新校区西北角土地开发项目建议书_新校区项目建议书

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新校区西北角土地开发项目建议书

学校领导：

根据学校与益阳市人民政府2004年10月8日签订的置换协议，新校区西北角及临街的160亩土地可用作三产服务设施。针对学校现状，建议将西北角约30亩土地用作房地产开发，有关内容汇报如下：

一、建设的意义及必要性

1、高校化债，学校 融资的需要

通过土地开发，可将学院闲置土地转化为现金，同时获取一定的收益，缓解学校目前经济困难，化解学校部分债务。

2、引进高层次人才，稳定师资队伍的需要

为稳定学校师资队伍，引进高层次人才，方便教职工工作，有必要在学校附近为教职工提供购房渠道。

3、美化校园环境的需要

目前新校区东、南、西、北四个角落建设任务没有完成，校园整体性差，开发建设西北角，将美化校园。

二、项目定位及初步运作方式

1、西北角30亩开发土地初步规划为住宅和商业建筑，17层左右小高层，总建筑面积约72000m 2，其中商业建筑面积5000 m2左右，470户左右；地下车位250个，建地下和地上停车位及其他配套设施齐全的高档住宅小区，客户群面向学校全体教职工及部分市民。

2、该项目的运作完全采用市场化模式，学校仅提供土地，拟由学校房地产开发公司组织开发，按目前市场行情，住宅每平方米售价3500元，商业门面每平方米售价10000元。预计销售总收入为6.7万m2*3500元/m2+0.5万m2*10000元/m2+250个*5万元/个=29700万元。建设期2年。

三、投资估算及预期收益

1、工程费用

建设工程7.2万m2*1500元/m2=10800万元

地下车库1.5万m2*2500元/m2=3750万元

土石方工程8万m3*20元/m3=160万元

室外给排水管网80万元

小区电力供应240万元

道路、绿化、铺地等1.4万m2*250元/m2=350万元

小计：15380万元

2、工程建设其他费用

勘察设计费15380*2%=308万元

监理费15380*1.5%=231万元

建设单位管理费15380*5%=769万元

报建费7.2万m2*220元/m2=1584万元

土地增值税450万元

其他各种税费29700万元*5.75%=1708万元

小计：5050万元

3、预备费（15380+5050）*5%=1022万元

总投资：15380+5050+1022=21452万元

预计收益：29700-21452=8248万元，其中按目前土地价格每亩在150万元左右，土地出让收益4500万元，房地产发开收益3748万元，具有较好的经济收益。

四、问题与建议

1、西北角土地开发，可给学校提供8248万元的收入，具有较好的效益，建议学校领导尽快决策，成立新的领导班子，组织实施。

2、目前房地产市场整体较好，但国家进行市场调控，加上益阳房屋空置率较高等因素，开发建设仍有风险，如果学校从解决教职工用房角度团购，可降低开发风险。

3、虽然学校与益阳市政府置换协议中谈到土地出让金4000万元归学校所有，但改变用地性质用，作房地产开发，需对整个校园进行调整，得到市政府的大力支持尚有大量工作要做。

4、开发土地表面上学校不需要投入，但实际上学校须提供前期工作费用和前期建设资金。

5、学校西北角及临街土地原规划为三产服务用房，用于开发后，新校区用地将趋于紧张，校园规划将由多层向高层发展，运营成本将有所提高。

6、学校进行房地产开发，作为国有资金控股项目，土地开发和资金的筹集存在一定的政策风险，完全市场化运作，具体如何实施，在管理上对学校是一种考验。

规划基建处

2011年2月22日