中昂苏州甪直项目再融资说明书_苏州融资平台
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中昂苏州甪直项目再融资说明书背景
一、项目简介
2014年4月15日，中昂地产（集团）有限公司全资子公司江苏中昂置业有限公司（以下简称“江苏中昂”）通过招拍挂竞买取得苏州甪直地块（编号：苏地2014-G-3号），该地块起始楼面价1920元/平米，经过激烈角逐，我司最终摘牌价为85000万元，折合楼面地价3333元/平米。项目预计平均售价为9000-9500元左右，预计息税前利润在6亿元左右。
该地块为居住用地，土地面积约10.2万平米，容积率2.5，地上计容建筑面积约25.5万平米，截止目前我司已经过初步审批的规划总建筑面积342839平米。
项目地块位于江苏省苏州市吴中区甪直镇机场路以南，长虹北路以西，苏州工业园区与甪直古镇之间，是甪直镇宜居新城核心位置，与苏州工业园区隔吴淞江相望，是规划中的宜居新城首个启动项目，项目地块的主要客户群体为苏州工业园区普通员工的住房需求。项目定位为刚需房项目。
地块现状
苏州市竞品房价概览
苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里，其中，中新合作区80平方公里，下辖四个街道，常住人口约76.2万。2013年，园区实现地区生产总值1910亿元，比上年增长10%；公共财政预算收入206.9亿元，增长11.8%；实现社会消费品零售总额272亿元，增长16%；实际利用外资19.6亿美元，完成进出口总额超800亿美元，固定资产投资740亿元，基本保持稳定；城镇居民人均可支配收入增长9.1%。
二、中昂地产（集团）有限公司简介;中昂集团是一家以房地产开发为主，集投融资、工程建设、装饰装潢、丝绸生产与经营等业务于一体的大型企业集团。集团总部设在北京，集团总注册资本金近26亿元，行业百强实力，拥有员工5000余名。集团历年所获荣誉如下：
2014年中国房地产百强企业 2013中国民营企业500强 2013中国民营企业服务业100强
2013年中国光彩事业促进会慈善捐赠荣誉
2012年石景山区重点企业 2011年度石景山区纳税百强单位 全联房地产商会常务理事会员 中昂香醍最佳宜居典范别墅奖 中昂集团最具影响力品牌
三、中昂地产（集团）有限公司历史沿革：
中昂集团最早创建于1999年，集团最早以重庆庆达实业有限公司进行开发建设，2004年集团开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展，在北京注册成立了集团母公司，目前公司已完成以北京、重庆、江苏为中心，覆盖多个城市的全国化战略布局，拥有北京中昂、重庆中昂、上海中昂、江苏中昂、四川中昂、海南中昂等多家专业地产公司，以及装饰、建筑、劳务、投资管理公司等多家控股子公司，形成了集投资规划、开发建设和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力。产品覆盖了普通住宅、高层公寓、花园洋房、别墅、旅游地产、写字楼、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。
历经十多年的发展，中昂集团凭借其自身独特的优势和有效的抗风险机制，成为行业新升力量。目前，集团已在全国主要经济区域完成中心城市的布局。逐步形成三大地产业务事业部：以北京为核心的“环渤海经济圈”事业部；以江苏、上海为核心的“长江三角洲”事业部；以“重庆、四川”为核心的“西南区域”事业部——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，中昂都坚持进行多项目、多业态的开发模式，成为区域内领先的企业。截至2012年，公司业务已拓展至重庆、上海、北京、江苏、四川、海南等多个城市。
四、实际控制人简历
易如波，籍贯重庆市，最高学历硕士，毕业于西南大学经济哲学与现代管理系。中国侨商联合会常务副会长、中华全国青年联合会常委、重庆市人民代表、重庆市政协委员、重庆市工商联(总商会)副会长、重庆市房地产商会副会长、重庆市华商会副会长、重庆市巴南区人大常委。易如波为中昂地产集团实际控制人。
五、江苏中昂置业与上海财通资产管理有限公司目前的合作情况：
上海财通以发行资管计划的方式为此项目募集资金，设计资金总规模9.4亿
元，其中江苏中昂置业出资2.8亿元,财通资产募资6.6亿元，其中有抵押的优先级为4.4亿元，无抵押的中间级为2.2亿元。双方出资比例为3:7左右。江苏中昂置业注册资金5千万元，中昂集团持股51%，上海财通资产持股49%。
自2014年5月份双方签约到11月中旬，财通资产共募资3.5亿元左右，其中中间级2.2亿元全部募集完成，优先级完成募集1.3亿元。财通资产后续尚需募集资金3.1亿元。
六、针对上述情形，我司建议合作方案（供探讨）
1、开发贷前置方案：我司与财通资产协商，由财通资产协调一笔过桥资金支付后续土地款，在取得土地证以后，先抵押给财通资产的委贷银行富滇银行，取得他项权证以后，再解押并抵押给新的资金方。
此方案主要原因是因为抵押给委贷行是此前已经报证监会备案过，需要经过这个手续。本方案融资额5亿元，资金成本不超过14%。其中3亿元左右用于偿还过桥资金，剩余2亿元用于工程建设。需要特别说明的是，土地证取得后，完成四证的时间不会超过2个月。
该方案实现后，上海财通持股并做主动管理。新的金融机构作为抵押权人存在，并可对项目共同监管。
2、完全置换财通资产方案：
新的金融机构按照3:7或者1:2的出资比例，设计资金总规模9亿-9.5亿元左右，完全替换财通资产，资金成本不超过14%。该金融机构务必是资金池的资金，不需要通过募集取得。但后续开发贷是否支持，双方另行协商。
3、直接购买有抵押的优先级的方案：
一是购买后续优先级资管计划3.1亿元。二是全部购买4.4亿元优先级资金，抵押物抵押到新的机构名下，具体方案面议。
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