浅谈物权法中的物业费的问题_物权法中的物业费

浅谈物权法中的物业费的问题由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“物权法中的物业费”。

浅谈物权法中的物业费的问题

摘要：首先，究竟是物业管理费还是物业服务费？这个问题和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。《物业管理条例》称之为物业服务费用；《物权法》称之为物业费；物业纠纷解释里边也称之为物业费，和《物权法》保持了一致。

首先，究竟是物业管理费还是物业服务费？这个问题和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。《物业管理条例》称之为物业服务费用；《物权法》称之为物业费；物业纠纷解释里边也称之为物业费，和《物权法》保持了一致。区分所有权解释没有提到物业费的问题。究竟是“物业管理费”还是“物业服务费”，关系到财产的不同属性。物业管理费，顾名思义应当是业主为管理共有部分而支付的费用；而物业服务费，应当是物业服务企业的劳务酬金。从法理上以及实际情况上来考察，我认为物业费的性质，说白了就是业主的AA制，大家出资，筹集一笔经费用于共同事务的管理，它属于业主的共同财产。物业服务企业的劳务报酬只是其中很小的一部分。所以把它称为物业费或者物业管理费是准确的，称为物业服务费是不准确的。称作物业服务费，就意味着整个这笔钱都是物业服务企业的劳务对价，这显然是不对的。

物业费的第二个问题，就是业主能不能行使合同法上的抗辩权来拒交物业费？这和我们前面谈的物业费的性质是直接相关的。在物业纠纷解释第六条里规定，“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或在催缴的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主缴纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

这里边产生了两个问题，第一个问题，什么是正当理由？业主往往认为他欠费是有正当理由的，那么什么是欠费的正当理由？第二，业主“仅以未享受服务”作为抗辩理由，法院不支持，那么业主以其它理由抗辩的，法院支不支持？在现实当中，业主很少“仅以”这个为理由不缴费。业主有什么理由呢？通常我们看到的：质量有瑕疵、维修不及时、管理不到位、服务态度差、没有及时处理相邻人的侵权等等，甚至汽车被人放了气也不缴费，地没有扫干净也不缴费。那么这些理由能不能得到法院的支持、能不能成为不缴费的抗辩理由？我在百度上搜索了一下，看到很多案例。一个是重庆有一个高层住宅，有半数业主没有交电梯费和物业费，电力公司就停了电，500户居民受影响，有一个业主说“我们不是不愿意交电梯费，这都是被迫的”，我们看看他的理由是什么，他说“楼上住户的空调水总是飘进他家，他找物管好几次却没有解决，因此他拒交物管费和电梯费有好几个月”；另一个业主说他家“楼下的烧烤店油烟及噪声极重，楼道排气管也坏了几个月，物管没有解决”，这是他不缴费的理由。

另外一个案例是沈阳一个小区，也是大家不缴费电梯停了，感应灯、对讲机都停了，居民每天要摸黑爬楼梯，然后一个业主王先生就说，为什么不缴费呢？因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患，所以从去年6月起就没有再交物业费。问题是你不交费，电梯就安全了吗？还有南京的一个小区，也是因为欠费停了电梯，业主认为物业管理公司具有不可推卸的责任。在普遍欠费情况下，物业公司怎么办？我看到一个案例，也是重庆的，说一天早上起来，六部电梯全部停电，物业办公室里面空无一人，墙上贴出一个告示，说“由于部分业主累计欠费10万余元，本公司难以继续经营。”它关门走人了。最后的烂摊子还是要业主来收拾。

我的观点是，业主没有任何理由拒交物业费。首先，物业费不等于物业服务企业的劳务对价，其中百分之九十以上是用作保洁、保安、物业养护维修和支付其它公共开支，物业企业所得的酬金只占很小一部分，所以不存在《合同法》上的抗辩权的问题，它不是对等的。其次，物业费是业主承担区分所有权人管理责任的一种方式，也是他的义务，拒交物业费就意味着拒绝履行业主的法定义务。如果物业企业没有按照合同约定履行职责，业主可以依照《物业管理条例》第三十六条，要求他履行职责，甚至赔偿损失。物业公司实在不称职的，我们可以把它炒掉，业主自己来管理，但在这种情况下，业主也要履行交费义务。从这个角度看，业主交不交费和有没有物业企业都没有关系。第三，业主交物业费，最大的受益人其实是业主；业主欠费，最大的受害人也是业主。欠费在短期内会导致业主生活质量下降，长期会导致房屋价值贬损，大面积欠费会导致商品房变成新的贫民窟，对业主没有任何好处。物业费的第三个问题，物业企业的收费标准和政府的指导价是什么关系？物业服务纠纷解释的第五条提到“物业服务企业提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予支持。”什么叫提高收费标准？事实上不可能出现合同约定收一块二，物业企业收一块五的情况，因为这样收，业主也不会交。可能的情况是，物业就按合同收一块二，业主交了两年突然发现，本地政府的物业费指导价是一块，你为什么收一块二呢？这时就提出你是违规收费，甚至要求你退还。这种情况下，法院是不是支持业主的请求？这涉及到合同约定的物业费标准与政府指导价是什么关系。对此，我有这么几个观点：

第一，物业费实行政府指导价，在法律上存在疑问。《价格法》总则规定，“大多数商品和服务价格实行市场调节，极少数商品和服务价格实行政府指导价或政府定价”。“极少数商品和服务”是哪些呢？《价格法》第十八条规定了五项，五项里边涉及到的服务价格只有两种，一种是“重要的公用事业价格”，另一种是“重要的公益性服务价格”。显然，这两种价格和物业服务价格是没有什么关系的，物业服务既不是公用事业，也不是公益性的服务。所以，政府制定物业费的指导价本身就没有法律依据。

第二，虽然说物业费是业主的AA制，但毕竟关系到物业企业员工的收入。业主是城市人口中的富裕阶层，而物业企业的员工绝大多数是农村进城的务工人员；指导价的制定者基本上都是业主，这等于业主运用公权力来为自己享受的服务制定价格。政府定价的本质，是在业主与物业企业在市场上博弈的过程中，政府将公权力的砝码放在了业主一边，这是违反社会正义的。

第三，政府的所谓指导价，并没有任何科学依据，我了解到一些城市，10年间这个指导价都没有变化。

第四，政府的行政命令，除非上升为法律法规的强制性规定，并且是效力性的强制性规范，否则都不能改变民事合同的效力。物业服务合同中的物业费条款，其效力高于政府规范性文件甚至规章和地方性法规，业主不能以违反政府指导价为理由请求物业费条款无效。

关于物业费的欠费处理，也可以借鉴台湾的《公寓大厦管理条例》。它规定，区分所有权人和住户积欠费用达到两期或相当金额，管理负责人和管理委员会可以诉请法院命其给付；如果经过强制执行后再度积欠，金额达到区分所有权总价1%的时候，管理负责人得促请其改善，在3个月内没有改善的，可以请求法院强制其迁离。如果欠费者是业主的话，管理负责人或管理委员会可以申请法院拍卖他的房子。这个规定给我们的启示有三点，第一，是由业主组织而不是物业服务企业来主张权利；第二，欠费的法律后果非常严重，可以导致业主丧失居住权甚至所有权；第三，对物业费的保护居于各种债务之首，“其受偿顺序与第一顺位抵押权同。”由此可以看出，追缴物业费并不是为了保护物业服务企业的利益，而是为了保护业主的利益，也是保护社会正当的经济秩序。

第72条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

解读：

1、是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权:走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所

2、是业主对专有部分以外的共有部分享有共有的权利、共同管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务

3、业主不得以放弃权利为由不履行义务：业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用，但是，温度不适合可以拒交

4、业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让

业主的建筑物区分所有权是一个集合权：对专有部分享有的所有权；对建筑区划内的共有部分享有的共有权；共同管理的权利。这三种权利具有不可分离性。

解析业主“不得以放弃权利不履行义务”

《物权法》第72条首次明确规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

综观我国法律从未有过明确规定“不得以放弃权利不履行义务”的条文。换言之，在我国立法史上从未有过这样明确规定。然而，这次《物权法》就是这样规定的。这不得不引起法律界人士的高度关注；同时，因为它是专门针对业主规定的法定义务，而这一法定义务又是“不得以放弃权利不履行义务”。这又不得不引起作为平头百姓的普通业主的高度关注。

何谓“不得以放弃权利不履行义务”？明眼人一看就明白：即使你放弃行使你的权利，但你还得履行义务。此话怎讲？你不得用放弃权利来对抗应当履行的义务。

对此，可能有人会提出质疑，干吗放弃权利了，还要履行义务呢。他可能还会举例说明，比如去买一样东西，已经拿在手里了，后来想想又不要了，结果没买这东西，难道还要付钱吗？没买东西当然就不付钱。他以“放弃了享受东西买到手的权利，怎么还有付钱的义务呢？”的例子来说明放弃权利就毋须履行义务。乍一听，似乎他说的不无道理，好像反而是法律规定错了。但是，事实上，他这样举例说明是错误的。为什么说他是错的呢？因为他说的是买卖，买卖关系的权利义务就是卖者交货、买者付钱；而物权法第72条规定的不是买卖关系的义务，而是业主对建筑物共有部分的义务，不得以放弃权利来对抗。所以，你不能用买卖关系来类比业主之间的这种共有法律关系。这就是业内人士常说的，法律关系不容混淆。因为不同的法律关系产生不同的权利和义务，而某个法律关系都是由它特定的权利和义务构成的，不可进行类比。如果法律关系即权利义务关系可以不特定，或者说不确定，任意解释，那么，法律就不称谓法，就成了可以随便捣糨糊的东西了。这是其一。其二，买卖法律关系的主体是单一的，就是买与卖两方的主体。它里面不存在共有法律关系，权利和义务也简单，交货、付钱。而业主之间的共有法律关系的主体是众多的相关业主或整个小区内的所有业主，其共有法律关系即称作建筑物区分所有权中的共有权和成员权方面的而发生的种种共有法律关系，包括物业的委托管理，使用，修理，修缮，维护保养，经营，出租，转让以及改建等等法律关系，相当复杂。这当中的权利义务涉及面很广，不象买卖关系中只有交货付钱那么简单。因此，从逻辑上讲，也不能相类比。况且，前面举的例子，实际上是你没买东西，就是法律上说的买卖关系未成立，所以，就根本谈不上所谓放弃权利的问题。

那么，《物权法》为什么要规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”呢？我想，这里面有几个法律问题值得探讨。为了把问题说得简单易懂些，先把业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利和义务，简称为：“业主的共有法律关系”。前面已经例举了“业主的共有法律关系”相当复杂，涉及面很广。因而，第一个法律问题是，任何一个或者一部分业主能不能放弃共有权利，而不履行共有义务？比如，就拿物业的共同管理权来说，你说你放弃权利，即放弃管理物业的权利，实际上放弃的是委托别人管理物业的权利，事实上，其他业主不可能因为你所谓的放弃权利而作壁上观，还是要委托别人来管理物业的。然而，后来恰恰是物业管理方面出了问题，发生了共用水泵损坏了，绿化毁坏了，道路损坏了。这时你说因为你放弃了管理物业的权利，所以就可以不履行义务了，不出钱修理、维护、更换了。然后，别人（广大业主）出钱修理、维护、更换。完了，因为你没尽相关义务，你今后就不要再享有权利了，路也不走了，绿化也不看了，共用设施也不用了，共用水泵打出的水也不吃了。起先以为共有权利没有独享权，放弃了无所谓，最后连自己的权利也丧失了。你说这样行吗？所以，你不可能放弃你所谓的权利，而不履行共有的义务。第二个问题是，你不尽义务是不是侵害了广大业主的共有权利？因为“业主的共有权利”可能会被有些人看作是无实际意义的权利，特别是某些投资客业主，自己不会来居住的业主，他要么等到一个合适的价钱卖出房子，要么就是把房子出租收取租金，他才不管你什么共有权利不共有权利的，此事一概与他无关。这些业主认为与其享有无实际意义的共有权利，还不如不承担共同义务的好。事实上，某个小区中，这样的投资客业主越多，“群租”现象也越多。试想：这样，岂不是让广大业主的共有权利，被这些不想尽义务的业主给侵害了吗？第三，从法律的普遍原则来说，本身就不容许法律关系的一方主体以放弃权利来对抗必须履行的义务，特别在共有法律关系中更是强调共同义务必须履行的强制性。比如在夫妻共有关系中，一方不得以放弃财产权利，而不尽扶养另一方的义务；在家庭共有关系中，子女不得以放弃财产权利而不履行赡养父母的义务；在合伙共有关系中，一方不得以放弃合伙财产权利而不承担合伙的外部债务。综上所述，放弃权利是你的自由，义务是法律强制你必须履行的。这是各国法律的普遍原则。只是我国物权法首次明确规定了业主“不得以放弃权利不履行义务”罢了。我以为，这样明确规定的好处在于，让所有的业主不要在复杂的“业主的共有法律关系”中去争论是不是可以不尽义务的问题，你作为业主，不管你是自住，还是投资、出租，你都必须履行义务，至于权利，你想放弃，就算放弃吧。事实上，你放弃不了，你只是暂不行使权利而已，除非，你购置的是独立别墅，且要与任何人没有共有关系的别墅。而这，至少目前在中国还没有。