房产开发报建作业指引_开发报建作业指引
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开发报建作业指引
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一、作业指引目的为规范房地产项目开发报建管理，指导报建人员有序开展工作。
二、适用范围
本公司取得土地后房地产项目的所有报批报建工作。
三、定义术语
3.1 房地产开发:指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行房屋建设和销售的活动，包括从规划选址到交付使用的全过程，由征地到拆迁安置、规划设计、三通一平、房屋建设、预售、竣工验收、入伙等多项内容组成。
3.2 房地产开发报建:指在房地产开发过程中按照政府的办事程序及要求，办理各阶段相关手续，最终取得政府相关部门批文。包括取得前期立项批文、土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案证明等重要的政府批文。
四、职责
4.1 开发中心（部）
4.1.1.负责制定项目开发报建进度计划；
4.1.2.负责办理从项目立项到项目入伙期间的除水、电、燃气、电信、数字电视、网络、消防外的前期报建手续；
4.1.3.负责项目初始登记、竣工查丈、规划验收、竣工备案专项验收工作； 4.1.4.负责公司内外关系的协调，组织公关活动的策划与实施； 4.1.5.负责房地产预售阶段的楼盘价格备案。
4.2 市政部（如单独设置，职能如下；如与工程部或开发部合并，则由相关部门承担相应职责）4.2.1.负责水、电、燃气、电信、数字电视、网络、消防报批及验收。4.3 设计管理部/总工室
4.3.1.负责提供办理用地规划指标所需的图纸； 4.3.2.负责提供报建方案、扩初设计、施工图图纸工作； 4.3.3.负责预售查丈、竣工查丈的技术解释工作； 4.3.4.负责项目报建技术支持工作。4.4 工程部
4.4.1.配合项目现状地形图的测绘工作； 4.4.2.配合项目开工验线工作； 4.4.3.配合临时用水用电报批工作；
4.4.4.配合各专业分包单的工程报批报建工作；
4.4.5.负责提供勘察、施工单位与报建相关信息和资料；
4.4.6.负责施工过程中质监、安监日常检查、中间验收、城管检查等相关工作； 4.4.7.配合项目竣工查丈、规划验收工作； 4.4.8.配合开发报建部门完成专项验收及接待工作； 4.4.9.负责各项工程验收所提出的工程整改工作； 4.4.10.负责组织新建物业移交工作。4.5 销售策划部
4.5.1.负责拟定项目建筑物命名工作； 4.5.2.负责提供办理用地指标功能的相关要求； 4.5.3.负责售楼广告审核及配合报批工作； 4.5.4.负责提供楼盘价格表。4.6 财务部
4.6.1.负责提供项目投资统计财务数据；
4.6.2.负责提供房地产开发资质年审的财务信息及相关数据。4.7 核算部
4.7.1.负责提供项目前期立项及开工许可报建所需的成本测算、施工图预算书的编制工作。4.8 招标中心/招标专职机构
4.8.1.负责提供工程总承包合同及各专业所需报建的《施工合同》。4.9 人事行政部
4.9.1.负责所有项目报批函件、批文、证件的原件存档管理工作； 4.9.2.负责提供所需报建查档资料的原件、复印件工作。
五、流程图(仅供参考)房地产开发报建管理流程财务/核算部土地拓展部门销售策划部设计部门开发报建部门公司领导规划部门国土部门发改部门环保部门消防部门民防办其它职能部门获取土地信息成本测算、财务状况分析市场可行调研技术分析报建条件分析项目决策阶段编制项目建议书及可研报告决策用地申请阶段用地规划选址申请核发《选址意见书》用地权属核查复函土地前期立项复函资质环保单位出具《环评报告》并办理同意复函用地方案图申请核发用地方案图成本分析市调分析提出规划指标意见规划要点申请建设用地规划许可证宗地图制作建房申请同意复函测算地价土地使用权初始登记申请签署土地合同土地初始登记公告同意复函用地申请阶段提供相关数据土地证投资概预算前期开工立项申请开工立项通知建筑物命名确定
1、提出地形现状图测绘
2、提出地质灾害评估
3、提出地质堪察测绘建筑物命名申报命名批复申请报批批复或备案回执设计前期调查阶段市政管线、路网查询取得查询资料项目前期设计 成本分析市场调研定位提供方案文本审定方案设计申请行政许可设计方案审批意见书提供扩初图纸提出扩初申请初步设计审批意见书桩基提前开工证明提供桩基施工图纸桩基提前开工报建资质单位出具《环评报告》，环保局发放环保批复建设项目消防设计审核意见书人防建设意见征询单水土保持批复提供施工图纸与审图报告提出施工图申请建筑工程规划许可证节能图纸节能报批建设部门节能审查备案设计阶段设计修改图纸设计修改申请同意复函
房地产开发报建管理流程—（2）核算部招标中心销售策划部设计部门/工程部临建位置选择审定开发报建部门公司领导规划部门国土部门发改部门环保部门消防部门民防办建设部门其它职能部门临建申请审批Y临时用地规划许可证临时用地合同书临建方案图纸报批同意复函临建消防审核意见书施工准备阶段临建施工图报批临时建设工程规划许可证临建施工临建消防验收申请临建消防验收合格意见书签订《临水、临电合同书》排污许可证施工单位配合临电、临水及排污申请准予行政许可书临时道路接口申请准予行政许可书临时占用道路许可证施工单位配合施工占道报批挖掘占用城市道路许可证红线内障碍物拆除迁移报批归档提出办理专业施工许可要求及签订燃气保护协议同意复函与燃气部门签订《燃气保护协议》施工合同桩基、土方、主体等专业施工许可申请核发土方、桩基、主体等专业《施工许可证》工程支付保函工程施工施工图预算投资许可证申请质监站、安监站检查、中间验收《固定资产投资许可证》施工阶段工程配合开工验线申请桩基提前开工证明或工程规划许可证盖章开工验线测量报告施工单位配合正式用水、用电申请准予行政许可签订正式供水供电合同书施工单位配合正式燃气接口、路口报批准予行政许可同意复函施工单位配合电梯、电话、电视、网络报批同意复函归档房号编制技术支持预售查丈报批预售查丈报告项目预售申请行政许可预售阶段预售许可证广告公司申办售楼广告设置报批配合同意复函价格确定价格备案申请备案回执房地产预售合同备案备案回执组织工程验收工程单项验收申请行政许可单项工程整改NY规划验收合格证环保验收合格意见消防验收合格意见书人防竣工验收报告质检综合验收合格意见书电梯、电话、电视、网络、燃气、供水供电、档案、节能等专业验收合格意见竣工备案回执竣工查丈报批申请竣工验收阶段竣工测绘报告设施专用基金缴纳“三算单”编制房地产证初始登记申请现状宗地图制作物业公司：组织业主入伙公告通过工程保函退保及墙改金退还申请同意退还财务部：小业主产权转移登记协调办理房地产证协同物管用水、用电物管过户停车场许可证协助办理物管公司接受商业/酒店管理公司：提供分割意见提供分割图纸商业面积分割报批审定同意复函分割查丈售后阶段产权证办理提供设计图纸二次装修报批装修预算装修合同二次装修施工许可办理装修许可证设计备案复函消防审核意见书环保噪音报批同意复函组织二次装修验收二次装修验收配合消防验收合格意见书结束
六、关键活动描述 6.1 报建阶段
6.1.1 房地产开发项目的报建工作主要分九个阶段，具体包括项目决策阶段、用地申请阶段、设计前期调查阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段、预售阶段、竣工验收阶段、售后服务阶段。
6.2 报建流程
6.2.1 项目决策阶段（参见《项目论证管理流程》，依照该流程执行）6.2.2 用地申请阶段（以政府招拍挂形式获得土地为例）
1)财务部提供土地招拍挂投标保证金；
2)开发中心（部）提供地块相关资料手续，并向地块管辖的规划主管部门提出用地申请，政府（规划）部门批准后取得政府会议纪要；
3)凭政府会议纪要到规划部门办理项目选址，取得《建设项目选址意见书》； 4)凭《建设项目选址意见书》到国土部门进行土地权属核查，核发用地预审批复；
5)凭《建设项目选址意见书》及《项目可研报告》到发改部门进行立项核准，核发立项批复； 6)开发中心（部）选择环评单位；环评单位提供《项目环评报告》，开发中心（部）到环评部门办理环保批复，取得环保审查意见书；
7)设计管理部/总工室提供《项目规划指标方设计方案图》，开发中心（部）到规划部门办理用地方案、用地规划指标手续，并领取《用地方案图》和《建设项目用地规划许可证》； 8)开发中心（部）凭《用地方案图》到国土部门办理宗地图、用地红线放点、用地地界测量手续，分别取得国土部门核发的《宗地图》、《用地界点测量报告》；
9)人事行政部提供营业执照、企业法人身份证复印件，开发中心（部）向国土部门提出建房申请，国土部门同意后，财务部依据国土部门核发的“缴纳地价通知书”办理缴纳地价工作，开发中心（部）办理《国有土地使用权出让合同》手续；
10)开发中心（部）凭《国有土地使用权出让合同》及相关材料到产权登记中心办理土地使用权初始登记，财务部配合缴纳初始登记公告费，开发中心（部）领取《土地证》；
6.2.3 设计前期调查阶段
1)由销售策划部提供《建筑物命名方案》，经领导审定后，开发中心（部）向规划部门申报建筑物命名核准，取得《建筑物命名批复书》；
2)由工程部提出地形现状图测绘、地质灾害评估、地质堪察测绘申请要求，设计管理部/总工室审核后，开发中心（部）向主管部门申报，并取得《地质灾害评估报告书》、《地质堪察报告书》及备案回执；
3)设计管理部/总工室提供查询范围和要求，市政部到档案馆办理市政地下管网、周边路网查
询，取得相关查询成果资料交人事行政部存档并复印至设计管理部/总工室；
4)由核算部提供投资阶段成本测算，用地发展部/开发中心（部）提供《项目可行性研究报告》，开发中心（部）到发改部门申请办理项目立项核准，取得《核准同意》复函。
6.2.4 项目设计阶段
1)属于设计招标备案的项目，设计管理部/总工室提供《设计招标任务书》，开发中心（部）向规划部门申请方案设计招标备案，取得同意招标备案复函；
2)设计管理部/总工室提供经公司审定的《工程设计方案文本》及电子文件，开发中心（部）向规划部门申请设计报批，取得《方案审查同意意见书》；
3)设计管理部/总工室提供《工程设计方案文本》及需要填写技术指标的《人防报建表》，开发中心（部）向民防部门申请方案设计人防报批，取得《人防意见征询单》；若该项目符合不做人防工程的条件，由开发中心（部）向人防部门提出易地建设申请，取得《缴纳易地建设费通知》；
4)设计管理部/总工室提供《总平面图》《建筑平面布置图》蓝图，由环评单位提供《环评报告表（书）》，开发中心（部）向环保部门办理环保报批，取得《建设项目环境影响审查批复》； 5)设计管理部/总工室提供《水土保持设计总图》《水土保持专家评审意见》；开发中心（部）选择具备资质的单位，由该单位提供《水土保持报告表（书）》，开发中心（部）向主管部门办理水土保持方案报批，取得《行政许可审批同意复函》；
6)设计管理部/总工室提供《扩初设计建筑图》《立面效果图》及电子文件，开发中心（部）向规划部门申请扩初设计报批，取得《建设工程初步设计审查意见书》；
7)设计管理部/总工室提供《扩初步设计图全套》及电子文件，市政部向消防部门申请消防报批或备案，取得《建设工程消防设计审核意见书》或备案证明文件；
8)设计管理部/总工室提供《扩初步设计图纸》及电子文件和《人防报建表》，开发中心（部）向民防部门办理人防报批，取得《人防地下室初步设计审查意见书》《人防核准单》； 9)设计管理部/总工室提供《电气设计图纸》，开发中心（部）向气象主管部门办理扩初设计防雷报批，取得《防雷装置设计核准书》；
10)设计管理部/总工室提供《桩基施工图》《总平面图》及电子文件，《桩基施工图审查报告》，开发中心（部）向规划部门申请办理提前开工证明，取得《建设工程桩基础报建证明书》； 11)设计管理部/总工室提供《扩初步设计建筑图》，开发中心（部）向测绘大队申请面积测算工作，取得《面积测算报告》；
12)设计管理部/总工室提供全套《施工图纸》、电子文件和《施工图审查报告》，开发中心（部）向规划部门申请施工图报批，取得《建设工程规划许可证》。
13)设计修改报批，包括方案设计调整规划报批、施工图设计修改消防报批、施工图设计修改规划报批，由设计管理部/总工室提供《修改图纸》及电子文件，开发中心（部）分别向规划部门、人防部门、市政部向消防部门申请办理图纸修改报批，分别取得相关主管部门《同意复函意见书》。
6.2.5 施工准备阶段
1)工程部提供《临时用地方案》，开发中心（部）向规划部门申请临时施工用地报批，取得《临时用地方案图》及《临时用地工程规划许可证》。开发中心（部）向国土部门申请签订《临时用地合同》，财务部凭国土部门缴纳临时用地使用费通知缴纳费用，开发中心（部）领取《临时用地合同书》；
2)工程部提供《临建方案图》，市政部向消防部门申请临时用地方案消防报批，取得《临建方案设计消防审核意见书》；
3)临建工程若需消防验收，工程部提供临建产品《供货证明》，《消防审核表》，市政部向消防部门申请临时建筑消防验收，取得《建筑工程消防验收合格意见书》；
4)设计管理部/总工室提供《市政路口接口平面图》，市政部向规划部门申请临时市政路口报批，取得《同意复函》；
5)根据项目需要，若需要占用道路的，设计管理部/总工室提供《建筑总平面图》，市政部配合施工单位提供公司资料向交管局申请临时占道报批，取得《临时占用道路许可证》； 6)根据项目情况，若需要树木砍伐等要求的，由设计部门提供《建筑总平面图》，市政部配合施工单位向城管办申请挖掘，树木砍伐报批，取得《挖掘、占用城市道路许可证》、《树木砍伐、移植许可证》；
7)设计管理部/总工室提供《管网平面图》，开发中心（部）向规划部门申请施工用水、排水、用电报批，取得《同意复函》；
8)工程部协调施工单位，开发中心（部）、市政部配合施工单位办理相关资料盖章手续负责并向水务、电力部门、燃气部门申请临水临电报批，取得《临时用水（电）合同书》； 9)结合项目情况，若需要迁移地块内的障碍物，由设计管理部/总工室提供《迁移位置平面图》，开发中心（部）配合施工单位提供公司资料并向主管部门申请用地项目红线内外有关障碍物的拆除、迁移报批（如高压线等），取得主管部门核发的《同意复函》。
6.2.6 施工阶段
1)市政部向档案馆申请地下管线查询，取得查询《地下管线图》，与燃气部门签订《燃气管道保护协议》；
2)核算部提供总包及各专项工程的《施工图预算》，招标中心选择总包单位及各专项施工单位，由相关单位提供《监理合同》、《施工合同》《工程支付保函合同》，开发中心（部）向造价站办理施工合同备案，取得备案后的《施工合同》，向建设局申请办理《施工许可证》，根据现有政策，建设局打印质监费、安监费、造价定额费收费通知，财务部缴纳费用后，开发中心（部）与质检站签订施工质检登记书，与安监部门签订安监登记书，并领取所有专业的《建筑工程施工许可证》；
3)开发中心（部）将备案的各项《施工合同》及施工质检登记书、安监登记书、《施工许可证》交人事行政部存档；
4)工程部将现场施工控制点按施工图纸放好，告知开发中心（部），开发中心（部）向国土部门提出开工验线报批，经验线合格后取得《建设工程开工验线测量报告》；
5)开发中心（部）凭《建设工程开工验线测量报告》到规划部门办理开工验线，规划部门在《建筑工程规划许可证》上盖已验线章；
6)根据项目实际情况，若因需要办理挖掘城市道路、砍伐树木的，由设计部门提供《市政路口接口平面图》，工程部提供相关资料，开发中心（部）向交管局、城管办（道桥处、绿化处、路灯处）申请报批手续，分别取得《挖掘城市道路许可证》、《树木砍伐、移植许可证》； 7)设计管理部/总工室提供《室外管线总平面蓝图》及电子数据，开发中心（部）向规划部门申请正式用水、用电报批，市政部申请用气报批，取得《正式用水（用电、用气）市政接口同意复函》；
8)工程部组织正式用水、用电、用气施工，由施工单位承担报批、验收工作，开发中心（部）和市政部配合提供公司相关资料，并领取《正式用水、用电合同书》、《管道燃气工程气源接入点意见书》送人事行政部归档；
9)工程部要求电梯施工单位提供《电梯报装图纸》，设计管理部/总工室审核后，由开发中心（部）配合提供公司资料，由电梯施工单位向电梯质量技术监督部门申请报批，并领取《电梯报批文件》；
10)工程部组织电话、有线电视、网络及智能化施工，招标中心选择相关施工单位，由相关单位提供电话、有线电视、网络及智能化《施工合同》，由施工单位承担报批、验收工作，市政部配合提供公司资料。
6.2.7 预售阶段
1)销售策划部提供《房号编制方案》，设计管理部/总工室提供《施工图》及电子数据，开发中心（部）向国土部门申请预售查丈报批，取得《预售查丈报告》；
2)工程部施工形象进度达到办理预售要求，开发中心（部）向国土部门申请预售报批，取得《房地产项目预售许可证》；
3)销售策划部提供《楼盘价格表》，开发中心（部）向物价部门申请预售价格备案，取得备案回执；
4)销售策划部将预售合同交产权登记中心备案，开发中心（部）负责进行后期跟进及关系协调； 5)销售策划部负责将欲解除的《认购书》清单及原《预售买卖合同》向国土部门提出解除申请，开发中心（部）负责后续跟进及关系协调并取得回执。
6.2.8 竣工验收阶段
1)项目竣工后，开发中心（部）向国土部门申请竣工验收查丈报批，工程部现场配合，取得《竣工测绘报告》《竣工验收测量报告》；
2)开发中心（部）凭《竣工测绘报告》向规划部门申请规划验收报批，工程部现场配合，最终取得《建设工程规划验收合格许可证》；
3)市政部向消防部门申请消防验收或备案，组织接消防局人员到现场，由工程部组织各业务部门进行现场消防工程验收，最终取得《消防验收合格意见书》或备案证明；
4)由人防施工单位申请人防工程单项验收，开发中心（部）提供盖章材料，工程部组织施工单位进行现场人防工程验收，最终取得《人防验收合格意见书》；
5)开发中心（部）向环保部门申请环保单项验收，工程部组织相关部门进行现场环保验收，最终取得《环保验收合格证书》；
6)开发中心（部）提供公司资料由电梯施工单位向电梯质检部门申请电梯验收，工程部组织相关部门进行现场电梯验收，最终取得《电梯验收合格证书》；
7)开发中心（部）向建设部门申请节能验收，工程部组织相关部门进行现场节能验收，取得《节能验收合格证》；
8)开发中心（部）向档案部门申请档案单项验收，工程部协助验收工作，取得《档案验收合格证书》；
9)由相关单位向电话、网络、有线电视、智能化主管职能部门提出验收申请，市政部提供公司相关资料，工程部组织电话、网络、有线电视、智能化现场验收，最终取得相关验收文件； 10)由开发中心（部）向建设部门申请工程竣工综合验收，工程部组织各业务部门进行现场验收（包含燃气专业验收），取得《建设工程竣工（含燃气）验收合格报告》； 11)开发中心（部）向建设部门申请竣工验收备案，取得《竣工验收备案回执》；
12)核算部提供《工程三算单》，开发中心（部）凭《竣工验收备案回执》《现状宗地图》及其它材料向产权登记中心办理房地产初始登记，并领取“房屋公用设施专用基金缴费通知”，财务部缴纳房屋公用设施基金及初始登记公告费用，开发中心（部）领取《房产证》； 13)开发中心（部）向相关政府部门办理项目公共配套设施移交手续，签订《移交协议》；
14)开发中心（部）向交管部门申请项目停车场验收，工程部组织、物业公司配合验收工作，取得《停车场验收合格证》；
15)开发中心（部）向建设部门申请工程支付保函退保及散装水泥、墙改金等押金退还手续，取得同意结果；
16)销售策划部提供商业分割要求，设计管理部/总工室出具《商业分割图纸》及电子数据、审图意见书，开发中心（部）向规划部门申请商业分割图纸报批手续，取得《同意复函》； 17)开发中心（部）向测绘部门申请商业分割查丈，取得《分割查丈报告》；
18)开发中心（部）向产权登记中心申请商业分割产权证手续，取得商业分割《房产证》； 19)开发中心（部）将以上取得的验收证件及复函原件移交人事行政部存档。6.2.9 售后服务阶段
1)开发报建部门协助财务部到产权登记中心办理小业主产权转移手续； 2)开发报建部门协助办理正式用水、用电物管过户手续； 3)开发报建部门协助物管公司办理抄表到户手续；
4)开发报建部门协助物管公司办理停车场许可证手续，取得《停车场营业许可证》； 5)开发报建部门协助办理有线电视、电话、网络物管移交手续；
6)设计管理部/总工室提供《二次装饰图纸》，开发中心（部）向规划部门申请商业二次装饰图纸报批，取得《同意复函》；
7)市政部向消防部门申请二次装饰消防报批，取得《二次装修消防审核意见书》； 8)开发中心（部）向环保部门申请办理装饰噪音审批，取得《同意复函》。6.3 报建工作要求
6.3.1 根据公司总体战略部署及该地块的性质，制定项目总体开发计划。
6.3.2 根据审批的项目总体开发计划，依据各控制时间节点和相关政府文件，制定各项报文的周计划、月计划及年度计划。
6.3.3 报文后要与各职能部门保持有效沟通，提前解决技术及相关政策问题，以取得审批部门的支持和理解，保证报建工作顺利实施。
6.3.4 所有报建资料应事先做好充分的准备工作，如请示公文、公司法人资料及相关表格等所有应准备的资料要齐全，保证一文不跑二次，具体操作参照《房地产开发报批报建应用指南》。
6.3.5 结合项目进度及项目报建工作计划，及时进行分项报建，分项报批流程可参照《房地产开发报建指南（广州）》，报建专员定期或根据需要做好分项报建的跟进工作。
6.3.6 在办文跟进过程中，对于主办部门提出的问题，要做好解释工作，对于没有把握解决的应及时向部门或公司领导汇报。
6.3.7 报建专员取得的复函、许可证原件应在
