公积金用途大盘点_公积金用途
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“买房还能提取公积金？” 公积金用途大盘点
http://house.online.sh.cn 2012-05-11 08:41 [来源]：新闻晨报
日前，上海市住房公积金管理委员会发布了《上海市低收入经济困难职工家庭提取住房公积金支付物业服务费试行办法》。这意味着，公积金又多了一条应用渠道。不过，从笔者咨询部分区域公积金管理中心、房产中介公司以及多位业主的结果来看，目前仍有不少人并未知晓该政策。不仅如此，对于一些早已实施的公积金使用政策，很多市民也因不了解而难以受益。为此，本刊特别策划了此次住房公积金用途盘点，希望能给公积金用户一些有用的提示。
一提到公积金使用方式，绝大多数人会想到贷款买房。事实上，除此之外，和公积金有关的这些年先后出台的政策，还使其具有几种提取用途。如符合相关政策者还可以提取公积金账户内的余额，用以支付物业费、租用房的租金等日常生活费用。此外，当初未能使用公积金贷款的购房者，在产证下发6个月内，也可以提取部分公积金余额，应付买房后的经济紧张局面。
用途一：提取公积金缴纳物业费
关键点：家庭人均月收入低于1450元
■政策实录：根据《上海市低收入经济困难职工家庭提取住房公积金支付物业服务费试行办法》（以下简称《试行办法》），自今年5月1日起，购买并自住共有产权保障房（经济适用住房）的，或居住本市自有住房，且月收入低于（含）本市当年度最低月工资标准的经济困难职工家庭，可以提取公积金缴纳物业费。
本周一，笔者咨询了多个区域房地产交易中心，个别中心接线人士对政策细则似乎仍未全面了解。此外，笔者还询问了多家房地产中介公司，结果显示，近期关注该政策的业主寥寥无几。“没有房东向我们咨询过这个政策，原因可能一是因为他们还不知道出台了这个政策。二来，这个政策的覆盖面不大，符合提取条件的人较少。第三，可以提取的金额相对而言不多，未能引起房东的兴趣。”有关人士分析。
据松江区公积金管理中心相关人士介绍，2012年最低月工资标准为1450元。家庭人均月收入低于这一数字的家庭方可有资格申请提取公积金缴纳物业费。此外，根据《试行办法》，在符合收入门槛的基础上，提取住房公积金支付物业服务费还必须同时具备以下条件：未使用过住房公积金或曾使用过住房公积金但已结清贷款；提取住房公积金支付物业服务费的住房应为政府认定的共有产权保障房（经济适用住房）或具有所有权的自住住房。对于。如何条件的申请人可每半年一次向申购地或房屋所在地的公积金区、县管理部提出申请，并提供相关证明材料。每月可提取的住房公积金额度不得超过实际需支付月物业服务费的50%。提取住房公积金用于支付房屋物业服务费原则上采用转账方式。“这个政策的初衷是为了缓解低收入家庭的经济困难。不过，符合收入标准的家庭大多数居住的房屋房龄老、面积小，每个月的物业费本身就不多，可提取的公积金数额也就更少了。”有关人士表示。
用途二：购买拥有所有权的自住住房
关键点：无住房公积金贷款
■政策实录：根据公积金提取相关政策规定，购买拥有所有权的自住住房的个人及其配偶、直系血亲和同户成员，且无住房公积金贷款，无提取住房公积金归还贷款委托的，可以到相应的住房公积金业务网点办理提取。
陈先生2011年上半年以个人名义购买了一套二手房。因当时他的公积金账户内的余额较少，所能贷的款项只有10万元左右，对于住房贷款总额而言是杯水车薪，因此他选择了纯商业贷款，月还款额近7000元，加之他筹措首付款借了亲戚一笔钱，压力颇大。不久，陈先生结婚了。举办婚礼、蜜月旅游的花销让刚买房不久的他更觉吃力。小夫妻商量后，决定把两人公积金账户内的钱提取出来缓缓急。
“部分购房者因为某些原因，购房时采取了纯商业贷款形式。公积金账户内的余额便处于闲置状态。对于这类人群而言，该政策为他们的公积金提供了一个用武之地。”相关人士分析。不过，从笔者询问多位购房者的结果来看，了解这一政策的人并不多。
据松江区公积金管理中心相关人士透露，提取公积金购买拥有所有权的自住住房仅使用没有公积金贷款的购房者。购房者最好在所购物业的房产证下发6个月内办理提取申请。购买商品房、二手房的申请人要提供购房合同、购房全额发票（购买二手房无法提供发票的，需提供契税完税证明）、所购住房的房地产权证（发证之日起六个月内）、提取人与购房人的关系证明等材料。
如果在购买拥有所有权的自住住房产证发证日起六个月内未提取住房公积金，但有正当理由的，可以到相关公积金管理中心业务网点申请提取复议，也可办理公积金提取业务。值得注意的是，提取的金额仅限于产证下发当日内公积金账户内的余额，之后缴存的金额不能以此方式提取，但可办理冲还贷业务，冲抵住房商业贷款。
用途三：提取公积金支付房租
关键点：不超过“月租金减家庭收入20%”
■政策实录：根据2010年9月发布的《上海市职工提取住房公积金支付房屋租赁费用实施办法》，承租本市廉租房、公租房和经济适用租赁房，且房屋月租赁费用超出家庭月工资收入20%；承租本市商品住房，且房屋月租赁费用超出家庭月工资收入20%的，可以申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租赁费用。
职工可每季度申请一次或按季的倍数（不超过12个月）申请一次提取住房公积金。通过市场租赁本市商品住房的，每月可提取的住房公积金额度不得超过租赁房屋的月租赁费用扣除家庭月工资收入20%的差额部分，且每月最高可提取额度不得超过1000元（含1000元）。
根据合富置业市场研究中心对4月租赁成交热点区域调研显示，没有通过提取公积金支
付房租的成交案例。上海中原松江大学板块区域经理朱望军也表示：“使用公积金租房的租客，至今我还没有遇到过。”
对于租客群未能广泛享受该政策的原因，有关人士分析，该政策出台已有很长一段时间，但刚毕业就职的大学生或新到上海务工人员对此政策或许并不了解。此外，申请提取公积金支付房租需要提供房租支付凭证，但多数房东因不愿把租赁合同拿到交易中心备案而不能出具发票，也导致租客不具备提取资格。“如果租客肯替房东支付出租房屋的相关税费，那发票的问题就可以解决了。但问题是，按照政策，一些租房者每个月可以申请到能冲抵租金的公积金为几百元，抵扣掉为房东缴纳的租赁税后，该政策的‘吸引力’就更小了。”业内人士分析。
该人士同时建议，对于有日后用公积金贷款买房打算的购房者而言，为了保证将来能够贷到最高的额度，当前应慎用公积金。而对于短时间内没有能力购房，或并不打算在上海“扎根”的新上海人而言，用闲置的公积金来充抵房租则值得考虑。
[相关链接]购买经济适用住房提取住房公积金
已支付所购经济适用住房总价款20%以上房款后且不申请住房公积金贷款的，可以向市公积金中心申请提取本人及符合条件的共同提取人的住房公积金账户内的存储余额，用于支付经济适用住房购房款。无住房公积金贷款且已取得所购经济适用房产权证的，可以向市公积金中心申请提取本人及符合条件的共同提取人的住房公积金账户内的存储余额。
相对于提取余额支付房租、物业费而言，公积金住房贷款政策对于用户的影响力显然更大。据了解，得益于其较低利率的优势，在多个板块的中低端购房市场内，9成以上房屋交易都会采用公积金贷款，或公积金与商业组合贷款。而对于不少因种种原因只能采用纯商贷的购房者而言，提取住房公积金归还贷款（简称“冲还贷”）则成为他们使用公积金的上佳渠道。
住房公积金用途大盘点（贷款篇）
用途一：个人贷款买房
关键点：5年以上二手房贷款年限15年
■政策实录：
一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。
二、对本市为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
三、暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
对于几乎所有中低端购房者而言，在符合相关资格的前提下，公积金都是他们贷款方式的首选。
据上海中原松江大学板块区域经理朱望军表示，在其管理门店接触的所有购房者中，9成以上人群会用到公积金贷款买房。而在宝山区淞宝板块，上海中原区域经理曹锐也表示，最近几个月来，门店成交的二手房标的在50万元到400万元之间。97%的交易涉及公积金贷款。其中，纯公积金贷款方式占到93%，公积金和商业组合贷款方式占4%。采用纯公积金贷款方式的交易房屋中，除了低总价的小户型外，也不乏户型较大的改善型住房。“较大标的房源购买者大多是置换型买家。他们已经出售了一套房产，现金流充足，因此会尽量多得支付首付款，留下少量资金缺口采用纯公积金贷款。”曹锐透露。
不过，在中高端物业市场，采用公积金的购房者则非常少。从主攻中高端市场的德佑地产和信义房屋等房产中介机构来看，并没有出现过采用部分公积金贷款购买中高档房产的案例。有关人士分析，这一方面可能因为中高端房产标的较大，公积金贷款额度对其而言是杯水车薪，而不少购房者又认为组合贷款流程较为复杂，故而直接选择了纯商业贷款。此外，不少中高端置业者已经属于第三次贷款买房，或是非改善型二次置业，暂时不能再申请公积金住房贷款。
对于公积金住房贷款较商业性贷款的优势，合富置业市场研究中心相关人士透露，目前公积金审批周期和放款周期和商业性贷款相比没有太明显差别，其最大吸引力仍是较低的利率。目前，5年以上住房公积金贷款利率为 4.90%，5年以上商业贷款利率为7.05%。以贷款60万元为例，纯公积金贷款15年，月还款额为4713.56。若纯商业贷款，以基准利率、贷款15年来计算，月还款额为5409.76元。
同时，有业内人士分析，根据公积金贷款相关政策，购买房龄5年以上的二手房贷款最长期限15年，且不超过借款人法定离退休年龄后5年。而商业性银行贷款对于二手房的贷款年限规定则比较灵活，最长可达30年。这意味着购买同一套二手房，公积金贷款每月还款压力比商业贷款月还款压力更大。
用途二：冲还贷
关键点：纯商业住房贷款也可办理
■政策实录：通过住房公积金个人购房贷款、住房组合贷款或商业性住房贷款，购买本市具有所有权住房的借款人，均可办理提取住房公积金归还住房贷款。提取住房公积金归还住房贷款的对象是住房公积金个人购房贷款、住房组合贷款和商业性住房贷款的主贷人、主贷人的配偶、主贷人的直系血亲。
“除了贷款买房外，选用冲还贷业务是使用公积金的另一普遍方式。不过，很多购房者对于冲还贷作用的理解是只能充抵纯公积金或组合贷款，并不知晓它也能用来充抵纯商业贷款，因此未能有效合理利用。”业内人士表示。事实上，笔者询问多位有贷款买房经历的朋友后发现，充分了解这一政策的人的确寥寥无几。
据崇明公积金管理中心相关人士透露，满足条件的借款人，除可提取自身公积金账户内的余额冲还贷外，还可以提取配套以及直系血亲账户内的公积金归还贷款。借款人申请办理提取住房公积金归还贷款业务需提供：借款人、借款人配偶以及共同借款人的住房公积金账号、身份证、婚姻关系证明、户口簿和借款人最近一次的贷款还款凭证。农业银行相关人士介绍，在材料齐备的情况下，当天就可以办理成功。公积金账户余额在当月或次月（视办理业务时间而定）开始冲抵商业贷款。
据了解，目前，公积金“冲还贷”主要有两种方式。第一种是一次性还款法（简称“年冲”），即提取住房公积金余额一次性归还贷款余额，重新计算月还款额并继续按月还款。第二种是逐月还款法（简称“月冲”），是指每月直接从提取还贷人住房公积金账户中提取用于归还当月住房贷款本金和利息的方法。业内人士提醒，对于想要缓解当前经济压力的申请人而言，逐月还款法更为适合。
值得注意的是，并非所有商业银行贷款都接受公积金冲还贷。根据上海市公积金管理中心相关人士介绍及其官方网站信息显示，目前接受公积金冲还贷的银行主要有中国建设银行、中国民生银行、中国工商银行上海市分行、华夏银行、上海银行、招商银行、中国农业银行上海市分行、中信实业银行、上海浦东发展银行、深圳发展银行、交通银行上海分行、广东发展银行、中国银行上海市分行、上海农村商业银行、中国光大银行上海分行、兴业银行、北京银行上海分行、宁波银行上海分行。
[相关链接]公积金贷款购买经适房
根据《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则》，每户家庭申请住房公积金经适房贷款时，首付款比例不低于房屋总价款的20％，最高贷款额度为60万元。当住房公积金经适房贷款的借款人发生还款困难时，借款人和共同借款人可向市公积金中心提出增加补充还款人的申请。
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