借他人名义买房,房子归谁所有？_借名买房房屋归谁

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借他人名义买房，房子归谁所有？

案例：

2010年10月，已买有一套住房的林某为了投资，借用朋友王某名义，按揭买了一套当时价格为29万元的商品房。首付和月供都由林某支付，相关票据林某也一直保存。购房合同和后来办理的房产证为朋友王某的姓名。但私下林某与王某签订了《委托购房合同书》，约定王某只是名义上的买房人，林某是实际买方，房子归属林某所有。2011年4月，王某因欠他人15万元的债务到期无力偿还，于是，王某把该房子以50万元的价格卖给陈某并完成过户登记。林某知道后，以自己是该房子的实际所有人为由，想要回该房子，向法院提起诉讼。

解析：

房价的调控政策出台，让许多想购买多套房的购房者被挡在门外。但所谓“上有政策，下有对策”，不少没有资格的投资购房者和想享受首套房优惠折扣的购房者最终想出了“借用他人名义买房”。借用他人名义买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义进行房屋所有权登记的行为。房屋的事实购买者是实际出资人，但物权登记却是借用了其他人的名字，他人享有名义上的房屋所有权。这些借用的名字可能是亲属、朋友，也可能是员工等。但是借用他人名义买房却存在很大的法律风险。

首先，我国《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”。所以，我国不动产物权变动以登记为要件，不动产权属证书上的登记人是产权人。但在“借名买房”中，权属证书上登记的不是实际购房人，而是所借用的第三人的名字。这就造成实际出资人名义上对房屋不享有所有权。一旦第三人不承认被“借名”的事实，实际出资人又不能证明双方之间委托“借名”的关系和出资行为，实际出资人就会钱房两空，一无所有。

其次，如果被借名的第三人把该房产进行抵押或者转让，因被借名的第三人是房屋权属证书上登记的所有权人，所以该行为是合法有效的，实际购房人不能以实际出资为由主张该行为无效。再者，即使实际出资人事后通过诉讼等途径证明被借名的第三人不是实际上的所有权人，但是根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

所以抵押和转让合同的相对人也能根据善意取得制度要求履行合同，实际出资人只能要求被借名的第三人赔偿其购房损失，而不能主张抵押和转让合同无效。因此，实际出资人在这种情况下很难拥有该套房屋。

在本案中，林某是实际出资人，王某是被借名人，双方签订了《委托购房合同书》，权属证书上是王某的名字。因为双方签订的《委托购房合同书》没有恶意违反法律的规定，且双方自愿。所以林某能够证明双方之间的“借名买房”关系，林某就是房屋的实际所有权人，王某卖房的行为是无权处分行为。但是根据《物权法》第一百零六条规定陈某构成善意取得，最终能取得该房屋的所有权，而林某只能要求王某赔偿其损失。如果林某不能证明双方之间的“借名买房”关系，那么王某就是真正意义上的房屋所有权人，王某卖房的行为就是有权处分的合法行为，陈某基于买卖合同获得房屋的所有权。而林某虽然不能证明自己是所有权人，但首付和月供都由林某支付，相关票据林某也一直保存，所以他能证明自己有出资，所以林某还能向王某要求相应的出资赔偿。当然，如果不能证明自己的出资行为，那么就会一无所有，钱房两空。“借名买房”在法律上存在诸多法律风险，这里并没有一一指出，希望大家不要被相关优惠诱惑而“借名买房”，不然可能就会引发法律纠纷。

（包乾风律师、陈胜辉提供）