房地产相关政策分析_房地产相关政策精
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房地产政策分析
一、保障性住房概念
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。保障性住房包括限价房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。棚户区改造也属保障性住房建设的一种，在改造完成之后根据供应对象一般会分解为廉租房、经济适用房以及中小套型商品房等。
二、保障性住房的开发政策
限价房、经济适用住房、廉租房和公租房在保障对象、土地供给、产权、规划设计等方面都有特别的规定。
类别限价房保障对象城市中低收入住房困难家庭经济适用城市低收入住房困难家房庭廉租房城市低收入住房困难家庭公租房城市中等偏下收入住房困难家庭棚改房城市收入低、住 房困难家庭保障方式产权有无面积实物有限产权90 平米以内实物有限产权60 平米左右货币补贴无产权50 平米以or 实物配内实物谁投资，60 平米以谁所有内实物或货有限或全50、60 平币补偿部产权米 不等土地供给招拍挂出让划拨划拨划拨或出让等划拨或出让等 此外，针对棚户区改造还有一些特殊政策，比如：出让收益专项用于支付银行贷款本息，财政筹措补贴资金作为政府投入返还开发企业，在税收、配套设施建设及物业管理方面通过减免、补贴方式予以扶持。
三、保障性住房的金融政策
2008年中国人民银行、银监会先后印发了《经济适用住房开发贷款管理办法》和《廉租住房建设贷款管理办法》。2009年住房和城乡建设部联合其他部委及中国人民银行引发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。根据相关意见，新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例，执行基准利率下浮10%。城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。
2011年7月，刘明康在银监会年中工作会议的讲话指出，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台(原则上各1家)，负责统筹本省、计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债。该平台公司负责项目的统一管理和向银行统一借款、统一还款。所获贷款根据各市县建设任务和具体进度分配到各市县保障房建设单位（用款主体)，相应市县政府将贷款本息偿还纳入本级财政预算并通过省级政府融资平台偿还贷款，如发生拖欠贷款本息，则由省级(或计划单列市)财政代为偿还。已经向市县政府公(廉)租房建设和棚户区改造项目发放贷款的银行，应立即采取相应行动，消除风险。同时明确贷款条件和要求。各银行业金融机构应审慎评估地方财政的偿还能力和意愿，在省级政府融资平台上，对满足条件的建设项目及时发放贷款：（l）项目资本金比例不得低于20%，必须真实、足额到位。（2）贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定，要明确80%的银行贷款部分只是帮地方政府打时间差。（3）贷款利率应按中国人民银行利率政策执行，根据风险原则定价，不准收任何其他费用。(4)项目建成(不是入住)之后，贷款必须实行一年两次还本付息，利随本清。（5）鼓励以银团贷款形式发放贷款，对于资本金足额到位、管理精细的，优先进行支持。
2011年8月中国人民银行、银监会下发《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，要求进一步落实刘明康上述讲话精神。
四、河北省保障房融资信息
河北省保障住房投资有限公司于2011年4月成立。该公司是由省政府批准组建的省级保障住房融资平台，注册资金5亿元。其运作模式是“省市连带担保，项目打捆，统一融资、统一调配、统一还款”。目前，该公司已与开发银行签订了5年融资200亿元的框架协议，今年计划融资100亿元以上。“十二五”期间，该公司还将向民生银行融资200亿元。
2011年9月，省政府下发办字［2011］124号《关于印发河北省廉租房公租房住房建设资金融资使用偿还管理暂行办法的通知》，重点对“两租房”建设中省房投及设区市保障房投融资平台向开行申请用于补助或建设贷款进行了规范。明确了省房投和设区市融资平台公司的两种融资方式及还款保障方式。
2012年，我省共上报国家6家以支持保障性住房建设为目的企业债券的申请及申报材料，申请发行额度94.1亿元。除“2012年迁安市兴源水务产业投资有限公司公司债券”已通过审批并公开发行外，其余尚在审批过程中。其中，唐山市南湖生态城开发建设投资公司申报10亿元。河北省完成保障性住房任务的资金缺口在300亿元左右，其主体资金来源仍是商业银行。
附：主要政策： 国家政策：
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）
《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）
《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 》（建保[2009]295号）《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 》建保[2010]56号 《 财政部积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作 》财综[2010]8号 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会
《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》银发〔2011〕193号
《经济适用住房开发贷款管理办法》（银发〔2008〕13号文印发）《廉租住房建设贷款管理办法》（银发〔2008〕355号文印发）
《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》（银发〔2010〕37号）河北省：
《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（冀政〔2011〕28号）
《中国人民银行石家庄中心支行关于河北省金融支持保障性安居工程建设的指导意见》（银石发[2011]84号）
