房地产宏观调控_房地产国家宏观调控
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谈政府在房地产市场
扮演的角色
——小组作业
小组成员：1120100883 张凌雲
1120100880 袁维
1120100872 师鑫
1120100884 张荣江
1120100886 张子傲
谈政府在房地产市场扮演的角色
摘要： 关键词：
目录
1.序言...............................................................................................................................................3 2.房地产行业存在的问题................................................................................................................3
2.1房价高.................................................................................................................................3 2.2鬼城....................................................................................................................................4 3.导致房地产市场畸形的原因........................................................................................................4
3.1刚性需求的膨胀.................................................................................................................4 3.2投资途径的匮乏.................................................................................................................4 3.3地方政府推波助澜.............................................................................................................4 3.4购房者的特殊心理.............................................................................................................4 3.5房地产的恶性循环.............................................................................................................5 4.政府扮演的角色............................................................................................................................5
4.1政府的宏观调控及其结果.................................................................................................5 4.2政府该不该调控房地产市场.............................................................................................5 4.3宏观调控出现偏差的原因.................................................................................................6 4.4政府应该如何调控房地产市场.........................................................................................6
1.序言
近年来，我国房地产市场高速发展，作为国家经济的支柱性产业之一，房地产行业的高速发展为我国经济的高速增长做出了巨大的贡献。但是，在高速发展的背后，是房地产行业逐步暴露出来并愈发严重的各种问题，这些问题的影响力越来越大，影响范围越来越广。
在当前中国的社会经济生活中，房地产问题已经成为政府和全社会最为关注的焦点，不但民怨集中，也是严重影响政府形象和公信力的问题之一。
那么，中国的房地产市场究竟存在什么样的问题？造成这些问题的原因是什么？谁又该为这些问题的形成承担怎样的责任？房地产行业怎样变革才能消除问题，走上健康发展的良性道路？
一方面，中国是社会主义国家，对于影响到国计民生的房地产行业，政府不可能坐视不理；另一方面，中国走的是市场经济道路，对于房地产市场，政府似乎又不应该过多干预市场的自发调节行为。那么，中国政府在这样的特殊背景下又该在房地产市场中扮演什么样的角色？
以上的问题究竟有着怎样的答案？我们将在下文一一讨论。
2.房地产行业存在的问题
这里分析的“房地产行业存在的问题”指的是房地产行业存在问题最直观的变现形式，而非经济学家深入分析的更高层面的问题。
在目前的中国，房地产行业存在的最主要问题是“房价高”；另外一个不是主要问题，但影响力争在扩大的问题是“鬼城”。2.1房价高
中国的房价已远远超出了房子本身的实际价值。房价高是中国房地产行业存在的最突出问题。
最新数据显示，2013年9月，北京住房均价36102元/㎡，同比上年增长29.67%；上海住房均价26647元/㎡，同比上年增长10.54%；深圳住房均价24580元/㎡，同比上年增长19.97%；广州住房均价18793元/㎡，同比上年增长17.65%；北、上、广、深四个城市的高房价和房价的高速增长是中国房地产高房价的典型代表。2013年9月，中国住房均价排行前100位的城市中，18座城市的住房均价超过10000元/㎡；80座城市的住房均价比去年同期呈正增长。而房价出现负增长的城市中包括了温州、三亚、唐山、鄂尔多斯等城市，它们恰恰是“鬼城”的典型代表。通过以上分析可知，中国房地产市场上房价居高不下，并且整体呈现继续上涨的趋势。
与高房价形成对比的是人均收入水平。2013年，中国人均收入最高的前24座城市的最后一名哈尔滨市的人均月收入只有2220元，而此时，哈尔滨的房价高达7500元/㎡。上海、深圳、北京、广州占据了收入最高城市的前四名，人均月收入分别为：7112元，6787元，5453元，4914元。以上这些城市的生活成本相对较高，除去生活成本及其他开支，人们用于买房的收入变得很少；另外，收入水平相对较高的城市恰恰是贫富差距较大的城市，大多数普通人收入不高，因此，买房对他们来说更加困难。对于其他城市而言，同样存在着这样那样的因素，使绝大多数普通人觉得房价高到难以承受。
房地产行业作为第三产业，它的发展能够带动钢材、水泥、等其他行业的发展，诚然在促进国民经济的发展和人民生活水平的改善有着重大作用。过高的房价已经严重威胁到我国经济金融的安全和社会的可持续发展。高房价带来的后果包括：
1)加重居民生活负担，不利于扩大消费需求； 2)社会贫富差距拉大，不利于和谐社会的构建； 3)地产泡沫出现，不利于金融秩序的稳定；
4)晚婚情况会更加严重，甚至出现多数婚龄群体结不起婚的问题。2.2鬼城
鬼城，是城镇化过程中的畸形产物。鬼城之所以鬼，与超自然力量无关，反倒是得名于实实在在的钢筋水泥。在房价飙升的背景下，炒地炒楼成为企业重要的赚钱之道，资本从各个行业涌入这一领域。地方政府依赖土地财政，开发商投机动机强烈，导致房地产项目过度开发，出现了局部严重的供大于求。只要某种导火索的出现，这些地方的房价必然暴跌。
在“鬼城”，尽管有很多楼盘都卖出去了，但房子的持有者并不是为了居住，而是为了等房价上涨时卖出。空有房子而就业机会欠缺不能真正吸引新移民，指望人口迁入并不现实，闲置的房子也就卖不出去。于是在高楼大厦的丛林之中，罕见几个人影，有些地方，一到晚上，无人居住或少人居住的各小区漆黑一片，所谓鬼城也就由此而来。这些鬼城基础设施齐全，鬼城什么都不缺，只缺人。
鬼城的共同之处，往往伴随着房地产市场的高库存和楼房高空置率，并多发生在三、四线城市，甚至一些大城市的个别区域也不能幸免，存在微型鬼城。
空闲的房地产占用大量资本、大量土地，却不能发挥任何作用，“鬼城”的出现是对资源极大的浪费。造城的过程一般会伴随民间借贷行业的兴起，房价的暴跌导致“财富”大量蒸发，进而导致民间借贷行业崩溃，严重扰乱了地方金融秩序。
3.导致房地产市场畸形的原因
3.1刚性需求的膨胀
改革开放之后，中国迎来了经济高速发展的时代，特别是2000-2010年，中国经历了经济发展的黄金十年。受益于国家整体的经济增长，虽然贫富差距在拉大，但人民的整体收入水平有了较大的提高，部分人开始进入置业和改善居住条件的换房高峰期。一部分人是首次购房，另外一部分人则为改善居住条件而购买第二套住房，同时，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产的投资需求逐渐启动。购房需求的集中爆发造城了房地产市场供给小于需求的情况，这种情况下，房价自然一路上扬。另外，城市外来流动人口对购房的急剧增加，人民生活水平的不断提高，城市化建设进程的加快，居民对居住要求和需求的日益提高，都直或间接影响了房地产总体需求水平的提高。3.2投资途径的匮乏
房子不仅可以用来居住，还可以用来投资。依然是受益于国家整体经济的高速发展，人们手中逐渐积累了大量财富。与此同时，银行利率下调，人民币发行量大量增加，物价持续上涨，增加了人们对于通货膨胀的恐慌，人们担心通货膨胀的出现会使自己辛辛苦苦积累的财富大量蒸发，于是，人们迫切需要找到合适的投资方式来保存自身财富。刚买入市场经济体制的中国投资市场还不够健全，可供人们选择的投资方式匮乏，房地产越来越成为人们看中的、可靠地、最好的投资途径。因此，人们将手中的财富变成房地产的需求大大增加了房地产的需求量，进一步促进房地产价格的上涨。3.3地方政府推波助澜
我国的土地归国家所有。开发商要想获得土地，必须参与政府组织的土地拍卖，参与土地出让的竞拍，土地由价高者得，而出让土地的利益则落入地方政府手中。地方政府为了自身利益，自然会想尽一切办法抬高地价，这就使得今年来高价“地王”层出不穷；花相当大的代价获取土地，同样为了自身利益最大化，开发商自然也会采取一切办法提高房价，而这所有的所有，最终只能由消费者来买单，造成了房地产价格的居高不下。3.4购房者的特殊心理
就大多数消费者而言，他们往往有这样的心理“买涨不买跌，买贵不买贱”，房地产的价格越是上涨，消费者就越认为房地产有购买的价值，早买早享受，早买早实惠；房地产的价格越是下降，消费者就越认为这个时候不值得买，它还有继续下降的空间，买的越早赔得越多。正是这样的心理，导致某些地方的房价越高越有人买，越有人买，房价越高；而另外一些地方正相反，一旦由于某种原因房价开始下跌，买房的人就犹豫，从而导致房价越跌越多，越跌越没人买，最终造成“鬼城”的出现。3.5房地产的恶性循环
以上分析的四点原因均为中国房地产市场畸形的原因。这四点原因相互渗透，相互影响，使房地产市场出现了这样的现象：人们购房需求的集中爆发使得房地产市场出现供小于求的状况，由于市场的调节作用，房价上涨，房价上涨进而又刺激了消费者的购房欲望，银行利率的下调、人民币发行量的增加、物价的上涨等因素进一步刺激人们买房的欲望，人们对房地产的需求量进一步增加，为了追逐利益，大量资本涌入房地产行业，给地方政府带来了“创收”的好机会，政府抬高地价，开发商就抬高房价，房价越高，买的人就越多，形成一个恶性循环。在某些地方，房地产刚需的增长跟不上房地产供给的增长，出现供大于求的现象，此时，出于投资的需要，房价依然会上涨，只是，一旦有导火索出现触动房价下跌，就一发不可收拾，导致“鬼城”的出现。
4.政府扮演的角色
4.1政府的宏观调控及其结果
作为社会主义国家的中国，政府强势的宏观调控手段是其经济市场的一大特点。中国房地产市场的畸形由来已久，政府一直在试图加强对市场的宏观调控，出台法律与行政规章的速度、数量是其他任何行业难以比肩的。然而回顾分析政府采取过的宏观调控措施，我们不难发现这样的现象：
1)政府欲管紧土地控制土地供应却导致有史以来最大规模的圈地风潮； 2)政府欲控制房价愈导致房价大幅度攀升；
3)政府欲解决城市中低收入人群的住房问题，却发现他们买房的难度越来越大； 4)政府在不断地整顿市场，市场秩序却不见好转。再来看“国五条”，“国五条”是政府出台的最新宏观调控政策，二手房交易征收差额20%个税是“国五条”的重点，它是用提高交易成本的方式抑制投机投资型购房，其目的是稳定房价，规避金融风险，其结果又如何呢？“国五条”出台之后，短期来看，其对房价的抑制作用微乎其微；反而，“国五条”的出台带来了相当大的负面影响。“国五条”出台后，北京、上海等城市的离婚率上升了40%，合肥、厦门等城市的离婚率上升了30%，其中原因与“国五条”不无关系。
这么来看，政府采取的宏观调控措施得到的结果与其最初的目的似乎总在背道而驰，有些还带来了其他负面影响。这个时候，有很多人就在喊，政府应该放手房地产市场，将其交给市场自发调节，难道政府真的不该调控房地产市场吗？ 4.2政府该不该调控房地产市场
就以上分析来看，政府的宏观调控总在带来负面影响，政府似乎真的不应该调控房地产市场。如果政府真的放手的房地产市场呢？目前，房地产市场过热，总需求量整体大于总供给量，在这种情况下，房地产价格会继续一路飙升，飙升的价格会吸引更多的资本到房地产行业，房地产市场的发展很可能会失控。在住房持续供不应求的地区，房地产价格会一直上涨；值得注意的是，中国房地产市场的需求量有相当一部分是投资需求，当投资需求变为住房需求的主要组成部分是，房地产也许会盛极而衰，房地产崩盘，房屋空闲，资源浪费，同时也会给经济带来致命打击。
另外，宏观调控使得政府的影响力一直存在于房地产市场，这种影响力提醒并威慑房地产市场的各方，尤其是强势的一方，使得他们在追逐利益的同时有所忌惮。
总体来看，政府对房地产市场的宏观调控利大于弊。所以，尽管宏观调控的结果不够理想，尽管房地产市场秩序仍然混乱，政府依然需要对房地产市场进行调控。
同时，我们也要认识到，政府的宏观调控得到的结果不甚理想，所以，政府需要知识的问题是如何从更加专业的角度、用更加务实的态度、以更加坚定的决心、做更加长远的规划来真正的调控房地产市场。4.3宏观调控出现偏差的原因
政府的宏观调控政策之所以无法取得良好的效果，究其原因主要有：
1)政府心态矛盾,一方面经济发展和财政收入对于房地产业的过分依赖;另一方面房地产过热与房价上涨过快将会带来一系列社会经济后果； 2)政府政策矛盾：几种政策目标相冲突的政策同时出台；
3)政府调控行为缺乏长远性和预见性，多是短期行为和被动性应对行为。4.4政府应该如何调控房地产市场
政府要想在房地产市场中发挥调控作用，首先要对市场形势有准确的判断，只有情况观察清楚、判断准确才能采取有效的针对性措施。比如说对于有无泡沫问题争论已有数年之久，政府没有请任何一个权威部门或人士拿出充足的数据和论据来证明到底有无泡沫，什么情况下算有泡沫，泡沫程度有多严重；要加息，加多少是最佳选择等等。其次，政策措施要配套。从安居工程到经济适用房，政府的初衷是好的，但是由于没有相关的配套措施，最后执行结果远远偏离了目标。再次，对政策效果及其副作用要有预判。在房地产业快速发展过程中，土地市场出现了混乱，政府加强管理，控制土地供应不应该受到非议。然而，作为管理部门应该能够预见，严格土地管理，实行新的土地出让方式，肯定会使地价快速上扬，会给市场发出一系列信号，带动房价上涨，指望开发商来消化承担土地上涨的成本是不现实的。应该能够预见到实行土地储备制度很可能带来房价上涨的副作用，在这种情况下，采取控制投资、控制开发贷款的做法，而对于需求没有进行适当的抑制，必然会产生今天房价快速上涨的局面。因此，管理部门每一项政策措施的出台，事先都应该有科学的论证，并对其实施效果做预先评估，只有这样，才有可能真正对房地产市场起引导和调控作用。
参考文献：
房地产宏观调控的必要性宏观调控是指国家从社会经济的宏观和总体的角度，运用计划、经济政策和各种调节手段，引导和促进社会经济的健康发展，影响社会经济的结构和运行，维护和促进......
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