北京物业项目管理负责人考试大纲_物业管理项目管理课件
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北京物业管理法律法规（考试大纲）
第一部分 全国性法律、法规
（一）考试目的本部分的考试目的是测试物业项目负责人对《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和掌握情况。
（二）基本要求
掌握：《物权法》中业主的建筑物区分所有权部分及《物业管理条例》的主要内容； 熟悉：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主要内容；
了解：《民法通则》、《消防法》、《保安服务管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规中与物业管理密切相关的规定条款。
（三）要点说明
1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容； 2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容； 3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容； 4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；
5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；
6.《物权法》中业主共同决定事项的内容； 7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则； 8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；
9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围； 10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；
35.《消防法》中与物业管理密切相关的规定；
36.《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项； 37.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为； 38.城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则； 39.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定。
第二部分 北京市物业管理政策法规
（一）考试目的本部分的考试目的是测试物业项目负责人对北京市出台的《北京市物业管理办法》及配套政策等物业管理制度的了解、熟悉和掌握情况。
（二）基本要求
掌握：《北京市物业管理办法》、《关于实施中若干问题的通知》、《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》等所规定的主要内容；
熟悉： 《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》、《业主共同决定事项公共决策平台使用规则》、《北京市住宅区临时管理规约制定规范》、《北京市物业管理行业专家管理办法》等法规的主要内容；
了解：《北京市住宅物业服务标准》、《北京市供热采暖管理办法》、《北京市有限空间安全作业生产规范（试行）》、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》、《北京市电梯安全监督管理办法》、《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》等文件中涉及物业管理相关专业范围的要求条款。
（三）要点说明
《北京市物业管理办法》
1.《北京市物业管理办法》对物业管理的定义；
2.《北京市物业管理办法》规定的建设单位划分物业管理区域的方式以及原则；
23.房屋建筑管理人及其职责；
24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为； 25.房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容；
26.房屋建筑应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的前提条件； 27.房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式； 28.依法取得房屋修缮工程施工许可的要求； 29.危险房屋的处理类别； 30.房屋应急抢险遵循的原则。
《北京市住宅专项维修资金管理办法》
31.按照本办法交存住宅专项维修资金的业主范围； 32.关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；
33.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围； 34.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围；
35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则； 36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序； 37.危及房屋使用安全的紧急情况范围； 38.不得从住宅专项维修资金中列支的费用。《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》
39.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用范围；
40.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定； 41.住宅专项维修资金的审批条件；
42.危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况； 43．使用住宅专项维修资金的工程项目范围。《北京市物业服务企业信用信息管理办法》
44．本市物业服务信用信息系统监督管理的分工和职责；
65．临时管理规约的基本内容； 66．临时管理规约的必备条款。《北京市物业管理行业专家管理办法》 67．物业管理行业专家的资格条件； 68．物业管理行业专家的工作范围； 69．物业管理行业专家的权利和义务。《北京市住宅物业服务标准》
70．对《北京市住宅物业服务标准》基本规定的理解； 71．北京市住宅物业服务标准分级，每一级标准包括的内容；
72.各级标准之间，在物业服务基本要求、消防安全防范、公共秩序维护等方面的主要区别。
《北京市供热采暖管理办法》
73.供热单位在供热服务中应当遵守的相关规定；
74.对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。
《北京市有限空间安全作业生产规范》
75.有限空间的定义、包括的类型；
76.在有限空间作业，事先应进行的检测，实施检测应注意的事项； 77．对生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定。《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》 78.地下空间的产权人、管理单位利用地下空间应当遵守的规定； 79.地下空间的使用人的使用行为应当遵守的规定；
80.利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，应当遵守的规定。
《北京市电梯安全监督管理办法》
81.《北京市电梯安全监督管理办法》对电梯使用单位的要求；
北京物业管理实务（考试大纲）
物业服务企业
（一）考试目的本部分的考试目的是测试物业服务项目负责人（简称项目负责人）对物业服务企业的概念和特征的理解，以及对物业服务企业设立的程序、资质管理、物业服务企业的组织形式和机构设置要求的了解掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：物业服务企业的概念和特征、资质审批及管理和组织机构设置的要求； 熟悉：物业服务企业分类、工商注册程序、组织形式和组织机构设置的影响因素； 了解：物业服务企业的常见模式和机构设置。
（三）要点说明
1．物业服务企业的概念； 2．物业服务企业的特征； 3．物业服务企业的分类； 4．物业服务企业的常见模式； 5．物业服务企业的工商注册登记； 6．物业服务企业的资质审批及管理； 7．物业服务企业的组织形式； 8．物业服务企业组织机构设置的要求。
物业管理招投标
（一）考试目的本部分的考试目的是测试项目负责人对物业管理招标投标的内容、形式和特点的掌握程度，以及物业管理招标投标如何进行策划与实施，物业管理方案如何制定。
（二）考试基本要求
掌握：物业管理招标投标的概念、招标的方式、招标的条件与程序、制订物业管理方案的要求；
1．合同的要约 ；
2．口头合同、书面合同、事实合同； 3．合同签订应遵循的基本原则； 4．前期物业服务合同的主要内容； 5．物业服务合同的概念及特点； 6．签订物业服务合同应注意的事项。
早期介入
（一）考试目的本部分的考试目的是测试项目负责人对物业早期介入相关知识的认知程度，以及早期介入的内容与要求的掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：早期介入的定义，早期介入分为哪几个阶段，早期介入的必要性，早期介入的作用，前期物业管理的定义，前期物业管理各分为哪几个阶段，物业前期管理阶段的主要特点及与常规物业管理服务内容的区别。
熟悉：早期介入可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段的基本内容。前期物业管理阶段管理资源的完善和优化包括哪些主要内容，前期物业管理阶段管理制度和服务规范的完善有哪些主要内容，前期物业管理阶段工程质量保修期所应该做的主要工作，前期物业管理阶段需要与哪些部门或单位进行沟通协调并建立良好的合作支持关系。
了解：早期介入可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段的方法、要点和依据。
（三）要点说明 1.早期介入的定义；
2.早期介入分为哪几个阶段及各阶段的基本内容； 3.早期介入的必要性和作用。
物业的承接查验
（一）考试目的-
物业入住与装修管理
（一）考试目的本部分的考试目的是测试项目负责人对物业人住与装修管理相关法规和知识的掌握程度，以及物业人住与装修管理的内容、方法、流程等物业管理实践操作的综合能力。
（二）考试基本要求
掌握：物业人住与装修的相关法规；物业入住操作程序，物业入住服务的管理内容，物
业装饰装修管理的内容，物业装饰装修中各方主体的责任。
熟悉：物业人住的准备，物业装饰装修管理流程，物业装饰装修管理中应注意的问题。了解：物业入住服务应注意的问题。
（三）要点说明
1．入住管理服务重要性；
2.入住准备阶段主要内容；
3．物业人住流程及手续、费用交纳、验房及发放钥匙、资料归档等服务内容的管理
4．物业装饰装修管理流程；
5．物业装饰装修管理服务和现场管理的主要内容；
6.物业装修装饰中各方主体的责任。
房屋及设备设施管理
（一）考试目的本部分的考试目的是测试项目负责人对房屋及设备设施的基本了解情况，设备设施维修、检查及项目外包等工作的掌握程度，提高物业人员的综合能力。
（二）考试基本要求
掌握：房屋及设备设施管理的内容与方法、房屋及设备设施维修养护计划的实施、设备
（三）要点说明
1.物业清洁卫生管理；（1）物业清洁卫生的服务内容；（2）物业清洁卫生的管理制度；（3）物业清洁卫生的管理方法； 2.物业白蚁及虫害防治；（1）白蚁的防治方法；（2）其他虫害的防治； 3.物业绿化管理；
（1）物业绿化管理的基本内容；（2）各类物业绿化的管理要求；（3）物业绿化日常管理的方法。
公共秩序管理服务
（一）考试目的本部分的考试目的是测试项目负责人对物业公共秩序、安全防范、消防管理、车辆管理等公共秩序管理服务知识及相关法规内容的掌握程度和综合运用能力。
（二）考试基本要求
掌握：物业公共秩序管理服务中安全防范的内容、消防管理的组织与检查、车辆管理的方法与要求。
熟悉：物业安全防范、消防管理的内容及检查方法，动火与车辆管理的基本要求。了解：物业公共秩序相关法规，物业安防系统种类，消防管理制度设施设备的维护。
（三）要点说明
1.物业公共安全防范管理服务；（1）物业公共安全防范内容；（2）物业公共安全防范工作检查方法；
（3）如何配合政府和社区做好公共安全防范管理工作； 2.物业消防管理；
（1）物业消防安全检查的内容；（2）物业消防安全日常检查的方法；
（二）考试基本要求
掌握：物业服务项目的财务管理，酬金制与包干制的内容，物业服务费核算要点和方法，住宅专项维修资金的作用、来源及管理。
熟悉：物业服务企业的营业收入、成本费用、税费和利润，物业服务费成本（支出）构成。
了解：酬金制和包干制的财务特征。
（三）要点说明
1．物业服务企业的财务管理；
（1）物业服务企业的主营业务收入和其他业务收入；（2）物业服务企业的成本费用和税费；（3）物业服务企业的利润； 2．物业管理项目的财务管理；
3．物业管理酬金制、包干制与物业服务费用的测算编制；（1）酬金制与包干制的内容和特点；（2）物业服务成本或物业服务支出；（3）物业服务费编制依据；（4）物业服务费核算方法；
4．住宅专项维修资金的作用、来源和管理。
物业管理档案管理
（一）考试目的本部分的考试目的是测试项目负责人对物业管理档案的分类、收集、检索与保存的方法，了解物业服务企业信用信息档案内容及基本管理知识的掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：物业管理档案的收集与利用 熟悉：物业管理档案的检索利用与保存
了解：物业管理档案的内容与分类方法、物业服务企业信用信息档案管理要求
2.物业服务企业招聘的组织实施； 3.员工的解聘；
4.物业服务企业培训体系的建立；
5.物业服务企业培训的分类及内容 ；物业服务企业培训的组织与实施； 6.员工薪酬管理的主要内容；
7.物业服务企业薪酬体系的设计；
8.物业服务企业考核的组织与实施； 9.员工的奖惩
客户管理
（一）考试目的本部分的考试目的是测试项目负责人对物业管理客户沟通、客户投诉处理、客户满意度调查的基本知识及操作要点的掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：客户沟通的方法与管理、投诉处理的程序与方法、客户满意度调查的实施步骤。
熟悉：客户沟通的内容与注意事项、物业管理投诉处理的要求、客户满意度调查原则与方法
了解：沟通的形式与方法、物业管理沟通的准备、客户满意、客户需要
（三）要点说明
1.物业管理沟通的方法与管理； 2.物业管理沟通的注意事项； 3.物业管理投诉处理要求； 4.物业管理投诉处理程序； 5.物业管理投诉处理方法； 6.客户满意度概念；
