竞买土地使用权的可行性研究报告(修)_土地竞买可研报告

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竞买土地使用权的可行性研究报告

丁瑞来

前言

我国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。通过几十年的实践，这种土地使用制度存在诸多的弊端，不适应社会主义市场经济快速发展的需要。改革开放以来，特别是上世纪九十年代后，我国制定了《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》等土地使用法律，同时还制定了与土地使用法律相配套的相关法规，在不改变城市土地国有性质的前提下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者，但在实际操作中，以协议方式获得土地使用权的仍然占绝大部分。

2002年5月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停土地协议出让方式，取而代之招标、拍卖、挂牌的出让方式。2004年3月，监察部、国土资源部出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，国有土地使用权招标拍卖挂牌出让必须公开进行，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，明确宣告终止土地使用权的协议出让。

几年来，通过招标拍卖挂牌出让经营性土地使用权，国家、地方政府获取了远高于协议出让土地使用权的土地出让金、契税、交易服务费，促进了房地产市场的健康有序发展。

一、项目概况

2009年4月，××××××国土资源局发布公告，通过招标拍卖挂牌方式公开出让一宗国有建设用地土地使用权，出让地块的基本情况和规划指标要求为：

二、项目用地现状调查

出让地块位于县城最繁华的老城区，是政治、经济、文化教育、医疗卫生的中心，供电、供水、通讯等城市基础设施完善，交通便捷。

出让地块上建有×××××公司的办公楼，附设职工和家属的宿舍，房屋破旧，建筑容积率和土地利用率偏低。出让地块上的土地使用权性质为划拨用地，政府通过国家土地收储形式征用，原用地单位得到了合理补偿，人员得到了合理安置。获得土地权的竞买人支付土地拍卖金、缴纳土地契税和土地交易费、办理相关手续后，即可获得该土地的使用权，进行商品房的开发建设。

三、市场需求和竞争分析

×××位于××省南部，环抱××市区，总人口56万。这里是亚热带季风湿润气候，日照充沛，风和日丽，适于人类居住。

该区域的森林资源、水力资源、矿产资源丰富，具有优越的投资前景。

该区域的交通区位优势明显，交通四通八达，县城南濒×江支流，处于××市区的“二环线”上，距××市区的汽车路程约需10分钟，距××机场的汽车路程约需

20分钟；境内××江通达长江，×××国道，×××高速公路与×××铁路贯穿县境，形成公路、铁路、水运、航空立体交通网。

在优越的自然资源、环境资源和交通区位烘托下，××县凸显良好的房地产开发前景。目前，××县的城市化率仅为33.50％，远低于45.70％全国平均水平，随着划片区的城市化建设速度加快，预计到2013年，县城的人口净增加14万人，按近期住房规划的人均32.25平方米计，五年需增加住房面积450万平方米，每年新增住房90万平方米，按每套120平方米计，每年新增住房7500套。按2.5的建筑用地容积率计算，五年需新增住房建设用地180万平方米，每年新增建设用地36万平方米，这是一笔数量巨大的居住用地需求。

在老城区，建于上世纪八十年代以前的三层以下土木、砖木结构房屋隐藏于高楼的深处，建筑数量可观。五年以前城乡居民自建的私房普遍在三层以下，而且缺乏合理的规划。房改后，县城各单位的房屋以七层以下为主。住宅商品化后，绝大部分房屋的总层数仍然以七层为主，几乎没有小高层的电梯房。这些老旧的、土地利用率和建筑容积率偏低的建筑物，通过政府有组织的征用拆迁后，通过合理规划和重新开发后，具有较高的商住价值，为土地的供给提供了新的空间。

不少城乡居民为了改变现有的住房状况，转而购买环境优越、设计新颖的第二套新房，增加对住房的需求。

在征地、房屋拆迁与安置上，××县采取法制化、人性化、合理化的方式，对失地农民和破产企业职工进行老有所养的社会保障制度，有利于土地的取得，为土地的供给提供了强大的后盾。

近些年来，由于县城凸显的区位优势，各类房产呈供不应求的不平衡状态，价格逐年稳步高位增长，优秀小区的房价年增幅达到20％以上。房价的高位上涨，带动了土地市场的活跃需求。

土地的稀缺性与不可复制性，城市化水平的快速提高，城市人口的快速增长，城市基础设施的加速建设，预计未来五年，县城的土地市场将异常活跃，并呈现供不应求的态势。

2008年，全县县城房地产开发项目11个, 预（销）售住房975套，建筑面积12.81万平方米，与××县城市化建设的年需求住房7500套（90万平方米）远远不相配套，说明该县住房市场需求是巨大的，具有广阔的市场前景。

县城的商品住宅，在供不应求的市场格局下，其市场竞争的方式，主要体现在区位优势的竞争、房型设计的竞争、施工质量的竞争、小区景观绿化和环境的竞争、物业管理水平的竞争，价格上的竞争不太明显。

四、项目成本估算

（一）建筑安装费用的确定：根据现行××的建筑市场行情，混合结构的建筑安装费用约为650.00元/平方米。

经调查和准确计算，当地构成建筑物的前期费用、报建费用、管理费、利息、利润为： 1.前期费用（招投标代理费、规划设计费、施工图设计费）33.30元/平方米； 2.报建费用（市政配套设施费、人防建设费、白蚁防治费、墙体材料改造基、土建和水电质检费、建材检测试验费、勘测费、城市占道费、综合服务费）为86.84元/平方米；

3.管理费23.10元/平方米； 4.利息22.29元/平方米； 5.利润79.32元/平方米.建筑物重置成本＝（前期费用＋报建费用＋管理费＋利息＋利润）＋建筑安装费用＝245.00＋650.00＝895（元/㎡、取整）

依规划条件，容积率＜1.60，总建筑面积＝2516.70×1.60＝4026.72（平方米），则，建筑物建造总成本＝4026.72×895.00＝3603914.40（元），计为360.39万元。

（二）道路、排水、绿化费用

根据现行××县的建筑市场行情，小区内的道路、排水的建造费用约为130元/平方米，绿化费用约为80元/平方米。依规划条件，建筑密度＜27％，则居住区的空地率≥100％－27％≥73％，依此推算，空地面积＝2516.70×73％＝1837.20（平方米）。

依规划条件，绿地率≥35％，则绿化占地面积＝2516.70×35％＝880.85（平方米），那么，道路面积＝1837.20－880.85＝956.35（平方米）。

经计算，道路、排水、绿化费用＝880.85×80＋956.35×130＝194793.50（元），计为19.48万元。

（三）供电外线、供水外线费用

经调查，预测供电外线费用30.00万元、供水外线费用8.00万元，两项合计38.00万元。

（四）基础设施费

根据同类地段地基地耐力，基础设施费约10.00万元。

（五）预备费

预备费按土建和水电安装费的5％计，约20.00万元。

（六）经营管理费

估算经营管理费约为58.00万元。

（七）税金

估算营业税和所得税约为74.36万元。

（八）购买土地费

设定出让地块的拍卖成交价为340.00万元。

（九）总投资

总投资＝

（一）＋

（二）＋

（三）＋

（四）＋

（五）＋

（六）＋

（八）＋

（九）＝360.39＋19.48＋38.00＋10.00＋20.00＋58.00＋340.00 ＝845.87（万元）

五、项目开发建设计划与销售计划

从项目获得土地使用权起，设定项目的开发建设和销（预）售周期为2年。

六、项目经济评价

（一）净现值（NPV）

假设该出让地块的拍卖成交价为340.00万元，首付80％即272万元，余款在建设期的第一年付清。第一年建设资金投入200.00万元，剩余建设资金第二年投入。

相同区位、相同居住用途的商品房均价已达2500元/平方米，估计未来两年的均价仍将以10％的涨幅上涨，假设该项目的销售价格为2500.00元/平方米，总销售收入则为2500×4026.72＝1006.68（万元），第一年开始预售，获得销售收入300.00万元，则：

如果基准收益率为14％，则：

净现金流量＝－272.00，－4.20，＋362.6

5净现值（NPV）＝－272.00－4.20/（1＋14％）＋362.65/（1＋14％）＝3.363（万元）

净现值（NPV）＞0，故项目在财务上是可行的。

（二）内部收益率（IRR）

经计算，当i1＝14％，NPV1＝3.363（万元），当i2＝15％，NPV2＝－1.437（万元）。IRR＝i1＋（i2－i1）×│NPV1│/（│NPV1│＋│NPV2│）＝14％＋（15％－14％）×3.363/（3.363＋1.437）＝14.70％

（三）动态投资回收期

动态投资回收期＝（累计净现金流量折现值开始出现正值的年数－1）＋（上年累计净现金流量折现值的绝对值÷当年净现金流量的折现值）

＝2－1＋275.363÷279.047 ＝1.99（年）

（四）盈亏平衡点

以实际建筑面积作为销售量时，在静态情况下，当利润为零时，采用下列公式计算: E（x）＝0 X0＝CF/P－v

式中，E（x）为利润，CF为固定成本，包括道路、排水、绿化费用，供电外线、供水外线费用，基础设施费，预备费，经营管理费，购买土地费等。P为销售价格。v为可变成本，包括建筑安装费、税金等。

已知：CF＝（19.48＋38.00＋10.00＋20.00＋58.00＋340.00）＝485.48（万元），P＝2500.00（元/平方米），v＝895.00＋74.36×10000÷4026.72＝1080.00（元/平方米）。

那么： X0＝CF/P－v

＝485.48×10000/（2500.00－1080.00）＝3419.00（平方米）

即建筑面积达到3419.00平方米以上时，项目趋于盈利状态。

（五）投资利税率和投资利润率

利税总额＝1006.68－（360.39＋19.48＋38.00＋10.00＋20.00＋58.00＋340.00）＝160.8

1投资利税率＝160.81÷845.87＝19.01％

投资利润率＝（160.81－74.36）÷845.87＝10.22％

七、结论与建议

1.当基准收益率为14％时，项目在财务上具有可行性；

2.静态下，项目的内部收益率、投资利税率和投资利润率均不显著，需进一步节约投入成本，加强项目经营的风险管理；

3.做好营销策划，如果商品住宅以2600元/平方米的价格销售，可以扩大项目的经济效益空间；

4.该地块的竞买价格不宜超过330万元，计入4％的土地契税、2％的交易服务费、1.5％的拍卖佣金后，总地价将达到355万元，增加了项目的投入总成本，减少项目的投资效益。

5.项目的经济效益不显著，但在供不应求的卖方市场下，有短期的社会效益； 6.未来两年，如果房价年均上涨10％，项目的经济效益比较明显。