建设用地管理复习重点_建设用地复习重点

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第一章

1、建设用地：建设用地是指通过工程措施和资源开发，为人类的生产、生活等方面和物质建设所提供的土地。

2、建设用地的特性：

1、建设用地的扩展性；

2、建设用地的非生态利用性；

3、建设用地的可逆行差；

4、建设用地的土地利用价值高；

5、建设用地的区域选择性强；

6、建设用地的空间利用性；

3、建设用地的取得方式：

1、征收集体土地；

2、划拨国有土地使用权；

3、出让国有土地使用权；

4、国有土地使用权租赁；

5、国有土地使用权作价（出资）入股；

6、国有土地使用权转让；

7、集体土地使用权的转移。

4、建设用地管理：建设用地管理，是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。

第二章

1、建设用地计划管理：是对建设用地计划的编制、执行、监察、修改和总结等各个工作环节所进行的管理活动。

2、建设用地计划的编制级别：我国建设用地计划的编制分为四级:国家级、省级（自治区、直辖市、计划单列市）、省辖市级（地区、自治区州）、县级（县级市、区）。县级为基层计划单位。

3、建设项目用地定额指标管理：以科学为依据，依靠行政权力、采用行政命令，对建设项目用地实行定额指标控制的方法称为建设项目用地的指标管理。

4、建设项目用地定额指标的分类：

1、有用地定额指标的用地项目；

2、无定额指标，有同类工厂用地对照的用地项目；

3、无定额指标，又无同类工厂用地对照的用地项目。

第三章

1、土地用途管制制度：指国家为保证土地资源的合理利用，经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。

2、土地用途管制的基本要素：

1、土地用途管制的主体：国家，表现形式是政府，中央和省级政府。

2、土地用途管制的客体：已确定用途、数量、质量和位置的土地，由土总规提供。

3、土地用途管制的目标：严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，确保耕地总量不减少。

4、土地用途管制的手段：编制土地利用总体规划，规定土地用途，划分土地利用区，实行分区管制。

3、农用地转用应符合的条件：

1、符合土地利用总体规划 是否符合，主要依据县、乡级土地利用总体规划。

2、符合土地利用年度计划、新增建设用地计划指标、土地开发整理计划指标、耕地保有量计划指标。

3、符合建设用地供应政策。

4、农用地转用的批准权限：

1、国务院的批准权限：（1）国务院批准的建设项目占用农用地的。包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告的项目，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目。同时包括国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目，也包括中央军委批准建设的军事项目用地。（2）省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。（3）省、自治区、直辖市人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市的城市扩展用地。（4）涉及到基本农田的。根据《基本农田保护条例》第15条规定，农用地转用需要报国务院批准。

2、省级人民政府的批准权限：（1）除了报国务院审批之外的其他城市的市区扩展占用农用地的。（2）县和县级市所在的城镇及其他建制镇建设扩展占用农用地的。（3）地、市以下政府批准可行性研究报告的建设项目需要占用农用地的。

3、省级人民政府授权设区的市、自治州的批准权限：（1）土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内，为实施村镇规划而需要农用地转用的。（2）已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地安排可由市、县人民政府批准。

5、农用地转用方案的编制：由实施规划的县、市人民政府土地行政主管部门负责编制。

第四章

1、征地区片综合地价：是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准（原则上不含地上附着物和青苗的补偿费）。（4~6个级别）。

2、划分要求：（1）征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系应一并公布。

（2）一个市（县）的征地区片价原则上控制在4～6个级别。

（3）征地区片价应设定对应的基准时点，一般3～5年更新一次。

第五章

1、国有建设用地供应：是指土地行政主管部门依据国家法律与政策，将国有建设用地使用权提供给建设用地单位使用的过程。（一般简称为“供地”）

2、国有土地有偿使用费：是指以出让、租赁、作价出资（入股）等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益，包括土地出让金、土地租金、股金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费等。

3、新增建设用地土地有偿使用费：是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。

4、新增建设用地土地有偿使用费分成管理：实行中央与地方3：7分成体制，30％上缴中央财政，70％上缴地方财政。

第六章

1、协议出让国有土地使用权范围：

1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;如公共福利事业用地，非营利性的社会团体、机关单位，某些特殊用地；

2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

2、土地使用规则：出让方即市、县土地行政主管部门在出让行为之前，事先同有关部门共同协商，拟订出的有关出让地块使用权的具体行为规则。

第七章

1、国有土地使用权出租与出让、转让、抵押的区别：

1、出租与出让的区别：①所处土地市场级别不同，土地使用权出让是一级土地市场，土地使用权出租是二、三级土地市场；②主体不同，土地使用权出让的主题是国家，有国家垄断性的特点，土地使用权出租的主题是通过出让或转让方式取得土地使用权的土地使用权人。

2、出租与转让的区别：①土地使用权出租的土地使用权不转移，而土地使用权转让的土地使用权发生转移（是否发生作为物权的土地使用权的转移）；②土地使用权出租地上建筑物及附属物所有权不发生变化，只是使用权的变化，而土地使用权转让会使地上建筑物及附属物的所有权变化（地上建筑物及附属物所有权是否发生变化）；③出租是有偿的，转让无偿、有偿都存在（赠与、继承）（有偿性与无偿性）。

3、出租与抵押的区别：①土地使用权出租时，土地使用者必须转移土地的占用权，土地使用权抵押的土地使用者仍然占有土地（土地的占用权）；②土地使用权的出租市一种独立的主合同，不依附于其他合同行为，而土地使用权抵押是一种从合同，不能独立存在（主合同与从合同）；③在土地使用权出租结束后，承租人必须返还土地，而对于土地使用权抵押，在合同结束时，如果抵押人不能按时偿还债务，抵押权人可以行使抵押权，将土地进行拍卖，并将所得价款用于偿还债务（土地使用权的处理）。

第八章

1、可以使用农民集体所有建设用地的范围：

1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地

不允许乡镇办企业使用村或村民组所有的土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地。但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。

2、农村村民建设住宅使用本集体所有的土地

城镇居民使用集体土地，或农村村民建住宅使用其他集体经济组织所有的土地是不允许的。

3、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地 乡（镇）村公共设施和公益事业包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村民委员会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。

2、农村集体建设用地使用的收回：

1、为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，经过批准，农村集体经济组织可以收回集体建设用地使用权，但对土地使用权人造成损失的应当赔偿，原土地使用者及地上建筑物需要搬迁的，农村集体经济组织应当给予负责搬迁。

2、不按照批准的用途使用土地的，不给予补偿。

3、因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

3、使用农村宅基地的要求：

1、农村居民一户只能拥有一处宅基地；

2、宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；江苏宅基地面积标准：（1）城市郊区和人均耕地在十五分之一公顷以下的县，每户宅基地不得超过一百三十五平方米；（2）人均耕地在十五分之一公顷以上的县，每户宅基地不得超过二百平方米。

3、农村居民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；

4、宅基地涉及占用农用地，应先依法办理农用地转用审批；

5、出租、出卖房屋和非法转让房屋的，再申请宅基地不予批准。

第九章

1、外商成片开发：是指在外商取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权，经营公用事业；或者进而建设能用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。

2、外商成片开发土地法律特征：

1、成片开发应设立开发企业

开发企业依法自主经营管理，负责实施成片开发规划，可以自行招商，也可以经营公用设施等。但它在开发区域内没有行政管理权，它与其他企业的关系是商务关系。

2、开发企业必须取得土地使用权

通常开发企业取得土地使用权的方式主要是两种：一是通过土地使用权的出让取得；二是通过中方以土地使用权作为投资或合作条件取得。

3、开发企业应依法对土地进行开发建设、利用与经营

开发企业必须在实施成片开发规划，并达到土地出让合同规定的条件后，才能转让国有土地使用权。

4、成片开发必须在特定地区进行

根据《成片开发管理办法》，外商投资开发区范围内进行。在这些地区一般划有特定的区域作为开发区，外商投资开发经营成片土地，限定在开发区内进行。

第十章

1、建设用地审查报批程序：

2、建设项目用地预审概念：是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

3、建设项目预审的作用：预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件。

4、建设项目用地审批与农用地转用、土地征收三大审批权限的关系：

1）农用地转用批准权限属于国务院，而土地征收属于国务院或者省级人民政府的，国务院批准农用地转用时，同时批准土地征收和建设项目用地，不再另行办理征地和建设项目用地审批。

2）农用地转用和土地征收审批都在省级人民政府权限内的，省级人民政府批准农用地转用时，同时批准土地征收和建设项目用地。

3）农用地转用在省级人民政府批准权限内而土地征收在国务院批准权限内的，先由省级人民政府办理农用地转用审批，再报国务院批准土地征收和建设项目用地。

4）项目用地供地方案由批准土地征收的人民政府在批准土地征收方案时一并批准。

5）项目用地只使用国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时批准。

6）农用地转用方案、补充耕地方案、土地征收方案的实施和办理国有土地建设项目用地使用权的出让或划拨的具体手续，由当地县、市人民政府土地行政主管部门负责。

案例分析：

国有土地使用权出让合同内容：

1、合同双方当事人。出让方必定是市、县级人民政府土地管理部门，而受让方则可以是国内外的公司、企业、其他组织和个人。

2、出让土地使用权的土地使用期限（合同期限）。

3、出让土地的用途、位置和面积。

地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

同时，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条也作出了相应的规定“ 在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定”。

《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

4、合同标的。

5、土地使用权出让金支付方式。签订合同后60日内支付全部

6、在法律规定的范围内协商确定出让人的转让、出租、抵押条件。

7、违约处罚规定。

8、出让合同的生效和终止条件。（正常、非正常、协议终止）

9、合同适用的法律。出让合同应适用于中华人民共和国的法律。

10、合同争议的解决方式。友好协商或通过调解解决，也可以用仲裁方式或诉讼方式解决争议。

11、合同使用的文字及其有效文体。

12、合同签署人的身份、签署时间、签署地点。

13、土地使用条件

也称土地使用规则，出让方即市、县土地行政主管部门在出让行为之前，事先同有关部门共同协商，拟订出的有关出让地块使用权的具体行为规则。

按照土地规划、开发建设要求、投资速度、建筑要求、环保、绿化、交通、卫生防疫等发展规划要求使用土地。

某市国土资源局以拍卖方式将宗地号为0089的建设用地使用权出让给A公司，用作大型商贸城的建设。双方在拍卖后签订了《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定：该宗地的用途为商业用地。以地上60米为上限，以地下30米为下限，高差为90米。合同签订后，A公司支付了全部价款，国土资源局为其办理了土地使用权证书。一个月后，国土资源局挂牌出让0089号宗地。以地下30米为上限，以地下70米为下限，高差为40米的建设用地使用权，并将此块土地的建设用地使用权出让给了B公司，同时签订了《国有建设用地使用权出让合同》。A公司得知后，认为国土资源局侵犯了自己的权益，向国土资源局提出异议，要求国土资源局收回B公司的建设用地使用权。国土资源局解释说，他们的做法是将建设用地使用权进行立体分割后，分别进行出让，不存在违法违规行为。A公司不服，欲向上级主管部门提起行政复议。疑惑：

国土资源局能否将同一宗地的建设用地使用权分层出让? 解析：

本案主要涉及建设用地使用权分层出让的问题。

建设用地使用权分层出让，是指将国有建设用地使用权，立体分割成多个不同高度且不相重叠的部分，再分别进行出让的行为。其前提是将土地看成作一个空间，享有“空间权”。所谓“空间权”是指于空中或地中横切一断层而享有的权利，或对土地地表上下之一定范围内的空间的权利。自19世纪以来，随着交通拥挤、住宅紧缺等各种社会问题的出现，土地所有的个人独占性与社会公共性之间的矛盾激化，国家开始限制土地所有者对空间享有的绝对权利。

在我国，随着经济发展速度不断加快，人地矛盾也日益突出，合理利用空间成为城市科学可持续发展的迫切需要。《物权法》就此引进了“空间权”，其第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”

同时，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条也作出了相应的规定“ 在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定”。依据这些规定，国家可将土地进行立体的纵向分割，即将土地分成不同高度的空间，既可以在同一宗土地上为一个人设立一个建设用地使用权，也可以为两个以上的人分别设立若干个相互之间不冲突的建设用地使用权。

在本案中，国土资源局分别与A公司和B公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，在合同中明确了各自建设用地使用权的上下界限，并且上下界限并不冲突，根据《物权法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的有关规定，国土资源局的出让行为是合法的。

建设用地分层出让，可以避免资源的浪费，更加节约集约利用土地，是土地管理的又一创新。但是，其中仍有一些问题需要解决，比如如何避免各建设用地使用权分层设立后，使用权人之间的权利冲突；如何确定建设用地使用权分层设立后的出让金标准等。这些问题仍待深入的研究，在实践过程中找出解决方法。