北京市物业服务项目管理办法_物业服务监督管理办法

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北京市物业服务项目管理办法

第一条【目的】 为加强物业服务项目及其负责人的监督管理，规范建设单位、物业服务企业和项目负责人的服务行为，根据《北京市物业管理办法》,制定本办法。

第二条【适用】 本市行政区域内的物业服务企业、物业服务项目及其负责人的管理适用本办法。

本办法所称物业服务项目，是在依法确定的物业管理区域内，物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业共用部分进行的管理与服务活动。一个物业管理区域通常视为一个物业服务项目，本办法简称项目。

本办法所称的物业服务项目负责人，是指物业管理区域内管理与服务活动的组织者和责任人，本办法简称项目负责人。

第三条【行政管辖】 市房屋行政主管部门负责全市项目及项目负责人的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内项目及项目负责人的监督管理工作。

北京物业管理行业协会（本办法简称北京物协）负责制定、组织实施本市物业服务行业人才培养方案，对违法违规企业及项目负责人按照行业自律办法进行处理，并向市房屋行政主管部门提出建议。

第四条【网签与备案制度】 本市实行（前期）物业服务合同网上签约与备案制度，对项目进行动态监督管理。

前期物业服务合同作为商品房预售或现房买卖合同的附件，在建设单位与购房人完成商品房预售或现房买卖合同网上签约、联机备案时一并签定，签约后即为备案完成。

本市及外埠在京的物业服务企业，应当自物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地区县房屋行政主管部门备案。

全体业主决定自行管理的，应当自业主共同决定之日起15日内，书面告知项目所在地区县房屋行政主管部门。

第五条【备案内容】 前期物业服务合同备案时，应当提供下列书面材料：

（一）《前期物业服务合同》；

（二）《北京市物业服务项目负责人岗位考核合格证书》（本办法简称《合格证书》）、项目负责人身份证；

（三）物业服务费用评估报告摘要。物业服务合同备案时，应当提供下列书面材料：

（一）《物业服务合同》；

（二）企业资质证书正、副本；

（三）企业法人营业执照副本、分支机构营业执照副本；

（四）组织机构代码证；

（五）《合格证书》、项目负责人身份证；

（六）物业服务项目的合法来源证明文件。

第六条【变更备案】（前期）物业服务合同中物业服务内容及费用、项目负责人等主要事项发生变更的，或项目退出或解除合同的，原备案申请人应当在变更后15日内到原备案部门办理变更或注销备案。

第七条【备案时限】 各区县房屋行政主管部门受理（前期）物业服务合同备案、变更和注销的，应在受理后10日内办理备案手续，并在备案后5日内将相关信息告知项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第八条【信息公示】（前期）物业服务合同网上签约和备案的项目基本信息，将通过北京建设网和北京市房地产交易管理网及时向社会公布。

第九条【申报责任】 物业服务企业应当坚持诚实守信的原则，保证所申报的物业服务合同及项目管理信息真实、合法、有效。拟退出项目的企业，应当在发出退出公告的同时，以书面形式告知项目所在地区县房屋行政主管部门及街道办事处乡镇人民政府。

第十条【项目负责人责任制】 本市实行项目负责人责任制。项目负责人对所在项目负有依照合同约定向全体业主履约的责任。

一个物业服务项目应当有一名驻场项目负责人，物业服务合同另有约定的除外。

第十一条【岗位资格】 本市实行项目负责人持证上岗制度。项目负责人经考核合格的，由市房屋行政主管部门颁发《合格证书》。

北京物协负责组织实施项目负责人的培训，负责项目负责人的继续教育工作。

第十二条【信用档案】 市房屋行政主管部门建立项目负责人信用档案，区县房屋行政主管部门负责对项目负责人岗位职责的日常监督工作。

第十三条【岗位条件】 项目负责人应当具备以下条件：

（一）恪守职业道德；

（二）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；

（三）具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科知识；

（四）能够熟练运用物业服务相关法律、法规和有关规定；

（五）具有物业管理实践经验；

（六）具有岗位资格考核《合格证书》、参加继续教育；

（七）无违法违规行为处罚记录。

第十四条【岗位职责】 项目负责人应当履行以下职责：

（一）制定并组织实施物业服务方案，教育和督导专业人员安全作业，保障物业服务质量达到合同约定标准；

（二）审定并监督执行项目物业服务财务预算；

（三）法律法规规定和《物业服务合同》约定的其他事项；

（四）接受房屋行政主管部门的信用管理。

第十五条【证书管理】 项目负责人有下列情形之一的，市房屋行政主管部门应注销其《合格证书》，并在项目负责人信用档案中予以记录：

（一）在房屋行政主管部门或北京物协组织的岗位考核、继续教育中连续两年不合格、连续两年未参加继续教育的；

（二）在一个记分年度被累计扣分超过规定分值的；

（三）其他应予注销《合格证书》的情形。

项目负责人被注销《合格证书》的，自证书注销之日起三年内不得在本市担任项目负责人，不得受聘担任本市物业管理行业专家；三年后可重新参加岗位资格考核，取得《合格证书》。

项目负责人的违法违规记分、处罚和《合格证书》的取得、注销信息，将在北京建设网予以公告。

第十六条【动态监管】 本市建立物业服务企业及项目负责人信用信息系统，对物业服务活动实行动态监督管理。市、区县房屋行政主管部门对物业服务企业、项目负责人做出的行政处罚决定、处理决定、检查记录和所扣分值记入相应的信用档案及建设系统行政管理执法监督平台。

第十七条【施行】 本办法自2010年**月**日起施行。

北京市物业服务企业及 项目负责人信用信息管理办法

第一章 总则

第二章 信用信息的采集与发布 第三章 信用信息的管理 第四章 信用信息的使用 第五章 附则

第一章 总则

第一条【目的】 为推进物业服务企业信用体系建设，规范物业服务企业经营行为，构建诚实守信的市场环境，促进物业管理行业健康有序发展，根据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》和《物业服务企业资质管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用】 本办法适用于本市物业服务企业及项目负责人信用信息的采集、发布、使用，以及利用信用信息开展相关服务及其管理活动。

本办法所称物业服务企业，是指取得《物业服务企业资质证书》，在本市行政区域内从事物业管理和服务活动的企业（以下简称企业）。

本办法所称信用信息，是指物业服务企业及项目负责人在物业管理相关活动中形成的能够用以分析、判断其信用状况的信息。

第三条【职责】 市房屋行政主管部门负责全市物业管理行业的信用信息管理工作，依据法律、法规、规章的相关规定，制定《北京市物业服务企业违法违规行为记分标准》和《北京市物业服务项目负责人考核记分标准》（以下简称《记分标准》），并适时调整补充。

区县房屋行政主管部门负责对本辖区物业服务项目及其负责人的违法违规行为进行检查、处理、记分，并将结果记入信用信息档案。物业服务企业注册地所在市、区县房屋行政主管部门，按照相应职责分工，依据项目所在地区县房屋行政主管部门的信用信息记录，负责对企业资质管理工作。

北京物业管理行业协会（以下简称北京物协）可以制定发布物业服务企业信用等级评定规范，形成物业服务企业信用评价体系，建立物业管理行业的信用激励与惩戒机制。第四条【管理原则】 物业服务企业信用信息管理应当遵循客观、公正、统一和审慎的原则，保守国家秘密、商业秘密和个人隐私。

第五条【信息共享】 市、区县房屋行政主管部门应当做好其职责范围内的物业服务企业及项目负责人信用信息体系建设工作，加强与工商、税务等相关行政主管部门、行业协会联系，实现信用信息互通、共享。

第二章 信用信息的采集与发布

第六条【信息采集】 信用信息的采集是指对物业服务企业及项目负责人的信用信息进行收集、记录、分类、储存，形成反映其执业情况的信用信息档案的活动。

信用信息采集渠道，包括市、区县房屋行政主管部门及相关行政主管部门提供、物业服务企业及项目负责人自行申报。

信用信息的采集应当坚持客观、准确、公正、及时和谁提供谁负责的原则。

第七条【信息内容】 信用信息主要包括基本信息、业绩信息、警示信息。

（一）基本信息。企业及其项目负责人在市、区县房屋行政主管部门登记的基本情况、物业服务项目基本情况、资质等级核定情况以及管理和专业技术人员、项目负责人执业等情况。

（二）业绩信息。企业或者法定代表人、企业总经理、项目负责人在从事物业管理服务活动中受到的省部级以上的奖励、表彰、认定情况，或我市区县人民政府，或市政府相关行政主管部门物业管理服务方面的奖励、表彰、认定情况。

（三）警示信息。企业或者法定代表人、企业总经理、项目负责人在从事物业管理服务活动中违反相关法律、法规、规章或者行业规范，被行政处罚、行业通报或者市房屋行政主管部门认定应该记录的不良行为等情况。

第八条【信息承诺】 信用信息提供单位和自行申报人应当保证所提供和申报信用信息的真实、完整，并对其提供和申报信息内容的真实性负责；发现提供和申报的信用信息变更或失效的，应当及时修改并在信用信息变更或失效之日起7个工作日内向原报送部门提交修改后的信用信息。

第九条【信息更改】 市、区县房屋行政主管部门对信用信息的录入、更改、增加，应当以已具备法律效力的文书或者其他有效证明文件为依据。

任何单位和个人非依规定权限、程序，不得擅自修改、增删信用信息。

第十条【信息库】 市住房城乡建设委建立物业服务企业及项目负责人信用信息数据库，由记录信息数据库、公示信息数据库和存储信息数据库组成。

第十一条 【信息发布】 信用信息的披露方式，包括对企业及其从业人员信用信息的公示和查询等。

物业服务企业及项目负责人的信用信息通过市住房城乡建设委政府网站（http://www.daodoc.com）网站或者其他方式向社会公开。

任何单位和个人均可直接查阅公示信息，或者按照信用信息查询的有关规定，通过物业管理信用信息统一发布平台查询信用信息。

第三章 信用信息的管理

第十二条【记分制度】 物业服务企业及项目负责人的信用信息的监督管理实行信用记分制度。

物业服务企业负责人和项目负责人应当及时查询信用记分情况，并予以改进。

《记分标准》中企业记分满分为20分，项目负责人记分满分15分，按记分标准类别予以相应减分。记分周期从每年1月1日至12月31日止。记分周期期满，重新记分。原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中。

市、区县房屋行政主管部门对物业服务企业及项目负责人的信用行为进行调查、确认，按照《记分标准》记分，并记入信用信息系统。记分信息同时通过手机短信平台发至企业负责人或项目负责人。

依据物业服务企业及项目负责人信用记分结果，企业的法定代表人和项目负责人应当接受市房屋行政主管部门或其委托的北京物协组织的物业管理行业相关法规和信用知识培训。

第十三条【企业记分结果的利用】 根据项目及其负责人记分，对企业分别进行如下处理：

（一）企业记分达到3分时，项目所在地区县房屋行政主管部门对其提出书面警示，责令限期整改，改正期间该企业不得参加示范项目考评，并告知企业注册地区县房屋行政主管部门。

（二）企业记分达到5分时，注册地区县房屋行政主管部门约谈该公司法定代表人，予以行政告诫，同时核查企业的资质条件。经核查不符合资质条件的，责令限期改正，改正期间不得承接新项目，一年内不得参加示范项目考评，一年内不得晋升资质等级。

（三）企业记分达到20分时，市、区县房屋行政主管部门依法核查企业的资质条件，一年内不得承接新项目，不得参加示范项目考评，不得晋升资质等级，不予开具出京诚信证明材料；核查不达标的，重新核定资质等级或注销企业资质证书。

市、区县房屋行政主管部门对企业做出重新核定资质等级，或注销资质证书的，不再记分，将企业违法违规行为和处罚结果记入信用信息系统，并在北京建设网上予以公示。

上述处理措施中，依法应当由住房城乡建设部核定一级资质等级、注销资质证书的，由市住房城乡建设委将企业及项目负责人违法违规行为信用信息和处理建议报告住房城乡建设部。在住房城乡建设部做出处罚或处理决定前，不予办理该企业在京承接新的物业项目合同备案、不予开具出京诚信证明材料和参加示范项目考评，不予办理项目负责人执业注册。

第十四条【项目负责人记分结果的利用】 根据记分结果，对项目负责人及其企业分别进行如下处理：

1、项目负责人记分达到3分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人提出书面警告；

2、项目负责人记分达到5分时，由项目所在地区县房屋行政主管部门对该项目负责人进行约谈，记入项目负责人信用信息档案。

3、单个项目负责人记分达到15分时，注销《北京市物业服务项目负责人岗位考核合格证书》（本办法简称《合格证书》），市住房城乡建设委建议企业撤换该项目负责人，将其违法违规行为和处理结果记入信用信息系统，在北京建设网进行公示，并扣除企业5分。

第十五条【荣誉信用的利用】 荣获物业管理示范项目称号的项目，记入信息系统，作为企业晋升资质核查条件；项目负责人获得本市物业管理相关荣誉的，可作为优先物业管理执业注册、入选物业管理行业专家的业绩条件。

第十六条【信用排行】 市住房城乡建设委可以建立全市物业管理行业年度信用排行系统。以物业服务企业及项目负责人身份信息、业绩信息、警示信息等为评定指标，进行年度信用排行，并向社会公布。

第四章 信用信息的使用

第十七条【使用部门】 信用信息可为市、区县房屋行政主管部门、有关行政主管部门、北京物协等部门，以及企业资质等级核定、物业管理示范项目评定、物业服务评估监理、物业管理行业专家等工作，提供监督管理的依据。

个人、企业及其他组织在社会经济活动中，可以申请查验和使用本办法中企业及其项目负责人信用信息。

第十八条【激励机制】市、区县房屋行政主管部门对于没有任何违法行为记录或者有多项业绩信息记录的物业服务企业及项目负责人，给予激励：

（一）在市场经营活动中可以优先提供相关服务；

（二）在物业管理示范项目评定中，可以作为优良业绩；

（三）法律、法规、规章规定的其他鼓励措施。

第十九条【监管依据】 发生本办法第十三条、第十四条情况的，市、区县房屋行政主管部门应当对违法违规企业及其法定代表人、相关负责人、项目负责人予以处理。

第二十条【行业警示】 北京物协可以建立行业失信警示制度，对于信用记分中减分累计达到20分以上的企业，从业人员记分达到15分以上的项目负责人，可将其列入严重失信名单予以公布，进行公开谴责，并报告有关主管部门。

第五章 附则

第二十一条【建设单位】 建设单位自行承担前期物业服务的，物业项目及其项目负责人的信用信息纳入本系统.前期物业管理期间,物业服务企业接受建设单位委托提供物业服务的,该物业项目不计入其管理规模.第二十二条【外埠】 外埠物业服务企业在京从事物业管理服务活动，按照本办法纳入企业及项目负责人信用信息系统进行管理，对于记分达到重新核查资质条件的，将书面通报该企业注册地所在省级房屋行政主管理部门依法处理。

第二十三条【施行】 本办法自2010年**月*日起施行。《北京市物业服务企业资质动态监督管理暂行办法》（京建物〔2009〕398号）同时废止。