销土地使用证，并书面通知当事人：

（一）无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用

土地的；

（二）超越批准权限非法批准占用土地的；

（三）不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的；

（四）违反法律法规规定的程序批准占用土地的；

（五）采取隐瞒事实或者伪造证件、文件资料等欺骗手段获得用地批准文件或土地登记的；

（六）其它不符合法律法规和有关规定的。

第十章 附 则

第四十四条 本办法自2011年2月1日起施行，市政府及有关部门相关文件与本办法相抵触的，以本办法为准。