关于兰州市房地产业总体问题的分析_兰州房地产市调分析

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关于兰州市房地产业总体问题的分析

兰州市房地产业经过多年的发展，尤其是经过“九五”是时期的发展，到目前已取得了显著的成绩，为兰州市经济建设地发展和人民住房条件的改善做出了巨大的贡献。然而，我们也必须看到兰州市房地产业在发展过程中还存在着不容忽视的问题，指出这些问题并对其进行简要的分析，对于房地产今后的健康发展无疑是有益的。

在此，我们先对兰州市房地产企业普遍存在的问题和房地产开发建设中存在的主要问题作简要分析。

一.房地产企业存在的问题

兰州市房地产企业普遍存在的问题，主要表现为：

一是企业理念落后。这主要表现在许多房地产开发企业及其领导人观念陈旧、落后缺乏现代企业经营理念，缺乏现代企业所必须具备的品牌战略、人才战略以及战略与策略策划意识。

二是企业机制落后。根据调查了解，兰州市房地产企业普遍缺乏对现代企业管理制度的引入和实施，许多企业及其领导人仍然停留在传

统的、随意性甚至家长式的管理状态。

三是企业文化落后。由于企业理念和机制落后，因而许多企业忽视企业文化建设的重要性，甚至有的企业压根就谈不上有什么企业文化，因而缺乏企业内部公关及凝聚力，对外缺乏文化、公关及公益活动。表现在其产品（楼盘、小区）上，自然也就缺乏文化品位的整体策，缺乏文化竞争力。

四是营销手段滞后。很多房地产企业至今缺乏现代营销意识和手段，比起广州、深圳、上海、北京等城市，差距极为明显。可以说，有不少房地产企业及其老板存在着“五个心中无数”：对细分市场心中无数，对市场份额心中无数，对竞争对手心中无数，对消费群体心中无数，对消费趋势心中无数。

五是企业形象意识淡薄。这一问题在兰州房地产企业中极为普遍。只要在房地产交易会看一看，或看看其广告宣传，就会明显的感受到这一点。很多房地产开发企业至今没有自己的企业形象识别系统，或者形象应用系统混乱，缺乏系统性、整体性和统一性。或者形象无个性、不鲜明，缺乏识别性，缺乏形象宣传力和竞争力。

六是企业守法守信观念淡薄。正是由于这一原因，导致了目前存在着较为严重的违法开发，虚假宣传，承诺不兑现，侵害消费者权益等

问题。

上述问题之所以在兰州市房地产企业较为普遍的存在，其根本原因是由于企业领导缺乏“学习型组织”的认识，缺乏长远发展的战略眼光，因而忽视企业自身建设，忽视苦练内功，经营管理维持在低水平运作，未能真正建立起各项现代企业制度。因此，一个真正打算长足发展的房地产企业，要想从根本上解决企业面临的各种问题，把企业引向健康、正规的发展道路就必须首先客服目光短浅、急功近利的问题，站在战略的高度，力求建设一个学习型组织，加强自身建设，进而解决好上述几方面问题，只有这样才能把自己的企业建设成一个现代化的房地产企业，为兰州的房地产事业作出应有的贡献。

二.房地产开发建设中存在的问题

兰州市房地产开发建设中存在的问题，主要表现为一下方面：

1.对城市规划执行不严；

2.未取得有关许可证即进行房地产开发和擅自开工建设；

3.未取得房地产企业资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营业务；

4.集体土地违法开发销售商品房；

5.在行政划拨的土地上违规联建；

6.擅自变更规划设计方案，侵害消费者合法权益；

7.不按规划建设完善配套设施；

8.商品房面积计算公摊以及《商品房买卖合同》订立和履行中违法违规；

9.不按规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不按保证承诺承担保修责任；

10.未经验收或验收不合格擅自交付使用；

11.对项目应当实行监理而不委托监理；

12.明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，明示或暗示施工单位使用不合格的夹住材料、构配件或设备；

13.工程质量低劣；

14.多数小区环境较差，物业管理不到位；

15.小区功能不建全，配套设施滞后；

16.房地产产品开发滞后，创新不乏缓慢，无商品房住宅专利产品出现；

17.房地产开发整体战略策划滞后，多数开发存在着一定的盲目性，缺乏超前的、系统的、整体的、战略的和具有现代营销理念与深厚文化底蕴的房地产策划方案，等等。

以上这些问题，在兰州市房地产开发建设中时有发生。

出现这些问题的原因时多方面的，除了企业自身的依法经营和守法守信问题外，对房地产行业的管理不力也是其重要原因。从目前的情况看，对方地产行业的管理法规还不够健全，管理水平还比较低下，管理人员素质还有待提高，行政管理质量和效率不高，行政执法力度不够，或执法阻力较大，或部分监管流于形式，因而执法不严，监管不力，在某种程度上等于放任了违法违规行为。所以，要解决房地产开发建设中存在的问题，必须着重加强行业管理和执法力度，提高全

行业的行政管理质量和行业自律能力。

应当看到，经过全面整顿之后，上述问题已有所好转，但要彻底解决上述问题，规范房地产开发建设，还将是长期的、艰巨的任务。