商品房开发手续办理流程_商品房开发流程图

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商品房开发手续办理流程

一、土地变性：

1、先要查看城市的总体规划，看此地块总体规划是不是商住用地，如不是住宅用地，总规划一般不会轻易更改。

2、到国土部门申请土地变性，国土部门进行土地评估，查看土地地形环境，了解有没有土地纠纷。

3、进行土地招、拍挂。

4、缴纳土地出让金，进行土地变性。以上为建商品房土地变性流程，比较复杂，办理时间较长，如走经适房，则无需这么多流程，时间也能较短。

二、立项审批（市发改委办理）1、项目立项申请报告书2、项目建议书或项目可行性研究报告3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书4、项目建设投资概算5、银信部门出示的资金证明6、企业法人营业执照副本7、项目地形图8、有关职能部门的意见。土地变性和立项审批为前期较为麻烦的前提条件，办理需1到2年或许更长时间。

三、招商局备案。在项目立项后，64亩地归西安市纺织城综合发展办公室管辖，需提供立项文件、土地证原件、招商备案表、节能报告和其他公司基本资料到纺织城综合发展办公室招商局进行项目备案。招商局给予提供资料目录，报批后招商局给予发出同意备案的红头文件，此项工作大约1个月时间。其中节能报告花费时间较长，因为要找有相关资质的公司出具节能报告，并上专家评审会。

四、规划设计。（1）、西安市规划院办理；道路红线图（2）、购买地形图（带上测量成果图即土地坐标图和国有土地证）（3）、规划院划出道路红线图，交由纺办规划局审批，审批后可以使用。（4）、带上土地证、立项报告、同意备案的文件，审批后的道路红线图，到西安市勘察测绘院（一楼大厅）做土地实测，实测人员会去看土地现场，作出土地净用地面积。（5）、实测报告作出后到纺办规划局做控规。（6）、纺办规划局根据控规申请的给予西安市规划院出具联系单，到规划院做控规。（7）西安市规划院接到联系单同意做控规，规划院人员到现场勘查土地，建筑，土地周边的环境。（8）控规做完，核发《建设用地规划许可证》。（9）、办理消防、人防、园林、环评文物勘探、岩土地质勘探等手续审批。审批完结后核发《建设工程规划许可证》，以上手续办理约7到8个月。项目跑到这后可现在土地上进行拆迁安置、场地平整、前期等工作可以开展。

五、建设项目审批管理：

1、城建费用交纳。

2、建设工程项目报建。

3、工程招投标管理流程。

4、招标流程时间安排表。

5、提交工程招投标备案监管资料。

6、监理备案（确定监理公司，大于3000万项目要招标方式确定，小于的可自行确定监理公司）。

7、质量安全监督备案。

8、民用建筑设计方案节能标准审查备案。

9、建筑节能设计审查备案。

10、建筑施工图设计文件审查备案。

11、办理核发《施工许可证办理》。

12、工程施工和工程竣工验收备案。

13、挖掘占用城市道路审批。

14、新建、改建排水设施和接连城市排水管网审批。

15、户外广告审批。

16、市政工程竣工验收备案。手续办理时间约半年。

六、办理预售许可证l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。4、计划部门签发的《项目投资许可证》。5、已签房屋施工合同。6、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。7、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资 25 ％以上资金的验资证明。8、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。9、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。10、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。11、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。