买房注意_买房要注意

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我本人利用公积金贷款买二手房的全部过程、经验，供由买房意向的朋友参考！

我本人利用公积金贷款买二手房的全部过程、经验，供由买房意向的朋友参考！

真是费劲周折，终于在昨天将房产过户到我的名下了，后面的只剩下和银行办理借款手续了，基本上没有什么悬念了，整个过程真的是不容易呀，既费心又费力，花销也是超出预算不少，在这里把我的买房经历与也要买房子的朋友共享，希望大家都能顺顺利利的买到自己称心的房子，好了，过程开始叙述：

1.看房过程：

其实这套房子是我的第二套房子，主要是给父母住，因为现在住的房子楼层太高，父母岁数大了，上下楼太遭罪，做儿女的不能让老人老了还遭这份儿罪，于是和老婆商量买个楼层低的，小区环境好的，最后确定了在张村买，确定位置后，连续几天在网上有目的性的搜索房源、锁定小区搜索，最终找到一个2楼85平的，通过中介去看了房子，还不错挺满意的，后又通过各种渠道联系了房主本人，并以比中介报价低2万元的价格成交，（这里要提醒买房的朋友，咱都没什么钱，能省就省，现在通过中介买房子，不仅要买卖双方缴纳总房价1.5%的中介费，中介还要在卖家报的价位上最少加1~2万出售，里外里30万的房子，中介赚了买卖双方9000元中介费后还要再赚卖房差价1~2万，是不是太黑呀，从中介买房过程，不到确定买的时候，不会让你知道房主的联系方式，所以要想方设法去直接联系房主，这样会让你买房过程省上一大笔钱呀），最终我以32万的价格和房主谈好

2.开始交易：

其实我这个人也挺多心的，这么大数额的交易，我直接和卖方交易，还真是不太敢，交定金、首付款什么的，外一中途跑了怎么办？房产证等证件如果是伪造的怎么办？太多不确定因素了，只怪这个社会诚信越来越少，没办法，和老婆商量后，虽然不喜欢中介，但是毕竟是第三方，有个保障，房主跑了的话，还有中介承担责任，于是找了个中介谈妥500元中介费协助我把全程手续办完，直到房子过户到我名下，中介拟定了定金合同，双方签字盖章，我付定金10000块，对方再写个收条，中介确认对方证件是否齐全，向房产局调查是否伪造、有抵押、或者其他产权问题，没问题后，就等着下一步流程了

3.因为从调查房源到买的过程比较仓促，事前没有了解好各个流程，导致整个过程自己和卖方都很茫然，手足无措，也因此让我陷入了一个不小的担心中，怎么回事呢？ 我要用公积金贷款，要贷22万，共计帐户余额也够，所以就没有考虑办不下来的可能行，于是就和中介、卖方一起去了房产交易大厅（海港6楼）去办过户手续了，只前和房主谈好的，房价32万是净拿，所以中间所有的费用都是我出，考虑到2009年房产交易税收新政策可以省不少钱，所以就我全部承担，先是花5元钱买了一份合同，由中介的帮添合同内容，然后拿着合同、房证、身份证办理测绘20元、契税交易额1%、营业税交易额与原始购买额差额的5%，还有一些教育费什么的，我合同上写的成交额是30万，所以费用也小省了一下，共交了7600多元，剩最后签字过户的时候，卖家不干了，为什么呢，首付款都没付，贷款手续都没办，收款存折也没办，呵呵，如果稀里糊涂的签了字了，那我只交个定金，房子就到我名下了，虽然我不是那样的人，但是现在社会谁会信到谁呢？只因为是流程没有走对，造成这样的结果

然后我们驱车又到公积金管理处，拿到一个《个人公积金贷款申请表》拿了表后，公积金管理处的办公人员打了一份东西出来，告诉我我信用有问题，很有可能不

批给我贷款，当时我脑子就炸了，一头雾水的，我说为什么？什么信用问题？我怎么从来不知道，他给我看了信用报告，原来是我2003年买第一套房子时贷的款有6次没有在银行指定的日期扣到款，但是都没有超月，因此我就上了银行征信部门的个人信用黑名单，我很无奈，我晚交款也不是恶意的，银行也没有通知过我，我怎么知道这些呀，但是跟谁斗也不能跟银行斗，怎么办？如果贷款办不下来，我过了一半的户，交了7000块的手续费，定金10000怎么办，因为我的原因造成交易不成，定金都要不回来

=》插一下：我先说明一下正规流程：如果要贷款的话

1.先到银行查询信用报告，看是否能批贷款（个人信用报告目前是银行审批贷款的重要依据，银行会你在不知不觉中，将你打入黑名单，并且不通知你

2.如果信用没有问题的话，去找房源，看房，谈价什么的3.到贷款行或公积金管理处先办理一些保障性的手续，提交一些资料（房主在银行收钱帐户），确保贷款万无一失，可能能贷

4.付给房主定金或这首付，对方打收条

5.到房管局办理过户，将房子过户到自己名下，缴纳各种税费，并把税费单据留下来别丢了

6.拿到房证后办理土地证（有需要时）或办理评估（公积金时）

7.拿着房证和要求的资料到公积金或银行办理下一步抵押、借款合同，在银行开还款帐户

8.银行将贷款打进卖家帐户，并通知从什么时候开始履行还款

9.按月还款

10.还完款办理抵押注销（房管局办理）

接着我上面的说，银行信用分三档“正常”“关注”“禁入”，就贷款还款一项是5次以下迟缴贷款属于正常，6次到11次是关注，12次以上是禁入，禁入就一点儿机

会都没有了，关注是要再进行复审，报总行批示，能不能批就要看银行领导心情了，因为规定界定的就是批也行、不批也行，带着忐忑的心情等待了4天，终于接到公积金电话，审批通过了，当时太激动了，运气还不错，准备了相关的身份证复印件、房产证、户口本、结婚证等复印件到公积金管理处交了以后，房主办了银行卡把复印件给了公积金管理处，我给他打了首付款进存折，给我写了收条，然后又到房产交易大厅（海港7楼）继续办理过户最后一步，签买卖合同，过户、交钱，给了一份提房产证的单子，理论上是1星期后凭单拿证，因为找了中介，中介找关系2天办下来

以上是我目前办完的程度，剩下的还有房产证到手后去办土地证，拿着两证到公积金指定评估中心去做评估报告（评估报告上的评估价格一定要大于或者等于你总房款的80%，公积金只能贷评估房产总价的80%），拿着评估报告到公积金管理处存档，公积金管理处开具还款协议书到指定银行去办理抵押借款合同（和商贷一样),办完后就等着放款了，房子过户完了后，就可以去房主那里收房子了，收房子要注意水电、有线等费用是否结清，要拿到结清单据才行

整个房子买下来的费用清单，供参考：

中介费：500元+500元（搞公积金缴存花的）

办过户：身份证、房证等复印费用（交易大厅有复印机），每份1元，七七八八花了10元左右的复印费

购买买卖合同一份（3张合同，1张转让什么的表，没记住）因合同丢失又买一份 5元+5元

房产证测绘 20元

交（买方）契税1%，3000元

交（卖方）契税1%、营业税5%、城建、教育等等 3750元

房产证过户手续费595元

（以上是已经花掉的，以下是还没有花但是必须要花的）

房产评估费 评估价0.25% 750元

担保费中介说大概250元左右，不知道，按250元算

办土地证 30元

公证费，可能会有公正环节，公证费200元

办贷款时不知道还会不会有些零七八碎的费用，暂算200元吧 那买下这个房子一共税费是：9815元

怎么说呢，税费这些钱我还是能接受的，毕竟买到了自己比较中意的房子，再加上其中一波三折，对比中间的惊险，这些钱到成了其次了，呵呵

希望各位要买房的朋友吸取我的经验和教训，买房一定要先摸清整个买房、交易流程，熟悉流程后再了解每个流程需要提交的材料和涉及的费用，以免因为材料或钱每准备好造成反复跑路，浪费时间，再就是要注意交易安全，注意整个流程中，那些流程的操作有可能让自己的利益受到威胁，比如说要交定金，那就一定要交的自己安心才行，不能说盲目的交完了，才去考虑如果卖方是骗子怎么办？房产证是不是真的？人跑了怎么办？这些顾虑都要你把钱交给对方只前去考虑，并一一加以防范后，再付钱，其他环节也是一样，不要觉得自己太不相信人了，其实对方也在时刻防备着你呢，大家都是为了保护自己的合法利益，应该的 从这次买房子我知道的几个政策，一起共享：

1.央行从2005年开始全国范围内对有和银行产生信贷关系的客户建立个人信用档案，并依次作为该客户与银行进一步合作的重要参考依据，对于办理信用卡、缴纳贷款过程中出现不良信用记录时，银行有权拒绝与该客户进行信贷业务，具

体方式请到网站上搜索，别因为这个耽误了你的贷款；对于只要有不良信用记录的，商业贷款也将不能按照7折利率

2.中央为了刺激楼市，暂定于2009年1月1日起到12月31日期间，对二手房交易放宽政策，主要是购买未满2年的90平米以下住房，契税1%征收（原

1.5~3%），营业税按照交易价-该房购买时的价格的差价的5%征收（原是交易额的5.5%征收），2年以上的房产不征收营业税（原是5年以上）

3.公积金贷款由原来的10年期限调整到20年，金额从原来的20万调整到30万，公积金利率3.86%