北京物业项目负责人法律法规考试_国土相关法律法规考试

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目 录

北京物业管理法律法规（考试大纲）..................................................2 第一部分 全国性法律、法规.................................................................................................................2 一． 《物权法》......................................................................................................................................2 二．《物业管理条例》...............................................................................................................................4 三.最法解释..........................................................................................................................................6 四.《保安服务管理条例》.....................................................................................................................7 五.34《民法通则》中与物业管理密切相关的规定.............................................................................8 六．35《消防法》中与物业管理密切相关的规定.................................................................................8 七．36《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项.................................9 八．37《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为.........................................................9 九．38城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则..................................................10 十．39《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定...............................................10 第二部分 北京市物业管理政策法规...................................................................................................10 一． 《北京市物业管理办法》.............................................................................................................10 二． 《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》.....................................................................16 三． 《北京市住宅专项维修资金管理办法》.....................................................................................20 四． 《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》.............................................................................22 五． 《北京市物业服务企业信用信息管理办法》.............................................................................24 六． 《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》.........................................................................26 七． 《北京市物业项目交接管理办法》.............................................................................................27 八． 《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》.........................................................................30 九． 《北京市住宅区临时管理规约制定规范》.................................................................................31 十． 《北京市物业管理行业专家管理办法》.....................................................................................32 十一． 《北京市住宅物业服务标准》.................................................................................................33 十二． 《北京市供热采暖管理办法》.................................................................................................34 十三． 《北京市有限空间安全作业生产规范》.................................................................................35 十四． 《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》.................................................36 十五． 《北京市电梯安全监督管理办法》.........................................................................................38 十六． 《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》.38 十七． 《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》.............................................39 十八． 《关于实施中若干问题的通知》.....................................................39

第一部分 全国性法律、法规

6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；（1）制定和修改业主大会议事规则;（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;（6）改建、重建建筑物及其附属设施;（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；

①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施;经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

②修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力； ①业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

②对业主巨头约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是符合法律法规及规章的。③不违背社会公德，不损害国家、公共和他人利益的决定。

9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容；

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； ④监督管理规约的实施； ⑤业主大会赋予的其他职责。

16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容 发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

18.《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容； 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

19.《物业管理条例》对装饰装修管理的规定

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

21.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；

应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收

27.最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

①业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； ②总人数，按照前项的统计总和计算。

28.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

29.最高人民法院对业主予以支持的行为；业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

②管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； ③物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

④建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； ⑤其他应当向业主公开的情况和资料。

30.最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

31.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持

四.《保安服务管理条例》

32.《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求；

保安员的单位（以下统称保安从业单位）应当建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、教育和培训，提高保安员的职业道德水平、业务素质和责任意识。

保安从业单位应当依法保障保安员在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方

确保完好有效；

⑤对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；

⑥保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准； ⑦组织防火检查，及时消除火灾隐患； ⑧组织进行有针对性的消防演练；

⑨法律、法规规定的其他消防安全职责。单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人

七．36《业主大会和业主委员会指导规则》中业主大会议事规则的规定事项 ①业主大会名称及相应的物业管理区域； ②业主委员会的职责； ③业主委员会议事规则；

④业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； ⑤业主投票权数的确定方法； ⑥业主代表的产生方式； ⑦业主大会会议的表决程序；

⑧业主委员会委员的资格、人数和任期等； ⑨业主委员会换届程序、补选办法等；

⑩业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； 11业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

八．37《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为

①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； ②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； ④损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； ⑤其他影响建筑结构和使用安全的行为。

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： ①搭建建筑物、构筑物；

②改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； ③拆改供暖管道和设施； ④拆改燃气管道和设施。

第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

3.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定 第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

4.《北京市物业管理办法》对建设单位委托专项服务的规定

建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

5.《北京市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分

第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

6.《北京市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责

第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

10.业主大会的组成主体

业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

11.建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件

第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

16.《北京市物业管理办法》对物业服务合同终止的规定

第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

17.《北京市物业管理办法》对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定

第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）移交本办法第十条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（四）结清预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企

22.房屋建筑的安全责任人及其承担的责任

第五条 房屋建筑的所有人是房屋建筑使用安全责任人(以下简称安全责任人)。房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑权属不清晰的，实际占有人是安全责任人。

第六条 安全责任人应当对房屋建筑的安全使用、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋建筑的安全性、适用性、耐久性。

23.房屋建筑管理人及其职责

第七条 房屋建筑管理人(以下简称管理人)是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或者其他组织。

自行管理的房屋建筑，安全责任人是管理人。委托管理的房屋建筑，受托人是管理人。第八条 管理人应当对房屋建筑进行检查维护，对于检查中发现的房屋建筑使用安全问题应向安全责任人和有关行政主管部门报告，可以受安全责任人委托组织对房屋建筑安全问题进行治理，对危害房屋建筑使用安全的行为进行制止、报告，并定期开展房屋建筑使用安全宣传活动。

24.房屋建筑使用人在使用房屋建筑时影响安全和公共利益的行为

第十二条 居住建筑的使用人，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为居住之外的经营性用房。使用人依照法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的房屋建筑所有人同意。

第十三条 使用人不得在房屋顶部增设塔架，不得超过城市规划中限定的建筑物高度设置广告牌，不得在房屋顶部、地下或者其他部位增设永久性或者临时性建筑或者构筑物等，不得改变房屋承重体系。

因特殊需要，经房屋建筑所有人和利害关系人同意，在房屋顶部或者其他部位搭建附属房屋，应当经规划部门批准；在房屋建筑外墙或者房屋顶部增设广告牌，应当符合户外广告设置规划，并遵守国家和本市的有关规定。

第十四条 使用人在使用房屋建筑时，不得有下列影响安全和公共利益的行为：(一)擅自变动建筑主体和承重结构；

(二)违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康的物品；(三)超过设计使用荷载使用房屋；

(四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散的行为，在人员密集场所门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物；(五)擅自拆改防雷装置；

(六)擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备。

25.房屋建筑管理人对房屋建筑日常检查的内容

第十八条 管理人应当对房屋建筑进行下列内容的日常检查：

(七)经安全评估发现房屋存在安全隐患需要进行安全鉴定的；

(八)其他依法应当进行安全鉴定的。

房屋安全鉴定费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，鉴定费用由责任人承担。

27.房屋建筑安全问题的治理措施，费用承担的方式

第三十条 对存在安全问题的房屋建筑，应当根据具体情况分别采取修缮、解除危险、拆除的处理措施。

房屋建筑安全问题的治理费用，由安全责任人承担；人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，其治理费用由责任人承担。

28.依法取得房屋修缮工程施工许可的要求

本办法所称修缮，是指为保持和提高房屋的完好程度与使用功能或者为延长房屋耐用年限，对既有房屋建筑进行必要的维护、维修、拆改、翻修和再装饰所进行的查勘、设计、施工和验收等过程控制活动

修缮工程投资额达到30万元以上或者建筑面积达到300平方米以上时，应当依法取得施工许可。修缮工程施工中，严禁违反设计文件擅自变动建筑主体、承重结构或者使用功能。

29.危险房屋的处理类别 危险房屋解除危险

第三十八条 确认危险房屋的鉴定结论，应当由房屋安全鉴定机构做出。

经鉴定属于危险房屋的，安全责任人、管理人应当按照房屋安全鉴定机构鉴定结论的处理类别进行治理。危险房屋的处理类别分为观察使用、处理使用、停止使用和整体拆除。

观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用但需继续观察的房屋。房屋安全鉴定机构在出具的鉴定报告中应当注明观察使用或者下一次进行安全鉴定的时限。

处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。设计单位在加固设计文件中应当说明后续使用年限。

停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。

整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。

30.房屋应急抢险遵循的原则

第四十五条 房屋应急抢险遵循属地为主、分级负责、预防为主、防治结合、快速反应、统一指挥、保障有力的原则。

⑤消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

⑥楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的； ⑦其他情况

35.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则

①商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

②售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

③售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊

36.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序

①物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

②业主大会依法通过使用方案； ③物业服务企业组织实施使用方案；

④物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

⑤业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；

⑥业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知； ⑦业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

37.危及房屋使用安全的紧急情况范围

室外工程——不低于2年

建筑给水及排水工程——除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不低于10年外，建筑给水及排水工程质量保修期限不低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同

电梯工程——不低于3年

电气工程——除电线、电缆质量保修期限不低于5年外，电气工程质量保修期限不低于2年。智能建筑工程——不低于2年

41.住宅专项维修资金的审批条件

住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

42.危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况

发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。

（一）屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

（二）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；

（三）高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；

（四）楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的

43．使用住宅专项维修资金的工程项目范围。地基、基础

主体结构工程：承受各种作用的基本结构部分，包括承重墙、梁、板、柱。防水工程：包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。保温工程：包括屋面、外墙面保温。

装饰装修工程：分为住宅内共用部位装修和住宅外共用部位装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板（砖）等。

室外工程：，包括小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。建筑给水及排水工程：包括给排水设备及附属设备、管道设施等 电梯工程：包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。

46．物业项目负责人持证上岗制度的要求和规定 本市实行项目负责人持证上岗制度。

（一）项目负责人经市房屋行政主管部门考试合格的，颁发合格证书；

（二）合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；

（三）取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育。

项目负责人有下列情形之一的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书，并在项目负责人信用信息档案中予以记录：

（一）未按规定参加岗位考核、继续教育的；

（二）在记分周期被累计扣分超过规定分值的；

（三）其他应予取消合格证书的情形。

项目负责人被取消合格证书的，自证书取消之日起三年内不得在本市担任项目负责人，不得受聘担任本市物业管理行业专家。

47．物业服务信用信息的内容、获取要求、披露方式

信用信息采集渠道，包括市、区县房屋行政主管部门及相关行政主管部门提供、物业服务企业及项目负责人自行申报

信用信息的采集应当坚持客观、准确、公正、及时和谁提供谁负责的原则。信用信息主要包括基本信息、业绩信息和警示信息。

（一）基本信息。企业在市、区县房屋行政主管部门登记的基本情况、物业项目基本情况、资质等级核定情况，管理和专业技术人员、项目负责人的基本情况和执业情况。

（二）业绩信息。企业或者企业法定代表人、主要负责人、项目负责人在从事物业管理活动中受到的省部级以上的奖励、表彰、认定情况，或我市区县政府，或市政府相关行政主管部门物业管理方面的奖励、表彰、认定情况。

（三）警示信息。企业或者项目负责人在从事物业管理活动中违反法律、法规、规章和相关规定被行政处罚或者处理，以及北京物协按照行业自律办法给予处理等情况。信用信息的披露方式：包括对企业及其从业人员信用信息的公示和查询等。

物业服务企业及项目负责人的信用信息通过北京建设网、北京物业管理行业协会网站或者其他方式向社会公开。

任何单位和个人均可按照信用信息查询的有关规定，查询物业服务企业及项目负责人信用信息情况。

48．物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定

本市实行物业服务企业及项目负责人信用记分制度。企业负责人和项目负责人应当及时查询信用记分情况，并予以改进。记分标准中企业记分满分为20分，项目负责人记分满分为15分。记分

物业服务评估监理机构以物业服务项目查验点为基础协商确定收费金额。建设单位向全体业主移交物业项目时，建设单位和全体业主共同委托物业服务评估监理机构进行查验交接的，由建设单位承担评估费用。

53．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人的义务

当事人承担的责任；如何开展评估业务；建设单位、物业服务企业与相关当事人应当协助物业服务评估监理机构进行实地查勘，如实向评估监理机构提供必要的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

54．《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》对物业服务评估监理机构和专家的要求和规定。①具有独立法人资格，专业从事物业服务评估监理业务；②注册资本100万元以上；③有固定的办公场所和开展评估监理业务所需设施、设备和办公条件；④具有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于5人；⑤法律、法规、规章规定的其他条件。

符合上述条件的物业服务评估监理机构应当到市房屋行政主管部门备案，市房屋行政主管部门应当定期公布备案机构名单。

七． 《北京市物业项目交接管理办法》

京建发[2010]603号 2010年12月1日起施行。北京市建设委员会《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》(京建物[2006]23号)同时废止。

55．物业项目交接的含义

物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。

56．物业项目交接的内容和程序

已经成立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接;未成立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接。

全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接;也可以按照《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》(京建发[2010]383号)委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接查验评估，并出具物业项目交接查验报告。

业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接：

(三)全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;(四)双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

物业项目交接，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。交接的起算时间为：

(一)约定期限的物业服务合同终止的，自物业服务合同期限届满之日起算;(二)其他情形，自建设单位、物业服务企业接到全体业主共同决定的书面告知之日起算。

建设单位、物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

物业服务合同期限届满前，业主共同决定续聘原物业服务企业的，应当在合同期限届满之日前30日内与原物业服务企业协商签订物业服务合同。

57．交接过程中对各方行为规范的要求

【查验依据】物业项目交接可以参照《北京市新建物业项目交接查验标准》相关规定进行交接查验。

【禁止行为】物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，建设单位和物业服务企业不得出现下列行为：①拒不移交物业服务用房和相关资料；②拒不配合承接查验；③拒不撤出物业管理区域；④强行接管；⑤法律、法规、规章禁止的其他行为。【拒不撤出认定】本办法第十七条所称拒不撤出物业管理区域，是指建设单位、物业服务企业违反本办法第十四条规定，逾期不撤出物业管理区域的行为。

【强行接管的认定】本办法第十七条所称强行接管，是指物业服务企业的下列行为：

①未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，但政府相关部门组织接管的除外；②原物业服务企业尚未撤出时，未协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而进驻物业管理区域。

58．应急物业服务的适用情形和具体要求

有下列情形之一，住宅小区无人管理，不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门在2个工作日内组织提供应急物业服务：

①物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

②物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域的；

③物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者

0

（二）2010年10月1日以后入住的城区新建住宅物业项目，建设单位应当在业主办理入住手续前，将购房人信息录入决策平台后，到光大银行各营业网点申领该项目房屋的一卡通，并在办理入住手续前将一卡通发放给购房人。远郊区县的新建住宅项目，建设单位可以到北京市农村商业银行营业网点申领一卡通。

2010年10月1日前已入住物业项目的一卡通，可以由业主委员会或物业服务企业统一到光大银行或北京市农村商业银行各营业网点领取后，发放给业主。业主委员会或者物业服务企业申领一卡通前，应当在决策平台录入房屋对应的业主信息。

61．业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项； 业主决定共同事项的发起人可以是业主、业主委员会、物业服务企业。

业主可以发起本通知第一条所列决策事项中第1、6、11、13、19项共同决定事项；

业主委员会可以发起本通知第一条所列决策事项中第2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、14、15、16、17、18、20项共同决定事项；

业主大会成立以前，物业服务企业可以发起本通知第一条所列决策事项中第6项共同决定事项

62．共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作；

将拟决策事项及相关材料在物业管理区域内的显著位置向相关业主公示，公示期不得少于15日； 登录决策平台查询系统中是否有所在物业项目及业主信息，没有的，发起人应当登录决策平台补录相关信息；

确认参与表决的相关业主一卡通持卡情况。对没有业主一卡通的业主，发起人应当协助其向光大银行或北京市农村商业银行申请领取。

63．决策平台提供的表决方式，业主投票方式。

决策平台提供互联网、电话语音、光大银行自助缴费机、人工帮助、现场协助五种表决方式。每张一卡通同一事项只能表决一次。

业主可以凭持有的一卡通的卡号和密码登录决策平台或拨打62960000投票表决。

业主使用决策平台决定共同事项时，相关街道办事处、乡镇人民政府、物业服务企业应当提供互联网及电话设备，为业主现场表决提供条件。

在表决期限内，业主可以实时查询事项表决结果。对同一事项的表决意见，业主一经投票不得修改。

投票期限届满时，系统将自动统计投票结果并生成带有条形码的决策书。

九． 《北京市住宅区临时管理规约制定规范》 京建发〔2010〕636号

相关工作五年以上；

（四）担任物业服务企业部门经理以上职务；

（五）有丰富的企业综合管理及运营管理工作实践经验，在公司负责或从事过市场运营、品质管理、人力资源管理、财务管理等工作；

（六）熟悉物业服务企业运营特点与规律，熟悉行业相关法律、法规、规章和规范性文件。

专业技术类专家应当具备以下条件：

（一）遵守国家法律法规，有良好的职业道德，工作认真负责，坚持原则，作风正派，廉洁自律，无违法记录；

（二）从事第五条第三款中所列专业技术岗位工作五年以上；

（三）具有中级及以上专业技术职务任职资格；

（四）具有大学本科或以上学历；

（五）熟悉物业管理及相关法律、法规、规章和规范性文件、行业规范和技术标准；

（六）有必要的工作时间，年龄六十五周岁以下，身体健康。

68．物业管理行业专家的工作范围

物业管理行业专家可以接受当事人委托，参与本市行政区域内的物业服务企业资质评审、物业管理示范项目考评、物业服务评估监理等工作

69．物业管理行业专家的权利和义务

（一）接受政府相关部门、物业管理行业协会、第三方评估监理机构的委托，承担评审、考评或评估监理工作；

（二）依据相关法律、法规及规章的规定，运用专业知识和管理经验，对项目进行独立评审及评估，提出评审或评估意见，不受任何单位或个人的干预；

（三）参加有关部门组织的培训、讲座和交流；

（四）法律、法规、规章规定的其他权利。

十一． 《北京市住宅物业服务标准》

70．对《北京市住宅物业服务标准》基本规定的理解

是通过日常的管理服务使物业保值增值；使广大物业服务企业和业主正确认识物业管理，树立责任意识，保障房屋的住用安全。为业主和物业服务企业的物业服务质量和服务价格争议提供了解决途径。有利于构建质价相符的物业服务市场环境。《标准》划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系。建设单位在销售房屋前、或者全体业主在确定物业管理方式前，可以根据住宅物业项目实际情况、以及业主的需求选定相应的物业服务标准，并委托第三方评估监理机构参照北京物协按季度发布的物业服务成本信息测算出服务价格，为逐步建

热设施存在隐患的，应当及时消除；发现用户自用采暖设施存在隐患的，应当书面告知用户及时消除。

(二)供热前应当进行供热系统充水、试压、排气、试运行等工作，并提前在供热范围内进行公告。

(三)建立用户采暖温度抽测制度，定期对用户室温进行检测，测温记录应当有用户或者其他证明人签字。

(四)采暖期内实行24小时服务，并及时处理和回复用户反映的问题。

74.对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。

供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，机关、部队、企事业单位的后勤服务部门提供社会供热服务的，可以按照规定委托专业企业承担。

住宅用户发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。

非住宅用户供热采暖设施的维护、管理以及更新改造，由供热单位与用户在合同中约定。建设单位应当依法承担供热采暖设施保修期内的保修责任

十三． 《北京市有限空间安全作业生产规范》 2009年2月1日起试行

75.有限空间的定义、包括的类型

有限空间：指封闭或部分封闭，进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量不足的空间。有限空间分为三类：

（一）密闭设备：如船舱、贮罐、车载槽罐、反应塔（釜）、冷藏箱、压力容器、管道、烟道、锅炉等；

（二）地下有限空间：如地下管道、地下室、地下仓库、地下工程、暗沟、隧道、涵洞、地坑、废井、地窖、污水池（井）、沼气池、化粪池、下水道等；

（三）地上有限空间：如储藏室、酒糟池、发酵池、垃圾站、温室、冷库、粮仓、料仓等。

76.在有限空间作业，事先应进行的检测，实施检测应注意的事项

实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行“先检测、后作业”的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。检测指标包括氧浓度值、易燃易爆物质（可燃性气体、爆炸性粉尘）浓度值、有毒气体浓度值等。未经检测，严禁作业人员进入有限空间。

空间的产权人、管理单位应当保证地下空间符合下列条件：

（一）符合防火、卫生等管理规定，并经公安消防机构、卫生主管部门检查合格。

（二）房屋建筑安全，不存在危险构件。

（三）具有上下水、卫生间、用电设施。

（四）通风良好，设置机械通风系统或者空气调节装置，并保证有效使用。地下空间平时使用必需的新风量，以及相应的新风系统、回风系统等设置符合设计规范要求。

（五）具有防汛、防雨水倒灌设施。

（六）按规定设置和配备机械防烟排烟系统、自动喷淋系统、应急照明系统、火灾自动报警系统以及其他消防设施和器材。

79.地下空间的使用人的使用行为应当遵守的规定

（一）履行地下空间安全使用责任书中的安全使用义务和本办法第五条（78题）第（四）项、第（八）项、第（九）项的规定。

（二）根据不同的使用性质，保证地下空间在使用中符合国家规定的相关行业的卫生标准。

（三）装饰、装修材料符合国家和本市规定的消防、卫生要求；进行装饰、装修等施工作业期间，不得投入使用。

（四）不得存放液化石油气钢瓶，不得使用液化石油气和闪点小于60°C的液体做燃料。

（五）保障安全出口、疏散通道畅通，有人时不得上锁。

（六）不得在地下空间内从事危险化学品、烟花爆竹等危险物品的生产经营。不得在地下空间内储存易燃易爆物品。

（七）按照国家有关消防安全技术规定安装、使用电器产品，设计、敷设用电线路；禁止超负荷用电。

（八）不得在地下空间内设置油浸电力变压器和其他油浸电气设备。

（九）地下空间内所容纳的人员不得超过核定人数。核定人数的具体办法和标准，由市人民防空主管部门、建设（房屋）行政主管部门制定。

（十）对从业人员进行安全教育，并制定安全事故应急救援预案。

（十一）遵守国家及本市其他有关地下空间安全使用的管理规定。

80.利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，应当遵守的规定 地下空间的产权人、管理单位、使用人除应当遵守本办法第五条、第六条（78.79题）规定外，还应当遵守下列规定：

（一）房间内人均使用面积不得少于4平方米。

（二）不得设置上下床。

（三）配备有效的防灭病媒生物设施、消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施。

十七． 《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》（京高法发[2003]389号）2004年1月1日起试行

85.业主委员会可作为原告参加诉讼的条件

业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：

(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；

(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；

(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；(4)其它损害全体业主公共权益的情形。

业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。

业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理

86.审理追索物业服务费案件对诉讼时效的确定

审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。

87.业主可以要求物业管理企业承担财物、车辆丢失或毁损责任的前提条件

物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。

物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。

十八． 《关于实施中若干问题的通知》 京建发[2010]506号

88．《北京市物业管理办法》所指的前期物业管理期限

前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。

89．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，确定物业服务事项和服务标准的有关规定

 第十一条大型活动有下列情形之一的，主办者应当向市公安机关申请安全许可：

（一）举办场所跨区、县的；

（二）举办场所固定座席一万以上的文艺演出、体育竞赛；

（三）有其他国家和地区的个人、组织参展，并且总展位数在五百个以上的展览、展销。

 前款规定以外的其他大型活动，主办方应当向举办所在地区、县公安机关申请安全许可。

93．在大型活动中，主办者、场所提供者以及公安机关分别履行的职责；  第七条大型活动主办者应当履行下列安全职责：



（一）进行安全风险预测或者评估，制定安全工作方案和处置突发事件应急预案；

（二）建立并落实安全责任制度，确定安全责任人，明确安全措施、岗位职责；

（三）配备与大型活动安全工作需要相适应的专职保安等专业安全工作人员；

（四）为大型活动的安全工作提供必需的物质保障；

（五）组织实施现场安全工作，开展安全检查，发现安全隐患及时消除；

（六）对参加大型活动的人员进行安全宣传和教育，及时劝阻和制止妨碍大型活动秩序的行为，发现违法犯罪行为及时向公安机关报告；

（七）接受公安等政府有关部门的指导、监督和检查，及时消除安全隐患。

 大型活动有承办者的，主办者应当与承办者签订安全协议，就前款内容明确各自的具体职责。承办者应当按照安全协议规定的职责，与主办者共同落实安全工作。

 第八条大型活动场所提供者应当履行下列安全职责：

（一）保证大型活动场所、设施符合国家安全标准和消防安全规范，并向主办者提供场所人员核定容量、安全通道、出入口以及供电系统等涉及场所使用安全的资料、证明；

（二）安全出入口和安全通道设置明显的指示标识，并保证畅通；

（三）根据安全要求设立安全缓进通道和必要的安全检查设备、设施；

（四）配备应急广播、照明设施，并确保完好、有效；

（五）对停车设施不得挤占、挪用，并维护安全秩序；

（六）保证安全防范设施与大型活动安全要求相适应。

 第九条公安机关在大型活动安全监督管理工作中应当履行下列职责：



（一）制定大型活动安全许可和安全监督管理的工作规范和标准，并向社会公布；

（二）制定大型活动安全监督方案和突发事件应急预案；

（三）建立大型活动不良安全信息记录制度，并向社会公示；

（四）审核许可申请材料，实地勘验活动场所；

（五）在大型活动举办前，对活动场所组织专项安全检查，发现安全隐患的责令改正；

（六）在大型活动举办过程中，对安全工作的落实进行指导、监督和检查，发现安全隐患的责令改正；

（七）对安全工作人员进行安全宣传、教育；

（八）对现场秩序混乱，可能导致安全事故或者危害公共安全的紧急情况和其他突发事件，及时进行处置；

（九）依法查处大型活动中的违法犯罪行为。

94．大型活动安全工作方案应当包括的内容；



（一）举办日期、时间、地点、人数和内容；

（二）安全工作的组织系统；

（三）安全工作人员的数量、岗位职责；

（四）场所建筑和设施的消防安全措施；

（五）车辆停放、疏导措施；

（六）票证的印制、查验等措施；

（七）现场秩序维护、人员疏导措施；

（八）其他与安