北京物业项目负责人考试考题突破之全国性法律、法规_物业常用法律法规试题
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北京物业项目负责人考试考题突破之全国性法律、法规
一、全国性法律、法规
一、单项选择题
1、多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有（）。
A．专有权
B．转让权
C．抵押权
D．共同管理权
2、《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，按照（）的比例确定。A．业主专有部分占建筑物所有业主专有部分总面积 B．业主专有部分占建筑物总面积
C．业主专有部分占建筑物共有部分总面积 D．业主专有部分占建筑物使用总面积
3、《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
A．物业管理方案的规定
B．物业服务合同约定 C．管理规约的规定
D．业主的要求
4、下列各项中不属于业主委员会职责的是（）A．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； C．选聘和解聘物业服务企业 D．监督管理规约的实施；
5、建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同称为（）A．《前期物业服务合同》B．《临时物业服务合同》 C．《物业服务合同》
D．《特别物业服务合同》
6、前期物业服务合同终止，物业服务企业应将物业承接查验的相关资料移交给（）A．当地建设行政主管部门
B．业主委员会 C．继任物业服务企业
D．建设单位
7、物业管理区域内发生治安刑事案件时，物业服务企业应当（）A．组织企业雇请的保安实施案件侦破
B．采取措施确保物业共有部位和公共设施不受损害，其余交案件当事人自行处理 C．采取应急措施的同时及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作 D．不在物业服务企业服务范畴之内，不予理睬
8、实施房屋装修装饰施工的（）应在事前通知物业服务企业。A．装修装饰施工单位
B．物业建设单位 C．物业使用人
D．业主
9、物业服务企业需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得（）的同意。A．业主大会
B．业主委员会
C．建设单位
D．当地建设行政主管部门
10、征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于（），A．充抵物业管理费
B．补充业主委员会运作经费 C．补充专项维修资金
D．全体业主分红
11、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，（）应当承担维修养护义务。A．业主
B．使用人
C．责任人
D．物业管理者
12、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处（）的罚款。A．10万元以上50万元以
B．30万元以上50万元以 C．5万元以上20万元以
D．10万元以上30万元以
13、物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处（）的罚款。A．10万元以上50万元以
B．5万元以上20万元以 C．3万元以上5万元以
D．10万元以上30万元以
14、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
A．装饰装修企业
B．工业服务企业 C．装修人
D．保险公司
15、物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（）倍的罚款 A．2至3 B．1至2
C．4至6 D．3至516、物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过（）50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
A．建筑物专有部分总面积
B．建筑物共有部分总面积 C．建筑物总面积
D．建筑物使用总面积
17、首次业主大会会议筹备组组长应由（）担任。A．业主代表
B．居民委员会代表
C．建设单位代表 D．街道办事处、乡镇人民政府代表
18、符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后（）日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
A．15
B．20
C．60
D．4019、筹备组应当自组成之日起（）日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。A．90 B．30 C．60 D．20 20、违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，（）应当责令限期改正，并通告全体业主。A．物业所在地街道办事处、乡镇人民政府 B．物业所在地建设行政主管部门 C．物业建设单位
D．物业所在地社会治安管理部门
21、业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地（）协助移交。A．街道办事处、乡镇人民政府
B．公安机关 C．建设主管部门
D．人民法院
22、业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地（）应当责令其限期组织换届选举。
A．区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府 B．区、县房地产行政主管部门或者当地居民委员会 C．区、县房地产行政主管部门或者公安机关 D．街道办事处、乡镇人民政府或者人民法院
23、业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，不得代行业主委员会的职责业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地（）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
A．区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府 B．区、县房地产行政主管部门或者当地居民委员会 C．区、县房地产行政主管部门或者公安机关 D．街道办事处、乡镇人民政府或者人民法院
24、在房地产赠与中应该进行的房屋权属登记是（）
A．初始登记
B．转移登记
C．变更登记
D．他项权利登记；
25、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为（）A．2年
B．3年
C．5年
D．1年
26、保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存（）日备查。A．5
B．10
C．20
D．30
二、多项选择题
1、《物权法》中规定的由业主共同决定事项包括（ACD）A．制定和修改业主大会议事规则 B．审定物业管预算
C．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 D．改建、重建建筑物及其附属设施 E．与服务企业签订《物业管理合同》
2、业主大会和业主委员会的决定对业主具有约束力的前提是（ABD）A．必须由依法设立的业主大会、业主委员会作出 B．必须是符合法律、法规及规章 C．须经全体业主表决通过
D．不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益 E．须经地方建设行政主管部门批准
3、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项包括（BCE）
A．使用建筑物及其附属设施维修资金
B．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 C．选举业主委员会或者更换业主委员会成员 D．调整物业管理服务收费 E．选聘和解聘物业服务企业
4、《物业管理条例》在物业管理基本制度上进行了多项创新，创设了（ABC）等基本制度。
A．管理规约
B．前期物业管理招投标
C．物业服务企业资质管理
D．物业管理服务标准 E．物业管理从业人员职业资格
5、业主在物业管理活动中享有的权利包括（ABE）
A．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 B．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； C．提出修改物业服务价格的建议
D．对既有业主大会的决议不满时可另行组织成立业主大会 E．监督物业服务企业履行物业服务合同
6、关于临时管理规约下列表述不正确的是（BE）A．临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益
B．建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明C．临时管理规约应规定明确的实施期限 D．物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。E．临时管理规约只对建设单位具有约束力
7、下列哪些是《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为（ACE）
A．未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
A．未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
B．改变房屋原管线结构
C．将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； D．更换房屋原有照明、采暖设备
E．损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
8、《装饰装修管理服务协议》的主要内容包括（ACE）A．装饰装修工程的实施内容
B．选用的主要装饰材料及安装的主要设备 C．装饰装修工程的实施期限； D．主要施工设备及施工工艺 E．废弃物的清运与处置
9、首次业主大会筹备组的大会筹备工作包括（ACDE）A．确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 B．草拟物业项目招标文件
C．草拟管理规约、业主大会议事规则 D．依法确定首次业主大会会议表决规则 E．制定业主委员会选举办法
10、《管理规约》中应明确规定的事项有（ABD）A．物业的使用、维护、管理
B．专项维修资金的筹集、管理和使用 C．物业服务的收费标准
D．物业共用部分的经营与收益分配； E．物业项目的招标办法
11、业主大会议事规则应当规（ACDE）A．业主大会名称及相应的物业管理区域； B．物业服务企业的职责；
C．业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； D．业主投票权数的确定方法； E．业主代表的产生方式；
12、业主委员会的职责包括（ABD）
A．召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
B．主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； C．审查和批准物业服务企业的物业管理方案 D．监督管理规约的实施； E．确定物业服务收费标准
13、下列各项中属于商品预售必要条件的是（AB）A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； B．持有建设工程规划许可证；
C．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之五十以上
D．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明E．已签订前期物业管理服务合同
14、房屋租赁合同应包括的主要条款有（ABDE）A．租赁期限
B．租赁价格
C．房屋市值 D．修缮责任
E．租赁用途
15、下列不属于建筑物共有部分的是（DE）
A．建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分 B．通道、楼梯、大堂等公共通行部分 C．消防、公共照明等附属设施
D．建筑区划内属于业主专有的整栋建筑物的规划占地 E．建筑区划内城镇公共道路、绿地占地
16、下列属于《物权法》所称“损害他人合法权益的行为”的是（ABDE）A．损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施 B．违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观 C．将房屋合法转让或租赁
D．违反规定进行房屋装饰装修；
E．违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
17、下列哪些是最高人民法院不予支持的行为（BC）
A．物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的B．物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为理由提出抗辩的。
C．物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的。
D．物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的E．业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的19、建设工程竣工验收应当具备条件包括（ABD）A．完成建设工程设计和合同约定的各项内容 B．有完整的技术档案和施工管理资料 C．完成所有材料、施工费用结算
D．有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件 E．有建所有权人的书面认可 20、自行招用保安员的单位，向所在地设区的市级人民政府公安机关备案应提供下列材料包括（ABCE）A．法人资格证明；
B．法定代表人（主要负责人）、分管负责人和保安员的基本情况； C．保安服务区域的基本情况
D．拟聘保安人数及招聘渠道说明
E．建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况
21、《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为包括（ACE）A．限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人 B．查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品； C．扣押、没收他人证件、财物；
D．在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查 E．参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；
22、下列属于消防安全重点单位应当履行的消防安全职责的是（ACE）A．建立防火档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理； B．实行每日防火巡查，并建立巡查记录；
C．实行防火安全责任制，确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全责任人； D．保障疏散通道、安全出口畅通
E．制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练。
三、判断题
1、业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关管线和设施设备维修、养护的责任统一由物业服务企业承担。
（×）
2、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
（√）
3、业主自愿放弃对专有部分以外的共有部分享有权利的，可以不履行共有部分的管理、维护和修缮等义务。
（×）
4、地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。
（√）
5、建筑区划内的绿地、道路的土地所有权归业主所有。
（×）
6、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（√)
7、业主必须委托物业服务企业对建筑物及其附属设施进行管理。
（×）
8、专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意或占总人数三分之二以上的业主同意，即可决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。
（×）
9、业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
（√）
10、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
（√）
11、物业管理活动中，业主有权拒绝执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。
（×）
12、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
（√）
13、管理规约对全体业主具有约束力。
（√）
14、住宅物业投标人少于3个或者规模较小的，经多数业主同意可自行采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
（√）
15、前期物业服务合同约定期限的，合同期满前业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同无效。
（×）
16、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
（×）
17、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主不再担负缴费责任。
（√）
18、专项维修资金属于业主所有，专项用于任何条件下物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
（×）
19、业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关管线和设施设备维修、养护的责任统一由物业服务企业承担。
（×）
20、违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。（√）
21、变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案
（√）
22、划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，项目全部建设完毕前不得成立业主大会。
（×）
23、业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
（√）
24、经专有部分占建筑物总面积20%以上或占总人数20%以上业主提议，可以召开临时业主大会
（×）
25、当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加时，业主大会有效。
（√）
26、业主委员会委员可以委托代理人参加业主委员会会议。
（×）
27、业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，不得代行业主委员会的职责。（√）
28、业主委员会的工作经费可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
（×）
29、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以所有权转移的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
（×）
30、共有房地产，未经其他共有人书面同意的，房地产不得转让。
（√）
31、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后其土地使用年限在房地产转让合同中约定。
（×）
32、已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，不能被认定为业主。
（×）
33、规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法所称专有部分的组成部分。
（√）
34、建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，在认定业主人数时按一人计算。
（√）
35、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法所称“有利害关系的业主”。
（√）
36、业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
（√）
37、物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同为无效合同。
（√）
38、结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋称为异产毗连房屋
（√）
39、建设工程的保修期，自业主入住之日起计算
（×）
40、娱乐场所应当依照《娱乐场所管理条例》的规定，从保安服务公司聘用保安员，不得自行招用保安员。
（√）
41、保安员应当及时制止发生在服务区域内的违法犯罪行为，对制止无效的违法犯罪行为应当立即报警，同时采取措施保护现场。
（√）
42、在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任
（√）
43、公安消防队扑救经营性场所火灾，可向火灾当事人收取扑救费用。
（×）
44、法律的效力高于地方性法规、地方性法规的效力高于行政法规。
（×）
四、简答题
1、简述《物业管理条例》的指导思想与立法原则 答：《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：(一)强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；(二)强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；(三)强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
2、简述首次业主大会的主要表决事项？ 答：
1．制定和修改业主大会议事规则；
2.制定和修改管理规约；
3．选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
4．制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
5．选聘和解聘物业服务企业；
6．筹集和使用专项维修资金；
7．改建、重建建筑物及其附属设施：
8．改变共有部分的用途；
9．利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
10.法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
3、业主大会中业主的票权数如何确定？
答：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
4、业主委员会应如何处理与居民委员会的关系？
答：召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督
5、最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积如何认定？ 答：（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；（2）尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；（3）尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（4）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
6、试述城市异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的分摊处理原则。答：异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），所需修缮费用依下列原则处理：
（一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。
（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。
（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。
（四）屋盖的修缮：
1．不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。2．可上人屋盖（包括屋面和周边护拦），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。
（五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮： 1．各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。
2．为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。
（六）房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。
（七）房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担
7、《消防法》对于企业、事业单位应当履行的消防安全职责做了哪些规定？ 答：《中华人民共和国消防法》第十四条明确规定了机关、团体、企业、事业单位应当履行下列消防安全职责：
（1）制定消防安全制度、消防安全操作规程；
（2）实行防火安全责任制，确定本单位和所属各部门、岗位的消防安全责任人；（3）针对本单位的特点对职工进行消防宣传教育；（4）组织防火检查，及时消除火灾隐患；
（5）按照国家有关规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保消防设施和器材完好、有效；
（6）保障疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。
（7）居民住宅区的管理单位，应当依照前款有关规定，履行消防安全职责，做好住宅区的消防安全工作。
